三区五片的弱化相比，新的片区在崛起，如盘龙城板块城西板块 等。热点片区的分散，说明了武汉房地产开发和城市建设的格局发生了重大而深 刻的变化。同时，老城区也在这年里焕发出了新的活力，老城区成熟的市政配 套完善的生活设施使项目得到有力的依托，吸引着众多都市主义者。在过 去几年，武汉市房地产开发形成的以城郊结合部为主，老城区为辅的旧格局，随 着市政府关于旧城改造政策和法规的出台，加大旧城改造力度，实施整片旧城改 造的政策已经和正在发生变化。市政府旧城改造政策成了激活市场潜在需求的导 火索，已经形成了哪个区的旧城改造力度大，哪个区的住房需求量猛增的局面。 与此同时，旧城改造也促使旧城区居民的住房观念由生存空间转为生活空间，市 场的竞争也由价格竞争转向了综合实力竞争。 土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开公平公正。 武汉市房地产市场 年月，武汉市土地整理储备供应中心的成立，使武汉市的土地市场 机制完成了由无形市场向有形市场的根本转变，经过四年的发展，旧的供地方式 被彻底打破，新的制度产生，特别是年，危房改造项目进入市场轨道，武 汉市土地有形市场的最后个漏洞被堵死，使开发企业得以在同起跑线上公平 竞争，给有实力的企业增加了扩张的空间，而些无实力的三无企业将被淘 汰出局。年，武汉市土地招标拍卖挂牌频率之高地块之大交易额 之高均创历年之最，武汉土地市场透明化，土地交易阳光化已经成为不可遏止的 潮流，它对武汉房地产市场乃至武汉城市建设的深远影响已经开始显露。 国内外房地产大鳄纷纷登陆武汉，为武汉市房地产市场注入新的活力 随着我国加入以及国家西部大开发战略的实施，武汉作为我国中部的 特大城市，具有独特的区位优势，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显 同时，目前武汉市人均住房建筑面积仅平方米，处于全国中游水平，同发 达国家和我国发达城市相比还有很大的发展空间，居民住房需求潜力大土地有 形市场的建立和土地交易的阳光化操作，再加上武汉市地价底房价低，利润上 升空间也很大。因此，国内外房地产开发企业均看好武汉的市场前景，纷纷通过 各种渠道，涌入武汉市场寻找商机，而且，就其开发力度分析，均是将武汉作为 其全国性战略扩张中最重要的支点，使得武汉房地产市场呈现精彩纷呈的局面。 据不完全统计，截止目前，已登记的外地来汉房地产开发企业已达家，如 武汉市房地产市场 万科龙腾顺弛泰跃三金复地这些企业均拥有先进的营销理念雄 厚的资金实力优良的管理团队先进的技术水平，这无疑将加剧房地产市场的 竞争，同时也有利于进步繁荣房地产市场，带动武汉楼市逐渐由低端价格竞争 向高端产品品质环境乃至人居文化竞争的转变，调整和提升产品结构和品质， 提高武汉市房地产开发的整体水平。 三级市场二手存量房交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了 房地产二级市场的发展 存量房成交套，面积为万平方米，分别同比上涨 ，交易额达亿元。年，全市存量房年均价为元， 同比上涨元，涨幅为。其中住宅类物业年均价元 ，交易套，交易面积万平方米商铺类物业年均价元 ，交易套，交易面积万平方米写字楼类物业年均价元 ，交易套，交易面积万平方米。房地产业的理论和实践证明性 属三级市场的二手房交易对象是以小换大以旧换新以劣换优的消费 群体，他们的交易在客观上形成了住房消费的差异消费梯度消费，为房地产 级二级市场注入了活力，创造了潜在客户群，增加了购买力，从而激活了级 二级房地产市场。 武汉市房地产市场 三武汉房地产市场运行的基本趋势 写字楼市场摆脱低迷走出低谷，重新崛起 作为以商务办公为主要用途的写字楼物业，其兴旺与冷清和其所在区域同期 经济发展情况密切相关。年可以称之为武汉写字楼市场的分水岭温度计， 在这年里，沉寂数年的武汉写字楼市场重新焕发了生机，开发量与销售量扫 前数年的颓势，租售价格也路攀升，开发热点从汉口向武昌南移，中档写字楼 市场成主力，中小户型成主流，成长型企业成市场主导，以投资为目的的购买行 为大大增加，这切新的市场动向事实上夯实了武汉写字楼市场的基础，确定了 未来段时间武汉写字楼的发展方向。 产品结构品质升级换代，高层物业豪宅凸现 随着住宅产业化进程的加快，新型建材和高科技在住宅产品中被广泛应用， 康居住宅节能住宅健康住宅山水园林住宅这系列新名词证明了这样 个事实武汉市房地产市场已不再停留在简单的概念宣传上，而是将注意力集 中在提高产品素质上。年月日，继青山绿景苑之后，武汉保 利花园新地东方花都区顺利通过国家有关部门评审，正式成为国家 康居示范工程月日，森林公园湖北省首座国家级健康住宅试点 建 武汉市房地产市场 设正式在汉启动除丽岛花园万科四季花城外，中花园山水星辰是新代 老年地产开发的希望。纵观我国房地产开发产老 老年人住宅市场分析 业，许多年来，大众化住宅开发直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡 的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。但从今天老年人口基数老年人社 会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是 种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。可以预见，老年人住宅逐步被消 费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也 就赢得了市场竞争。 二武汉市老年人住宅市场现状 老年人住宅明显不足 武汉市有多万人口，其中岁以上的老年人约万，是典型的老龄 化城市，而武汉现有的养老院约家，在养老院养老的老人不足人， 另有万人以其他方式养老。 户型设计不合理功能相对单 现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人间，房屋布 局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上 充分体现人性化关怀。 老年人住宅市场分析 住宅区规模小配套设施不足 目前武汉市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院福利院，拥有 个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身 休闲娱乐设施单，医疗护理保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不 能满足老年人特别是新代老年人的心理和生理需求。 环境质量有待提升 武汉市现有的养老院中，绝大部坐落在老城区内，噪音和空气污染大，且多 数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患 突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身休闲的绿化景观环境了。总体环境质量有 待提升。 服务人员缺乏专业培训 在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺 乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶送饭洗衣，而 无法从老年人的心理和生理需求的角度出发，提供人性化的全方位专业服务。 老年人住宅市场分析 总结 武汉市现有养老院敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。 从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供个寄宿和同龄人交流的 场所，功能相对单，配套设施管理水平服务质量落后，人居环境较差，更 谈不上什么档次品质品位。总之武汉市的养老院数量不足理念落后硬件 设施陈旧简陋软件设施缺乏功能配套不全环境质量较差。 三老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观武汉市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件 配套上都存在数量和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧 嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静舒适生活的要求，产权式老年度假公寓的 出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京广州等地此类型的养老住宅深受老 年人喜爱。武汉辉煌地产营销公司全程策划和销售的武汉侨亚假日颐乐园也是此 类型住宅的典型案例，他们的成功开发与销售，可以预示产权式老年人度假公寓 将成为未来老年人住宅市场发展主流。 老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人住宅市场分析 老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较 多，而现有的养老院福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染 相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城 郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的 特殊要求。 老年人住宅的开发以中档为主辅之中低档和中高档产品 对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定武汉市现有的 多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严 重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升 级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来段时间内市场开发的主流， 而高档产品低档产品也将占有席之地。 山水型老年公寓将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于 竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休 后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过 着桃花源式的田园生活，颐养天年。因此山水型老年公寓的出现将倍受 他们的青睐。 项目选址地块应具备的基本条件 三项目选址地块