量，只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业 已不仅仅是桥梁和渠道，而是起着先导作用，即方面开发需求， 另方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展。 现代零售业态表现形式多种多样，总的来看主要具有以下发展趋势 大型化 当今业态演化的个基本趋势就是各种业态的单体面积在扩大。其内 在的原因，方面是现代商品经济的商品种类和品种的极大丰富，需要较 大的店铺面积予以展示另方面消费需求的日益个性化多样化亦需 要较大的面积来陈列商品，以建立足够的挑选性和提高次购足的能力。 当然大型化并非规模越大越好，而是有个经济规模的问题。以百货商店 为例，目前我国大城市中心商场的最佳规模约为万平方米，显然这 面积已超出原有的百货商店规模概念。应当指出，大型化在不同的业态 有不同的表现。 细分化 随着业态间竞争的日趋激烈，各种业态的目标市场日趋细分，即便是 同业态，其目标市场也显示出差别化的恃点。市场的细分，使各种业态能 更好地服务于自己的目标市场。不同的业态满足不同的市场需求，吸引不同的消费群，提供不同的价值点，如喜爱便宜货的消费者爱去折扣商店 重视时间效益，买了就走的消费者喜欢去便利商店认为购物就是休闲，强 调次购足的消费者多光顾购物中心或大型百货商店而强调商品特色， 重视优良服务的专门商店则吸引注重品质和个性的消费者。 廉价化 随着商品供应的日益过剩，降价是当今世界商品竞争的个基本趋 势。这点反映到零售业，就是各种廉价化商店的涌现。无论是折扣商店 仓储超市，还是超级市场大型综超，均以其低价切入市场。廉价虽然不 是所有业态的特征，但是尽力降低价格提高竞争力则是所有业态努力的 方向。廉价化的典型表现就是尽量实现顾客自助服务，选择低租金地区， 简化商店设施，降低采购成本等。购买质优价廉的商品是每个消费者的 心愿，同样的商品，消费者更愿去廉价的商店购买，尤其是在服务显得不很 重要的情况下。 连锁化 零售业的连锁经营并不是现代商业才具有的特征，只是现代零售业无 论连锁经营的类型，还是连锁经营的规模，都得到了大大的发展。连锁经营 的扩大，反映了现代商业提高集中化程度的要求。以年的美国商业为 例，仅正规连锁和特许连锁的零售份额就占，如果再加上自愿连锁，完 全可以说美国零售业是连锁经营统天下了。可见，连锁经营是现代商业 发展的个基本规律，对零售企业具有举足轻重的意义。除了降低采购成 本提高共享效益扩大市场份额等显著作用外，更重要的是为推出自有 品牌加强工业先导等提供了条件，从而大大增强业态本身的竞争能 力。 因此本项目将引进欧尚家乐福等世界强连锁大卖场作为主力店，与周边核心商圈的百货店形成业态互补，同时满足消费者的多样性需 求。 四项目前景分析 项目将定位为创造小时均富有活力的综合载体，为消费者提供高 感度的空间，全生活的服务，为社会提供更多的就业机会，为城市提供更 多的服务功能，项目建成后成为将成都市核心商业圈内个集购物休闲 娱乐商务办公居住于体的大型综合性建筑，成为成都市城市文化具 有代表性的建筑集群之。 第三章项目建设内容及规模 建设内容 号楼号楼高层电梯公寓 高层电梯公寓充分考虑自由框架组合结构，面积为平方米，满 足不同档次住户与办公需求。 商业用房 临街设置为商业裙楼，为住户提供个方便快捷的购物场所，拟 建大型购物超市与休闲文化商业中心。 办公用房 该区域与高档商务楼五星级酒店区相连，形成强大的高品质商务 环境。 公建设施 与小区建设配套的水电气道路通讯管线，区域内设置小区会 所物业管理用房健身中心洗衣房游泳池儿童老人玩乐休闲设 施等。 设计机动车非机动车停车场，满足住户和商业客户的停车车位需 求。 绿化 为营造小区内优美舒适的生活环境，项目绿化部分为线性道路绿 化，部分为片状内院集中绿化，项目主入口处设特色绿化生态广场。 二建设规模 净用地面积平方米。总建筑面积平方米。 其中住宅建设面积平方米，商业用房建筑面积平方米， 办公用房建筑面积平方米，地下停车场面积平方米，自行车 库面积平方米，设备用房建筑面积平方米。 建筑占地面积平方米 建筑密度 容积率 建筑总层数层 建筑总高度米 总停车数量辆 非机动车位辆 第四章项目市场分析 成都商品房市场的供需状况 市场供给分析 自年以来，成都市房地产市场竞争进入快速增长期，特别是近 两年来外地实力开发商纷纷进驻成都，令市场竞争格局显得更为激烈。竞 争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究 购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。