案本项目商业部分可能要达到万平方米以上是否有这么大市场容量来支撑这么大体量是个问题而且商业部分大部分都规划到五层更增加了项目难度和风险。按照原规划方案其中规划了万平方米宾馆如果再运作前期能够引入整体购买者或者整体长期租赁者则是可行。但是如果在建成之后再去出售或者作为公司固定资产进行招商和管理无疑会大大增加项目风险。原规划方案中商业娱乐宾馆以及办公用地性质是否能够作大变更是个很重要因素。因为按照原规划方案其中物业形态配比很不合理必须对其进行大调整以降低风险。市场分析基于西城区城建开发公司上报北京市规划委员会初步方案可以把本项目业态作个基本分类它可以包括商业商铺或商业中心写字楼商住公寓住宅以小户型为主四种基本物业形态。以下就是对这四种物业形式北京市市场分析公建用地公顷非配套公建用地公顷道路用地公顷绿化用地公顷绿化率总建筑面积万平方米地上总建筑面积万平方米其中居住建筑面积万平方米地上配套公共建筑面积万平方米地上非配套公共建筑面积万平方米地上地下总建筑面积万平方米容积率总居住户数户总居住人口人地上停车辆地下停车辆整个项目中间为危改房住宅和配套公建。沿靠西内大街新街口大街北二环路是规划非配套公建商业用地其中包括了写字楼商场和商铺酒店公寓娱乐设施等物业形态。具体非配套公共设施指标如下表区东南商业娱乐区区西南商业办公区序号分区用途用地面积平方米建筑面积平方米序号分区用途用地面积平方米建筑面积平方米宾馆办公商业商业办公商业商业办公商业办公商业办公商业办公商业娱乐办公幼儿园合计合计绿化用地绿化用地区西北办公区区东南商业娱乐区序号分区用途用地面积平方米建筑面积平方米序号分区用途用地面积平方米建筑面积平方米办公商业办公商业娱乐办公办公办公合计合计绿化用地绿化用地区北部退红线米作为城市绿地项目总用地面积平方米项目总建筑面积平方米项目总绿化面积平方米绿化率桃园二期危改项目非配套公建商业用地也即北京新街口商业文化步行街暂定方案总占地公顷建筑面积地上约万平方米地下约万平方米。该地块是传统商业街但是消费档次属于中下水平。开发背景分析根据北京市十五时期商业发展规划北京市将在十五期间内搭建以两网三区三圈十城十街社区为骨干商业网络新格局。这对于本项目既是挑战又是机遇。商业发展重点是促进两网即促进连锁商业网和电子商务网发展提高三区即提高城市中心区包括王府井西单前门大栅栏三个商业中心商务中心区包括建国门外朝阳门外两个商业中心中关村科技园区商业发展水平繁荣三圈即发展三环路周边以零售商业为主商业圈四环路周边以大型专业市场批发市场和新型零售业为主商业圈公路环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主商业圈开拓十城即开拓十个远郊区县中心城镇商业中心培育十街即培育十条左右各具经营特色商业街区完善社区即完善市区和郊区城镇个左右社区商业中心加快发展四类商业即加快发展发挥北京优势服务会展商业旅游休闲商业科技文化商业和绿色生态商业。按照这个规划本项目应该定位在十街范畴兼顾社区商业功能同时对两网在年要求全部建成使用。五环路最后段全线启动到年年底五环路将全线通车。南北花市大街通车健翔桥改造工程健翔桥立交十四环于八达岭高速公路交叉点是北京背面进出市区主要交通枢纽接点。其改造工程将于明年上半年全部完工。马家堡西路建设南城将形成第五商圈马家堡西路通车有利于西单庄胜等商业圈对南城渗透真正缩短北京南城和北城差距。项目分析项目用地区位关系该项目位于西直门内大街北侧新街口北大街西侧。它向南经过平安大道西四通至西单向北是积水潭新街口外大街向西是西直门外大街向东为三海景区。地块形状为反形。详见附图公建用地公顷非配套公建用地公顷道路用地公顷绿化用地公顷绿化率总建筑面积万平方米地上总建筑面积万平方米其中居住建筑面积万平方米地上配套公共建筑面积万平方米地上非配套公共建筑面积万平方米地上地下总建筑面积万平方米容积率总居住户数户总居住人口人地上停车辆地下停车辆整个项目中间为危改房住宅和配套公建。沿靠西内大街新街口大街北二环路是规划非配套公建商业用地其中包括了写字楼商场和商铺酒店公寓娱乐设施等物业形态。具体非配套公共设施指标如下表区东南商业娱乐区区西南商业办公区序号分区用途用地面积平方米建筑面积平方米序号分区用途用地面积平方米建筑面积平方米宾馆办公商业商业办公商业商业办公商业办公商业办公商业办公商业娱乐办公幼儿园合计合计绿化用地绿化用地区西北办公区区东南商业娱乐区序号分区用途用地面积平方米建筑面积平方米序号分区用途用地面积平方米建筑面积平方米办公商业办公商业娱乐办公办公办公合计合计绿化用地绿化用地区北部退红线米作为城市绿地项目总用地面积平方米项目总建筑面积平方米项目总绿化面积平方米绿化率桃园二期危改项目非配套公建商业用地也即北京新街口商业文化步行街暂定方案总占地公顷建筑面积地上约万平方米地下约万平方米。该地块是传统商业街但是消费档次属于中下水平。开发背景分析根据北京市十五时期商业发展规划北京市将在十五期间内搭建以两网三区三圈十城十街社区为骨干商业网络新格局。这对于本项目既是挑战又是机遇。