的 不断发展，自住型住宅将会相当长的段时间内占主导地位。 目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式的不 断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征 住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫 面积在平方米以下的比较热销，平方米以上面积销售迟缓 产品同质化比较严重 客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。 外立面设计呆板 小区景观绿化设计缺乏创意 项目普遍缺乏整体营销概念。现有住宅项目简表 楼盘名称规模主力面积均价备注 东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期 天和家园平方米平方米元平方后期 阳光佳苑平方米元平方后期 雅居园平方米元平方后期 蓝宝石花园已售完 宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发 温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期 乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售 濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段 科文学府万平米平方米元平方已交房座，尚有座未开发 假日广场元平方 中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发 四县商业市场分析 商业业态 目前的商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行 街等。属四线开发城市，商业欠发达。目前的商业物业主要有家乐佳超 市百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。 各业态对消费者的吸引比重依次为佳乐家百货大楼新昌商场世纪 美联商业步行街温州商城。 目前商业楼盘主要有中庭景苑规划中假日广场建设中商 业步行街温州商城福州商城昌盛物流中心建设中。 商业总建筑面积约万平方米，其中待开发面积约平方米。商业消费分析 县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，年全 市城区居民人均可支配收入元，人均消费性支出元，其中人均食品 支出元，人均生活用品娱乐文教及服务支出元，人均居住支出 元，其他支出元。人均居住支出占总支出的，随着居民收入的增 长，生活水平的提高所占比重还会进步增加。农民人均收入元，人均生 活消费支出元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随 着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。 增长态势图表 商业开发及经营处于起步阶段，且除佳乐家百货大楼等知名商业外， 其他商业知名度不高，加之购物环境的不理想，形成了人对的消费 排斥心理同样价位，同样质量的物品宁愿到去购买，也不愿在买， 以到购物为荣的心理。 消费者异地消费的原因分析如下 目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费般在，而中 档及大宗消费般到淄博等地进行消费 长期无知名度较高的购物消费地形成了只认等大城市的购物习惯 大城市的消费选择机会较多也是个原因。 因此，的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度 年年年年年年 值 单位 亿元的提高。 五消费者定位和项目定位 消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生 活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。 对县可能的消费群研究 事业较为成功，二次置业者。 要求小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。 预计房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在左右，售价 约万元。 事业小成，二次置业者，年龄般在岁左右。 要求交通便利，小区配套房间舒适环境优美 预计房型要求三室二厅以上，面积在，售价约为万元。 有旧房，二次置业者普通的居民，主要消费对象 要求改善居住质量，房型合理，尺度宜人。 预计房型要求以三室厅或二室二厅为宜。面积在，售价约 万元。 事业起飞，首次置业者已婚人士，年龄约岁左右 要求房型合理，尺度合适，能解决般的居住要求，满足三口之家的 基本居住要求。 预计房型要求二室厅为宜，面积在左右，售价约万元。 参加工作不久，首次置业者单身，年龄在岁左右。 要求房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。 