调。同时作为个城 市运营项目，政府的支持也是项目必要的保障。 四本项目发展的前提条件分析 必须建立个特色吸引物 参考中国郊区大盘开发，类似本案的郊区大盘，必须进行产业复合，引入与人居 生活体系关联度融合度高的特色吸引物作为核心卖点。 必须立足城市运营进行发展 本案是区域休闲产业发展的龙头项目，必须以项目带动区域发展，通过区域发展 营造项目发展的机遇。这要求在政企携手的前提下，企业的投资开发行为必 须站在区域发展城市运营的角度进行思考。五本项目发展的目标体系 通过特色吸引物，运用城市运营手段，提升区域竞争力。 通过土地投资，保证资金安全性。 通过开发投资，实现项目可投资性。 通过联动政府，搭建起双方互动合作的平台，共同实现投资可持续性。 以上四点，是我们可行性研究的主要内容，也是我们项目发展必须符合的刚性要 求。 第章区域发展战略研究 大成都城市定位对区域发展的意义 成都凭借自身的地理优势获得了突飞猛进的发展，已成为中国城市发展的第四 极。 作为国家级区域中心城市，成都凭借其先天的自然资源优势和人文禀赋，成为 中国休闲之都它所面对的休闲市场将是全国乃至全球, 二大成都总体规划对区域发展的影响 华阳组团小康居住新城 温江柳城组团花园居住新城龙泉组团山地型休闲旅游区 新都青白江组团大型制造业基地 双流东升组团新型工业基地 郫县郫筒组团高新技术产业中心 在大成都总体规划影响下，温江华阳龙泉等区域房地产市场得以较快发展， 特别是人南延线和光华大道的建设，促使温江华阳市场发生了革命性突破而 青白江等地房地产市场发展显得较为滞后，这对本项目来说即是个市场机遇， 又是个开拓全新市场的挑战。 三金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变 金堂政府力图把金堂打造为西部花园水城，成都游乐中心，目前已初具规模， 居家生态环境都得到了极大改善，力在创造天府水城，人居金堂的优美休 闲人居环境区域定位以居住会务休闲旅游为主，区域性质将发生了 质的改变。 同时，金堂围绕打造成都市东北部次中心，全方位推进对外开放正建设成 为无污染的中国西部纺织城。 年底，成金路开通，金堂与成都的距离为公里，半径属于公里 的地域，与成都的距离在分钟车程内，成金快速通道的建成使金堂完全进入 分钟的大成都第圈层。 为此，成金线将成为改变金堂与成都之间关系的紧密纽带，将金堂带入成都第 圈层。金堂区位条件的变化，将使其兼具第圈层和第二圈层优势特点 第圈层与第二圈层综合比较分析 第圈层第二圈层土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富 土地成本较高很低 交通状况相对完善交通逐步完善，城市体化进程加快 居住环境状况配套较成熟居住质量较好自然环境较好，居住环境逐步改善，条 件配套逐步完善 产品状况产品多样化，可选择度大产品多样化不够 价格接受度相对较高相对较低 竞争相当激烈相对较弱 投资环境较成熟正在完善 金堂区域未来优势特点 具有规模开发条件 土地成本低 交通便捷 生态环境优 价格接受度逐渐提升 金堂区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻的竞争。下面本案 将进步比较金堂与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。 四区域资源条件及发展水平横向比较分析 区域交通条件房价水平自然环境生活配套 青城山成灌高速老成灌路国道的贯通以及川西旅游黄金通道的修建使 区域交通四通八达 车程高速分钟，老成灌路小时但均需交纳过路费目前中高端平均房价为元自然景观资源突出，避暑胜地 世界自然文化遗产，具有突出的人文文化资源 气候宜人，空气质量高生活配套匮乏 华阳有人民南路南延线，成仁路等 华阳新客运中心及府河成都港 距离成都车程分钟目前中高端平均房价为元位居城南，富 气顺延，人气较足 紧靠东山牧马山，毗邻府河副中心高新区，具备定的自然资源。生活 配套不足 龙泉拥有五纵三横的快速交通网络五纵老成渝路成渝高速路成南 高速路成洛路成龙路四横则指三环路外环高速路龙泉环城路石 胜路 拥有成都最大客运站十陵客运站 距成都的车程分钟目前中端平均房价为元有成都最近的山脉， 地形起伏较大，在成都较为少见，但是水资源相对匮乏 具有定的资源，成都市区最大的规划风景区十陵历史文化风景区位于龙泉 著名的花果之乡，休闲胜地。生活配套般 温江成温邛高速，光华大道，交通网络发达 进城的时间在分钟以内目前中高端平均房价为元处于成都上风 上水之地，水资源相比其他郊区中丰富 贵气较盛，区域认知度高。 