商业发展重点是促进两网即促进连锁商业网和电子商务网发展提高三区即提高城市中心区包括王府井西单前门大栅栏三个商业中心商务中心区包括建国门外朝阳门外两个商业中心中关村科技园区商业发展水平繁荣三圈即发展三环路周边以零售商业为主商业圈四环路周边以大型专业市场批发市场和新型零售业为主商业圈公路环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主商业圈开拓十城即开拓十个远郊区县中心城镇商业中心培育十街即培育十条左右各具经营特色商业街区完善社区即完善市区和郊区城镇个左右社区商业中心加快发展四类商业即加快发展发挥北京优势服务会展商业旅游休闲商业科技文化商业和绿色生态商业。按照这个规划本项目应该定位在十街范畴兼顾社区商业功能同时对两网西区分院及其附属中学新街口电影院等。交通状况现状该区域地面交通很发达但是比较拥挤东西和南北路面宽度大概为四车道。它西面是西直门交通枢纽北面在新街口和二环交汇地方是德胜门公共汽车站和地铁积水潭站。北面二环路离该项目很近便。从北面西面去往西单公共汽车绝大部分都要经过此处。它也是中关村商圈和金融街商圈连接点。但是目前它主干道还是个丁字路口往东去往三海前海后海西海风景区路面还是很小胡同。规划未来在年必须完成交通规划有贯通南北和东西现有路面扩建为米宽地铁四号线经过于此并且在该项目拐角处有个站口出入口。根据原有方案现在丁字形路口向东要扩展为十字形也就是说要把新街口和三海区域连接起来但是目前什刹海周边整体规划方案需要调整调整后方案要年底才能得知。本项目规划说明按照上报北京市规划委员会初步方案地下二层为车库和卸货区地下层为商业区下沉式广场货区仓库和酒店机房区地上层为办公楼大堂酒店大堂商业中庭步行通道地上二到五层标准层为商业酒店餐饮娱乐游泳池五层以上为写字楼和酒店分区说明区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑面积平方米区域限制高度米用途为酒店建筑面积万平方米区域限制高度米用途为娱乐建筑面积千平方米区域限制高度米五层以下为商业五层以上为办公建筑面积平方米区域限制高度米为办公建筑面积平方米区域限制高度米用途为商业建筑面积平方米区域限制高度米用途为商业建筑面积万平方米以上占地面积平方米建筑面积平方米区域为幼儿园占地面积平方米建筑面积千平方米现有规划方案评析按照原规划方案本项目商业部分可能要达到万平方米以上是否有这么大市场容量来支撑这么大体量是个问题而且商业部分大部分都规划到五层更增加了项目难度和风险。按照原规划方案其中规划了万平方米宾馆如果再运作前期能够引入整体购买者或者整体长期租赁者则是可行。但是如果在建成之后再去出售或者作为公司固定资产进行招商和管理无疑会大大增加项目风险。原规划方案中商业娱乐宾馆以及办公用地性质是否能够作大变更是个很重要因素。因为按照原规划方案其中物业形态配比很不合理必须对其进行大调整以降低风险。市场分析基于西城区城建开发公司上报北京市规划委员会初步方案可以把本项目业态作个基本分类它可以包括商业商铺或商业中心写字楼商住公寓住宅以小户型为主四种基本物业形态。以下就是对这四种物业形式北京市市场分析公建用地公顷非配套公建用地公顷道路用地公顷绿化用地公顷绿化率总建筑面积万平方米地上总建筑面积万平方米其中居住建筑面积万平方米地上配套公共建筑面积万平方米地上非配套公共建筑面积万平方米地上地下总建筑面积万平方米容积率总居住户数户总居住人口人地上停车辆地下停车辆整个项目中间为危改房住宅和配套公建。沿靠西内大街新街口大街北二环路是规划非配套公建商业用地其中包括了写字楼商场和商铺酒店公寓娱乐设施等物业形态。具体非配套公共设施指标如下表区东南商业娱乐区区西南商业办公区序号分区用途用地面积平方米建筑面积平方米序号分区用途用地面积平方米建筑面积平方米宾馆办公商业商业办公商业商业办公商业办公商业办公商业办公商业娱乐办公幼儿园合计合计绿化用地绿化用地区西北办公区区东南商业娱乐区序号分区用途用地面积平方米建筑面积平方米序号分区用途用地面积平方米建筑面积平方米办公商业办公商业娱乐办公办公办公合计合计绿化用地绿化用地区北部退红线米作为城市绿地项目总用地面积平方米项目总建筑面积平方米项目总绿化面积平方米绿化率桃园二期危改项目非配套公建商业用地也即北京新街口商业文化步行街暂定方案总占地公顷建筑面积地上约万平方米地下约万平方米。该地块是传统商业街但是消费档次属于中下水平。开发背景分析根据北京市十五时期商业发展规划北京市将在十五期间内搭建以两网三区三圈十城十街社区为骨干商业网络新格局。这对于本项目既是挑战又是机遇。商业发展重点是促进两网即促进连锁商业网和电子商务网发展提高三区即提高城市中心区包括王府井西单前门大栅栏三个商业中心商务中心区包括建国门外朝阳门外两个商业中心中关村科技园区商业发展水平繁荣三圈即发展三环路周边以零售商业为主商业圈四环路周边以大型专业市场批发市场和新型零售业为主商业圈公路环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主商业圈开拓十城即开拓十个远郊区县中心城镇商业中心培育十街即培育十条左右各具经营特色商业街区完善社区即完善市区和郊区城镇个左右社