预计以室厅或二室厅为宜。面积约，售价约万元。 事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者 要求房型合理，不宜过大，小区配套完善 预计房型以室厅或二室厅为宜，面积约为，售价约 万元。项目市场定位于中高档生活社区和新型商业中心。 六结论 政策优势区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利 的契机和社会环境。项目建成后，将对县的经济发展产生巨大的拉动作用。 因此，该项目的开发建设是十分必要的。 第三章建设条件与建设地址 建设地区概况 县地处半岛中部，东邻海滨城市青岛，西靠省会济南，济青高 速公路胶济铁路横穿东西，大沂路规律和日常使用为原则，以适应家务劳动的社会化趋 势和市场需求。同时所配置的功能内容要避免与周边地区已有设施形成重复， 兼顾其经营管理的合理性和经济性。 商业服务 新昌路为城市主干道，孤山街为城市支路，本次规划沿此二路布局商业 设施，建筑形成为三层商业，局部四层，对内对外方便居民购物，沿新昌路 界面布置四幢层板式小高层，共同构筑城市道路开敞空间。另在小区东南 角新昌路孤山街交叉口布置层酒店用房，其中裙房四层。 教育设施 基地为县城的中心，周边教育设施齐全，完全满足住区内教育需求， 故本次规划不考虑教育设施。 文化娱乐设施 在小区南入口处紧靠小区环路内侧规划小区会所，负责整个住区的物业 管理，并设置娱乐以及部分设施用房。 ④其他服务设施 小区垃圾实行袋装化收集管理，住宅院落设垃圾收集点。住宅布局 识别性和认同感规划在住宅建筑布置上强调整体组织和空间塑造。 规划布局共栋住宅楼，在东部沿新昌路设栋层板式小高层， 其余为层住宅楼，使小区轮廓线起伏有致，富有变化，标志性强，便于识 别。在平面布局上通过住宅建筑错落围合等手法及住宅单体的造型处理和 空间限定，避免形成千篇律的空间感受，创造亲近自然且具有人情味的居 住空间环境，形成错落有致收放有序形式多样的住宅建筑组团。 小区住宅用地按区位分为若干个居住院落，各组团由种户型构成， 并设置不同主题的景观中心。 道路交通规划 人车分行结合功能分区与空间布局，重点加强各住宅院落内外交通 联系。同时道路设计强调形成步移景异的空间变化，创造良好的内外部空间 景观。 出入口 根据小区的外围交通条件和居民出行方向，沿新昌路设个小区主入口， 作为标志性入口和主要人行出入口，另外在北侧设置个次要出入口，兼作 为工会出入口沿孤山街设个次要出入口，出入口均面对小区中心绿化设 广场绿化景观带，使外围环境与住区内景观相互渗透，融为体。 道路网规划 环路为小区内部车行交通的主体，再通过宅间小路将车行交通引入各户 步行则主要通过小区内部景观步行道联系各住宅院落绿地等，避免人车混 行给居民带来的干扰，保证居民环境的宁静和舒适。在小区公共空间规划设 置残疾人坡道，实现小区无障碍设计。 小区道路分小区路宅间路二级，小区路红线宽米，车行道米，人 行道个米，宅间路宽米。 停车场规划 静态交通规划也是本小区规划设计的重要方面，以适应私人小汽车的迅猛增长。参考市城市规划管理技术规定，确定小区停车库场设置标 准按每户个停车位进行规划布置，共个停车位。 停车方式主要有地面停车住宅底层停车和地下停车库种。地下停车 库主要结合东部高层和酒店设置，车位个，并设处车行出入口和处 人行出入口室外停车场采用孤植大树和植草转相结合，以丰富小区景观， 停车位个。 规划区内自行车按每户部计，在小区出入口周边单独设置停车库。 消防紧急救援系统 机动车在小区内部形成的交通网可以便捷的到达每幢住宅的入口，同时 也为消防车辆及紧急救援车辆提供了必要的通道。端部建筑周边场地设置回 转场地，以满足消防要求。 绿化系统规划 系统性与生态型规划以步行绿化景观带为设计重点，结合步行系统 规划，有机联系各院落绿地，使各个院落绿地连为有机整体，增强公共空间 连续性。 将小区中心绿地带状绿地宅间绿地相结合，使之成为统绿地系统。 绿地系统 小区绿地采用核与轴点线面相结合的手法，形成小区中心绿地南 北带状绿地宅间绿地三级绿地，从而使绿地更均匀地接近居民。各级绿 地内布置硬地广场，包括各种活动设施娱乐设施及喷泉凉亭架空柱廊 等建筑等建筑小品，使建筑绿化娱乐设施与居民的活动行为有机结合在 起，形成小区居民最适宜的娱乐休闲和交往场所。 小区中心绿地 位于小区中部，结合主要出入口做适当扩大，形成入口景观，中心绿地以 水池硬地草坪树木张拉膜为主，结合步行系统，配以少量石桌石凳 等休息设施。它是本居住区空气清新的绿肺客厅，结合小区入口设两处 主题广场，广场内设雕塑小品，周围配以活动场地休息亭花坛桌椅健身器材雕塑小品等设施，是小区的主要公共场所及景观中心。 带状绿地 重点为儿童及老年居民服务，内设儿童和老人活动及休憩设施。绿化以 草坪为主，配以灌木少量造型优美的乔木。组团带状绿化尽可能与中心绿 地和外围景观进行沟通，可直接和中心绿地进行链接，适合少年儿童游戏和 老人健身。起着生态调节美化景观的作用，是绿地系统中不可缺少的重要 组成部分。 宅间绿地 以植草绿化和小型乔木为主，通过绿化分隔停车空间和住宅单元宅前步 行空间。 植物配植 小区内绿化对外部环境的作用至关重要。作为面广量大的小区绿化，不 应追求名贵的花木树种，树种选择应以适合当地自然条件价廉易长易