购买不足年的非普 通住房对外销售的，全额征收营业税。 庆阳市发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。对定 价过高涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 金融政策金融机构要进步完善房地产信贷风险管理制度，严格执行房地 产开发项目资本金比例的规定，除保障性住房和普通商品房项目的最 低资本金比例为外，其他房地产开发项目的最低资本金比例律 为。庆阳市严格房地产准入制度，切实做好了防止些企业招摇 晃骗的行为明确金融监管部门要加大对金融机构房地产贷款业务的 监督管理和窗口指导，防范信贷资金违规进入房地产市场。 其他政策 合理引导住房消费。庆阳市坚决抑制不合理住房需求，严格限制 各种名目的炒房和投机性购房。加大对符合贷款条件的中低价位中 小套型普通商品住房经济适用房廉租住房建设的信贷支持，从严 控制高档商品房豪华别墅商业营业用房的信贷投 放。在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，严格二套住房 购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。自通知下达之日起，暂定 同购房家庭只能在本市包括县区新购买套商品住房对购买 两套及两套以上商品住房的，房屋登记机构暂不予办理权属登记手 续。 调整住房结构体系。庆阳市严格调整住房结构，切实增加中低价 位中小套型普通商品住房和保障性住房的有效供给。原则上应将面 积平方米以下的住房控制在左右将面积平方米平方 米的住房控制在左右将面积平方米平方米的住房控制 在左右将面积平方米以上的住房控制在左右。 商品房预售行为专项整治活动。庆阳市规范房地产市场秩序，开 展坚决取缔房地产开发企业在未动工甚至未办理有关工程建设手续的情况下，就开始公开预售商品房和炒楼花的行为。加大对捂盘惜 售囤积房源，散布虚假信息扰乱市场秩序等违法违规行为的查处 力度。 实行严格的差别化住房信贷政策。庆阳市对购买首套自住房且套 型建筑面积在平方米以上的家庭包括借款人配偶及未成年子 女，下同，贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房 的家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率 的倍对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款 利率应大幅度提高，商品住房价格过高上涨过快供应紧张的县 区，各商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住 房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非 本地居民暂停发放购买住房贷款。 第三章项目综合定位 形象定位 为推动庆阳市的文化事业发展城市风貌美化楼宇经济建设， 依托西峰区中心传统商圈的商业辐射能力，本项目定位为引领西峰区 发展方向的情景式体验式时尚文化中心，创造性的提供个集文化 休闲时尚购物商务置业居住于体的复合型区域中心。 产品定位 根据市场分析和项目发展战略，本项目采取多产品组合方式。从 而可避免单 产品模式可能面临的市场容量有限和销售周期长的风险。依产 品用途来分，本项目包含高质素住宅商业办公用地，酒店式公寓等产品形 式。 初步规划设计思路产品定位面向社会中上层人士的住宅小区。 设计概念住宅为总建筑面积的 平方米，非住宅为总建筑面积的平方米，。建筑密度 建筑基层占地面积为平方米。 产品设计 非住宅部分总建筑面积为平方米。小区绿化率为 。商业部分建成商场酒店和写字楼，具有休闲娱乐 餐饮与办公多种功能。 商场总建筑面积平方米。楼层地下层，地上 层。配套功能餐饮，娱乐，店铺。 酒店总建筑面积平方米。楼层层 户型面积。户数约户。 配套功能会议室，宴会厅，酒吧，美容美发，洗浴 按摩等。 写字楼总建筑面积平方米。楼层层 小区基础配套设施幼儿园公共厕所游泳池等。面积平方米。 道路平方米 其他平方米 住宅部分总建筑面积为。有以下三种类型 平方米住宅均为高层户型结构为房厅卫 两房厅卫或两房两厅两卫，共栋，各层。梯户，每栋 八单元，共约户。 平方米高层住宅，户型结构为三室两厅或四 室厅，共栋，各层梯两户，每栋八单元，共约户。 面积为平方米的复式豪华多层住宅户型结构为 四室两厅。共栋，各层。梯两户，每栋八单元，共约户。 停车场比例为 住宅需个车位。停车场为地 下层，面积为，供小区住户使用。 