空气质量高，有众多的森林苗圃。花博会永久性展馆的建设与展示，将对区域环境有较大程度的提升。生活配套 正处于逐步完善中，借花博会的东风建设大量的基础配套 牧马山成雅高速成都双流新津大件路，交通网络发达，但交通状况 般平均房价集中在元以上区域内高尔夫球场为目前成都市内最好 的高尔夫球场，吸引大量的商务客户 区域内起伏的山地地形，适合修建私密性较强景观位置较好的高端物业 森林公园的建设将将区域打造完全释放。 成都本地高尔夫球场建设规模偏小，而且商务休闲设施不足。 成都本地高尔夫球场特色不够突出。 综合判断，成都滞后于全国水平，甚至落后于西部的重庆昆明，市场需要引 导。 以上市场的现状，是本案发展的契机与定位的启示。 三本案高球球场发展建议 结合场地条件，根据差异化原则，建议本案高球发展方向为 形象西南首席高尔夫俱乐部 规模档次洞球场的成都顶级球场，球场场地面积亩左右 风情定位具有完整生态链条的亲水高尔夫球场 基本功能组合商务休闲体育休闲，配套包括俱乐部会所会议中心 运动中心商务中心 目标客群中国高尔夫爱家，西南顶尖商务人士，成都本地高端消费人群，青 白江新都等本案地域周边企业主。 第三章项目发展模式 案例考察 详细案例介绍见附件四我们综合考察了珠江三角洲长江三角洲北京这三个中国高尔夫发展最成熟地 区的情况，在各区域以企业为主体的高尔夫休闲地产开发的成功案例中，分别选 取了观澜湖高尔夫龙熙顺景汤臣高尔夫这三个地域标杆项目进 行了重点分析。 案例简介 观澜湖高尔夫球场核心模式的代表。 观澜湖高尔夫开发最早规模最大高球俱乐部经营最成熟，成为利用高球 产业进行区域运营的世界级典范，其坚持年的持续投入塑造了完美的产业升 值曲线，对本案借鉴意义很大。但由于其体量过大，运营周期过长，物业开发时 间也较短，模式不可直接复制。 龙熙顺景房产核心模式的代表 龙熙顺景作为北京的高尔夫标杆项目，在当地异常残酷的高球物业竞争当中，走 出了将高球作为房产配套的捆绑型开发之路，同时其三位体温泉酒店高球 俱乐部休闲物业的产品组合，具有很强的独特性。 上海汤臣高尔夫球场房产平衡模式的代表 与前两者项目，上海汤臣高尔夫的休闲物业开发最为成熟。汤臣高尔夫休闲物业 已开发期，进入开发的末期，其产品线涵盖了独栋联排双拼叠拼与高尔 夫公寓，产品开发周期从年至今，抵抗住了次次市场变革，创造了休闲物业 综合开发持续增值的典范。 二共性研究 我们发现，现今成功开发的高尔夫地产项目，具有以下共性 发展思路以高尔夫产业，带动高端休闲地产开发无论是哪种高尔夫地产项目，他们的总体思路都是以高尔夫产业带动休闲地产开 发，根据我们对三家球场的电话访谈，他们认为高球产业对地产的拉动作用在于 带来了高端消费人群营造优美健康居住环境形成高端生活配套这三方面。 功能设计休闲度假保健娱乐会议餐饮 根据我们对三个项目的电话访谈，高球球场建设的个重要目的，是营造高端消 费人群生活休闲商务的软硬件环境，因此，高球休闲地产开发的基本功能 设计应满足他们全部的商务生活休闲需求。 休闲物业基本搭配俱乐部会所别墅高尔夫公寓 用于房产开发的土地，开发价值以球场为中心向外递减，开发价值最高的为球场 内的土地与球场边缘土地。般在球场内或边缘开发别墅类物业，在较偏远的地 块开发高尔夫公寓，作为区域的制高点。 消费人群高尔夫休闲人群与房产消费人群相互重合 与其他两个项目类似，深圳观澜湖早期物业购买人群中，俱乐部会员占 以上。同时，从高尔夫休闲人群与房产消费人群的特征上看，年龄身份籍贯 等也基本致。 三差异点分析 根据不同项目的不同发展条件，他们形成以下差异点 特殊配套设施酒店会议中心康体设施 些项目在开发初期如龙熙顺景观澜湖等，由于区域休闲配套还不够成熟， 专门建有特色高星级酒店与会议中心，同时也建设了游泳池健康中心网球场 温泉中心会馆等与高尔夫运动契合度较高的康体设施。 高球球场经营与开发分离在成功开发高尔夫球场后，发展商有可能自己经营，也可能引入专业的高尔夫俱 乐部进行经营。总体来看，随行业的专业性增加，近年来的高球球场由外来经营 者经营已成为大势。 物业销售方式 由于经营状况的差异，般高球休闲物业在销售中，有将高球俱乐部与休闲物业 营销的，也有将物业与高尔夫共同营销的。如北京龙熙顺景，为贴补俱乐部 经营，同时也为塑造物业独特卖点，将物业与俱乐部会员卡捆绑销售，买房赠卡。 二项目总体发展思路 项目总体开发思路 根据案例考察，借鉴成功项目的共性，结合本案特征，项目的总体发展思路如下 物业总体开发思路以高尔夫休