成都房地产市场的 产品由此逐步趋向个性化多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈 显多样，住宅设计更加关注细部环节的创，的被访者年龄在岁之间， 的被访者年龄在岁之间。因此本项目的商业业态应适应年轻人的消 费喜好。 消费群的工作地点 序号 区域频数百分比 序号 区域频数 百分 比 市中心顺城街 人民南路川师 青羊抚琴东湖琉璃乡 红牌楼高升 桥 五块石片区 营门口茶店 子 万年场 九眼桥驷马桥片区 双楠片区高新西区 建设路西华大学 金沙光华羊西线蜀都大道双流 沙河堡棕南棕北片区 八里庄二仙 桥 桐梓林片区 没上班高笋塘片区 沙湾南郊 草堂百花潭老南门 东城根街龙泉 新南门黄田坝 玉林片区 摘自尺度市调报告 消费群的工作地点分布非常平均，这与消费群购物选择在周末有关， 同时也表明工作地点对消费群选择逛街购物场所的影响性不强。 购物时间及频度 消费者多数选择在周末时间购物，多数被访者逛街购物的频率较高， 分别达到每周次和每月二次的水平。由于周末消费者有充裕 的时间，因此项目商业设施应具有特色休闲娱乐及餐饮配套，以延长停 留时间同时由于消费者购物频度很高，引进适合业态的主力店及特色门 店对于本项目商业设施显得尤其重要。 二主力店定位分析 如果说其他商业业态是通过通路资源创造价值，借助供应链实现价 值的话，那么商业中心则是通过物业资源创造价值，借助零售商实现价值。因此，在商业中心的开发中，物业资源和零售商资源就成为了重 要资源。在商铺招商时，必须从商圈整体建设的角度选择部分核心商户， 这些零售商服务商是提升商圈价值的主体力量，应该选择那些品牌知名 度高发展资金雄厚的大型商业企业。而次级辅助零售商则应该选择那 些商品服务差异化程度较大，能够完善购物广场功能的特色零售商。另 方面，商业街区的经营者必须保证入驻商户，特别是核心商户的稳定性。 经过前期与商家的接触谈判，调查论证，大卖场是本区域最适合的商 业业态，同样可以有效带动人气，形成业态互补，方便社区群众生活，而 且主力店进入意向非常强。 三商业街铺市场分析 盐市口商圈历来都是成都市中心的商业腹地，人民商场成都百货大 楼仁和春天百货摩尔百盛大业百货等大型购物中心汇集于此，并与 历史悠久的青年路染房街相连。作为成都的核心商业圈，目前已汇集了 北京华联人民商场百货大楼等多家新老百货公司。区域内商业业态基 本以服装专卖店为主，餐饮业偏少。目前，盐市口是成都市区内仅次于春 熙路的重要商业地段，而因春熙路传统商圈内土地资源已严重匮乏，而盐 市口的改造才刚刚开始，可塑性和增值潜力极大，被誉为城市成长股的核 心商圈。据媒体引用专业机构对盐市口商圈的市场调查数据盐市口区域 商业地产的总体均价大致为元平方米，商铺租金元平 方米，人流量万人天，该区域商铺最高售价每平方米超过万元。如 果说年成都商业地产的最热点在春熙红星商圈，那么 年盐市口商圈将塑造新的辉煌。 根据针对性的研究调查及定位测试，可以看出本项目商业街区商业街铺销售市场前景 消费者对口岸的认同 的被访者对项目口岸价值的预期较为乐观 通过消费者对于项目地块未来口岸价值升值可能的乐观预期，我们可了 解到消费者对于地块的口岸位商业氛围交通条件有较高的认同度。为 项目未来的开发提供了较大的市场销售机会与今后商业消费基础。 消费者认同的业态 消费者认同项目商业业态的频数依次为服装日用百货美食娱乐 休闲等，基本同深访商业专业人士结论相同。 附近经营者及投资者分析 口岸认同度 的被访者对对地块未来口岸价值的预期较为乐观，认为发展前景 非常好比较好的经营户比例占，只有的认为发展前景比较差，总 体前景信心指数达，居于较好偏上区间，显示青石桥及周边经 营户看好青石桥未来发展，对未来发展很有信心。 经营稳定性 大多数附近经营户经营时间在年左右，多数经营户选择不打算 改变目前经营地点，由此显示未来商圈内的市场仍有较好的稳定性和发 展空间，表明经营户经营稳定性延续性较好，也侧面说明口岸价值。 经营面积 总体看，经营户商铺面积分布最多的是平方米，占，其次 是平方米占平方米占平方米。 平均面积为平方米。租金水平 租金水平与经营品种经营户所处的地段有很大关系。服装百货经营 户的租金最高，平均为元月•平方米，其次是海鲜经营户 元月•平方米灯具经营户元月•平方米干杂元 月•平方米。餐饮花鸟的租金相对较低分别为元月•平方米 元月•平方米。每月平均租金元。 接受的价格 对于周边经营商家而言，购买租赁商铺看好的区域为青石桥 春熙路盐市口投资者普遍能接受的总 价为万元左右，接受的心理单价为元