酒店车位与购物中心车位共同使用，按每平方米面， 个车位计算，共个停车位。停车广场为酒店与商场门前两侧。面积约为平方米。面积共为 平方米。 第四章项目总投资估算与融资方案 项目总投资估算总投资估算表 序号项目名称金额万元 土地成本 前期工程费 建安工程 基础设施建设费 公共设施配套费用 开发间接费 其他费用 不可预见费 管理费用 销售费用 财务费用 规建筑面积为平方米。小区绿化率为 。商业部分建成商场酒店和写字楼，具有休闲娱乐 餐饮与办公多种功能。 商场总建筑面积平方米。楼层地下层，地上 层。配套功能餐饮，娱乐，店铺。 酒店总建筑面积平方米。楼层层 户型面积。户数约户。 配套功能会议室，宴会厅，酒吧，美容美发，洗浴 按摩等。 写字楼总建筑面积平方米。楼层层 小区基础配套设施幼儿园公共厕所游泳池等。面积平方米。 道路平方米 其他平方米 住宅部分总建筑面积为。有以下三种类型 平方米住宅均为高层户型结构为房厅卫 两房厅卫或两房两厅两卫，共栋，各层。梯户，每栋 八单元，共约户。 平方米高层住宅，户型结构为三室两厅或四 室厅，共栋，各层梯两户，每栋八单元，共约户。 面积为平方米的复式豪华多层住宅户型结构为 四室两厅。共栋，各层。梯两户，每栋八单元，共约户。 停车场比例为 住宅需个车位。停车场为地 下层，面积为，供小区住户使用。 酒店车位与购物中心车位共同使用，按每平方米面， 个车位计算，共个停车位。停车广场为酒店与商场门前两侧。面积约为平方米。面积共为 平方米。 第四章项目总投资估算与融资方案 项目总投资估算总投资估算表 序号项目名称金额万元 土地成本 前期工程费 建安工程 基础设施建设费 公共设施配套费用 开发间接费 其他费用 不可预见费 管理费用 销售费用 财务费用 规费 装修费用 合计 土地成本本项目用地共计，出让单价元平方米，土地出让契税出让金，开发商已次性付清地价款。 所以土地成本万元 前期工程费前期工程费主要包括项目前期策划规划设计 勘测费用等。 前期工程费估算表单位万元 序号项目计算依据金额 规划设计费建安工程费 可行性研究费建安工程费 水文地质勘探费建安工程费 合计 建筑安装工程费参考南昌市建筑工程概算和区域同类房地产开 发项目的实际建造成本。本方案的建安成本费估算如下 序号项目名称计算标准面积平方米金额万元 高层住宅元平 方米 商业元平 方米 合计 基础设施建设费估算表单位万元 序号项目计算依据金额 供电工程 建安工程费 供水工程 供气工程道路工程 绿化工程 通讯工程 照明工程 排污工程 环卫工程 合计 公共设施配套费用估算表 序号项目名称单价面积平方 米 金额万元 幼儿园 元平方 米 公共厕所 游泳池 停车场 合计 开发间接费用 开发间接费用估算表 序号项目计算依据金额万元 分散建设市政公用设施建设费建安工程费 建筑工程质量安全监督费建安工程费 供水管网补偿费住宅商业住宅吨人，元吨商业吨，元吨住宅商业 供电用电负荷费住宅商业住宅千瓦时户，元千瓦时住宅商业商业千瓦时， 元千瓦时 其他建安工程费 合计 其他费用 其他费用估算表单 位万元 序号项目计算依据金额 预算定额管理费 建安工程费 竣工档案保证金 报建手续费 工程合同预算或标底审查费 其他 合计 不可预见费用 以基础设施建设费建筑安装工程费与公共配套建设费之和的 计取。总计万元。 管理费用 按基础设施建设费建安费用和公共配套设施费用之和的计 算，总计为万元。 销售费用 本项目的销售费用按销售收入的估算其中包括广告宣传及市场 推广费。销售总费用总计为万元。 财务费用本项目开发商已次性付清地价款，现有项目开发自有资金 万元，现向银行贷款万元，计划于两年后次还款，贷 款利率为，财务费用为万元万元 万元 规费主要指政府行政收费包括城镇基础设施费建筑工程质 量监督服务费以及教育附加等规定收费，以约元每平方米计算。 总计约为万元。 装修费用表单位万元 项目单位面积费用面积平方 米 费用 高层住宅元每平米 万元 商业元每平米万元 总费用 万元 项目资金来源本项目开发商已次性付清地价款，现有项目开 发自有资金万元，年初向银行贷款万元。不足的 部分由预收房款解决。 资金来源与运用表见附表 现金流量表见附表 第五章项目经济效益和财务评价 项目经济效益估算项目名称金额万元 销售收入 投资成本 总利润 自有资金 资本金利润率 成本利润率 备注销售收入可销售面积销售单价 总利润销售收入投资成本 资本金利润率总利润自有资金 成本利润率总利润投资成本 二财务评价指标 动态投资回收期年 贷款偿还期 财务净现值 万元 备注动态投资回收期累计折现值开始出现正值的年份上年 累计折现值的绝对值当年折现值。 财务净现值之和 盈利性分析 项目在计算期内经营收入为万元，可获利润万元，扣除所得税还有万元的可获得利润。