性。因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。结合项目地段稀缺性来看项目属性同时具备居住和投资双重特性。住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。较凤凰新城等新兴区域外郊山市市场状况对收入和成本进行估计目总共能产生约千万销售收入。二期酒店工程及三期创意办公园区商铺等设施投资部分以租金体现部分以铺位销售体现。在税收方面以增值税消费税营业税所得税等税费项目计算预计能为税务部门增加百万元税收。项目建设期个月。二项目开发单位概况单位名称香港老船夫家居集团住所香港九龍長沙湾東京街號恒邦商業大厦法定代表人梁寮生注册资本万元实收资本万元公司类型有限责任公司法人独资经营范围家居用品单位简介香港老船夫家居集团以下简称老船夫系在香港注册成立家以家居产品生产销售为体股份制企业拥有来自台湾香港意大利澳大利亚等国家和地区国际产业资本以及专业设计营销团队旗下品牌为老船夫。老船夫以企业雄厚综合实力为平台拥有强大资源整合能力与产品研发生产能力产品品类涵盖船木家具船木整体橱柜衣柜等家居产品同时涉及环境家居设计及精装修服务是集成了设计开发生产制造规模销售等系统智慧型创新型科技型朝阳产业。老船夫以生产展示营销服务多角架构为基础辐射中国进军国际。我们独有行业开创性优势具备以下几点首创中国高端商道之大成永久商业模式成熟家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品设计装饰集成化创新概念原创性订单式礼品化产品消费概念优化商业组合率先与国际最新消费及运营模式接轨老船夫拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目主要用于建立南中国较大规模船木家具开发制造中心以此奠定老船夫华南地区规模生产与创意设计优势并满足香港老船夫集团日益增长东南亚市场销售需求同时也为老船夫创设南部生产基地将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。四研究结论香港老船夫家具项目符合规划符合国家扩大内需鼓励消费稳定家具市场政策。该项目能够改善附近居民就业提高居民生活水平受到广大居民积极支持促进和谐社会发展。该项目市场定位准确产品品质精良品牌优势明显市场前景广阔。该项目建成后能给地方政府增加税收增加就业岗位能够促进人民消费扩大内需。该项目能够完善城市功能提高城市文化商业娱乐等功能水平。综上所述该项目可行。第二章市场分析作为民众大宗消费品在人民生活水平迅速提高住宅建设飞速发展情况下家具市场容量巨大行业平均利润率远高于社会平均利润率因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出个。我国家具产业经过多年高速发展生产销售技术水平产品质量和经济效益都得高管主要集中在‐岁三十年前那场大地震留下阴影对他们影响已经比较小。而中间人群即中产阶层白领客群总体比重很低。底层人群有较大基础由于大部分住震后房子居住升级需求为较强但此部分人群财务积累速度较慢购买力相对较弱。需求特征从唐山需求特征来看购房者越来越关注居住舒适度。以前唐山本地项目品质不是特别好业主主要考虑户型和朝向要求住宅要正方向不接受斜向户型。但是现业主不仅关心户型和等基本需求也更加关心物业和环境等因素。唐山空气不好所以现在标榜上风上水环保生态等等楼盘往往比较受欢迎因为这些因素目总共能产生约千万销售收入。二期酒店工程及三期创意办公园区商铺等设施投资部分以租金体现部分以铺位销售体现。在税收方面以增值税消费税营业税所得税等税费项目计算预计能为税务部门增加百万元税收。项目建设期个月。二项目开发单位概况单位名称香港老船夫家居集团住所香港九龍長沙湾東京街號恒邦商業大厦法定代表人梁寮生注册资本万元实收资本万元公司类型有限责任公司法人独资经营范围家居用品单位简介香港老船夫家居集团以下简称老船夫系在香港注册成立家以家居产品生产销售为体股份制企业拥有来自台湾香港意大利澳大利亚等国家和地区国际产业资本以及专业设计营销团队旗下品牌为老船夫。老船夫以企业雄厚综合实力为平台拥有强大资源整合能力与产品研发生产能力产品品类涵盖船木家具船木整体橱柜衣柜等家居产品同时涉及环境家居设计及精装修服务是集成了设计开发生产制造规模销售等系统智慧型创新型科技型朝阳产业。老船夫以生产展示营销服务多角架构为基础辐射中国进军国际。我们独有行业开创性优势具备以下几点首创中国高端商道之大成永久商业模式成熟家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品设计装饰集成化创新概念原创性订单式礼品化产品消费概念优化商业组合率先与国际最新消费及运营模式接轨老船夫拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目主要用于建立南中国较大规模船木家具开发制造中心以此奠定老船夫华南地区规模生产与创意设计优势并满足香港老船夫集团日益增长东南亚市场销售需求同时也为老船夫创设南部生产基地将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。四研究结论香港老船夫家具项目符合规划符合国家扩大内需鼓励消费稳定家具市场政策。该项目能够改善附近居民就业提高居民生活水平受到广大居民积极支持促进和谐社会发展。该项目市场定位准确产品品质精良品牌优势明显市场前景广阔。该项目建成后能给地方政府增加税收增加就业岗位能够促进人民消费扩大内需。该项目能够完善城市功能提高城市文化商业娱乐等功能水平。综上所述该项目可行。第二章市场分析作为民众大宗消费品在人民生活水平迅速提高住宅建设飞速发展情况下家具市场容量巨大行业平均利润率远高于社会平均利润率因此家具业是各行业中资本投入和规模扩充最为突出个。我国家具产业经过多年高速发展生产销售技术水平产品质量和经济效益都得是容积率过高建筑密度过大楼间距较小作为高档住宅舒适感不足而且地块东南角回迁住宅将对商品住宅部分产生规划布局和总体档次上影响。周边环境分析项目处于核心区周边配套较齐全满足日常生活需要。项目为综合体项目号召力和品牌力相信会对周边发展起到定促进作用。六分析优势项目位于唐山城市核心是唐山传统商业旺地和唐山人心目中中心位臵。项目西面是抗震纪念碑公园北面隔半个街区是凤凰山公园和大城山公园南面不远是南湖公园绿化环境佳。万达集团是全国知名开发集团项目具有定品牌效应。目前中央调控政策是促进房地产回暖和发展对房地产开发和销售有利。项目区位较受唐山客户青睐项目受市场关注度高。项目交通条件较好北临新华西道地块四周道路四通八达。项目是唐山城市核心区大型综合体项目项目包含大型商场步行街星级酒店高档写字楼高档住宅各物业互相促进复合创生更大升值潜力。劣势项目东界和南界目前成熟度不高商业和居住氛围不浓厚。目前房地产整体市场不容乐观预计年内仍处于低谷期项目销售压力较大。唐山写字楼市场直不佳项目写字楼销售难度大。唐山目前购房人群进入观望期市场信心短期难以恢复。项目建筑密度高楼间距不足绿化率低项目居住舒适度较低。机会房地产宏观政策有继续朝促进产业发展方向前进。唐山经济快速发展人民收入快速增长房地产市场需求潜力较大。项目地块和北面开滦综合体地块同期开发唐山传统商区有东移步趋势。威胁目前地块还有个别房屋未拆迁完毕有可能影响工程进度。市政府对房地产开发整顿规则不确定性。项目对面开滦综合体项目和嘉里凤凰新城项目将是项目潜在竞争威胁。由于煤炭钢铁价格持续下降唐山富裕阶层收入受影响较大影响其购房积极性。城市核心有向西和向北分化趋势对项目长远发展可能不利。七项目定位住宅总体定位住宅市场定位从项目唐山城市背景市场环境来看做顶级公寓市场尚不成熟。从项目自身规划设计条件和项目总体量来看做纯高档住宅市场空间有限同时项目高容积率难以达到足够产品均好性。因此建议项目住宅总体定位为城市核心区中高档社区。结合项目地段稀缺性来看项目属性同时具备居住和投资双重特性。住宅目标客户群体本项目未来目标客户群以高端客户群及中高端客户群为主。客户来源主要包含两部分市中心区消费群体郊县消费群体。较凤凰新城等新兴区域外郊山市市场状况对收入和成本进行估计目总共能产生约千万销售收入。二期酒店工程及三期创意办公园区商铺等设施投资部分以租金体现部分以铺位销售体现。在税收方面以增值税消费税营业税所得税等税费项目计算预计能为税务部门增加百万元税收。项目建设期个月。二项目开发单位概况单位名称香港老船夫家居集团住所香港九龍長沙湾東京街號恒邦商業大厦法定代表人梁寮生注册资本万元实收资本万元公司类型有限责任公司法人独资经营范围家居用品单位简介香港老船夫家居集团以下简称老船夫系在香港注册成立家以家居产品生产销售为体股份制企业拥有来自台湾香港意大利澳大利亚等国家和地区国际产业资本以及专业设计营销团队旗下品牌为老船夫。老船夫以企业雄厚综合实力为平台拥有强大资源整合能力与产品研发生产能力产品品类涵盖船木家具船木整体橱柜衣柜等家居产品同时涉及环境家居设计及精装修服务是集成了设计开发生产制造规模销售等系统智慧型创新型科技型朝阳产业。老船夫以生产展示营销服务多角架构为基础辐射中国进军国际。我们独有行业开创性优势具备以下几点首创中国高端商道之大成永久商业模式成熟家居品牌运作经验与盈利模式家居空间产品设计装饰集成化创新概念原创性订单式礼品化产品消费概念优化商业组合率先与国际最新消费及运营模式接轨老船夫拟在湛江市江洪镇遂溪县投资项目主要用于建立南中国较大规模船木家具开发制造中心以此奠定老船夫华南地区规模生产与创意设计优势并满足香港老船夫集团日益增长东南亚市场销售需求同时也为老船夫创设南部生产基地将销售渠道沿湛江海岸线顺延至华东地区。四研究结论香港老船夫家具项目符合规划符合国家扩大内需鼓励消费稳定家具市场政策。该项目能够改善附近居民就业提高居民生活水平受到广大居民积极支持促进和谐社会发展。该项目市场定位准确产品品质精良品牌优势明显市场前景广阔。该项目建成后能给地方政府增加税收增加就业岗位能够促进人民消费扩大内需。该项目能够完善城市功能提高城市文化商业娱乐等功能水平。