定位 西安地处中国中心腹地，南依秦岭，北临渭河。距离郑州公里，距离武汉公里。 作为西北地区的中心城市，西部大开发的桥头堡，西安具备很强的汇聚能力，进入西安将 为我们占领西北市场奠定基础。 西安是陕西省的省会是世界闻名的历史文化古都旅游名城中国重要的教育科研 装备制造业高新技术产业基地和交通枢纽城市是新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区 西安将建设成古代文明与现代文明交相辉映，老城区与新城区各展风采，人文资源与生态资源 相互依托的国际性现代化大城市。 人口规模 西安，西北地区中心城市，辖九区四县，面积万公顷，目前，西安市的总人口已 经超过万，城区人口已达到万。按照规划，年市域总人口规模为万人。其中 市区人口规模为万人主城区人口规模为万人。年市域总人口规模为万人 市区人口规模为万人主城区人口规模为万人。 用地规模 西安市现辖九区四县，总面积平方公里，到年市区用地规模为平方公里 主城区用地规模为平方公里年市区用地规模为平方公里，主城区用地规模 平方公里，人均建设用地平方米。 西安共设个行政区，南北各拥有个国家级开发区。其中新城莲湖碑林雁塔是目 前西安中心区域。南部的西高新北部的经济开发区已成为城市经济发展最快的区域。 交通状况 西安是全国六大交通枢纽城市之，已形成以航空铁路和公路为主的现代化立体交通网 络。该市拥有国内第四大机场，可直达通往国内多个城市和澳大利亚日本等国家和地区 亚欧大陆桥陇海铁路横穿西安东西，西延铁路与西康铁路连接南北，随着西安到南京西安到 宁夏中卫的铁路的通车，该市将完成米字型铁路架构另外，西安是仅次于北京的全国第 二大公路交通枢纽，共有条国道呈放射状通往全国各地。未来西安将建成面向国际的航空运 输中心，构筑以高速公路铁路为构架的运输体系。 市内交通形成了三横三纵三环八放射开放式路网格局。城南路网最为密集，主要干 道沿线人口密集，商业商务气氛浓厚近几年城北道路建设力度加大，商贸活动主要集中 在未央大道两侧。 重大市政规划建设 市政府将于年底全部搬迁至经开区北侧，将带动整个北城开发 启动老城改造项目，大量城内居住人口开始外迁 曲江期再推出六大旅游示范项目，三年内完成总投资亿元，进步推动城南向旅 游人文高尚居住新城发展 实施新长安战略，五年内建成文化生态城，形成西安副中心 年底成立灞河管理委员会，启动大水大绿工程，力图十年内将城东建成生态人居新城。 发展目标 到年，全市国民生产总值达到亿元，人均国民生产总值达到美元，城乡 居民人均可支配收入达到万元，基本社会保障率达到，城市化水平达到，城市经 济规模基本达到我国中等发达城市水平。 二西安市宏观市场定位分析 西部大开发战略下的大西安地位 在西部大开发战略的促进下，西安作为大西北的中心城市，龙头地位逐渐体现。目前拥有 各类科研机构多家，专业技术人员接近万人。雄厚的科技资源正在转化为现实的生产 力，批以电子信息生物制药光机电体化航空航天民用核工业和新型材料为代表的 高科技产业正在这里迅速崛起，关中高新技术产业带已经显露雏形。西安高新技术产业开发区 去年技工贸总收入突破亿元。 城市发展方向 整个西安市区被分为五个区域组团中部地区南部地区北部地区西部地区和东部 地区，各个区域组团的发展情况都不相同。 西安市的中部地区城内由于发展空间较小，基本已趋于饱和状态，从年开始政 府要求城墙内拆迁只允许兴建绿地或步行街，只有少部分建住宅，但住宅有限高要求，般为 米。靠近城墙的只能建层以下的建筑，现在城内建筑多以商业餐饮娱乐旅游型 为主。 西安市的北部地区，有西安经济技术开发区，主要为大型的生产型企业，如可口可乐长 庆油田西门子等，除几条主干道比较繁荣外，其它区域还不算发达，整体居住状况及人文素质与中南部相比较差，由于有大型供热站，所以，这里的采暖采用集中供热系统。此地区建有 西安市图书馆城运公园美术馆大型生态公园家乐超市市政文化广场和西北地区最大 的广场张家堡广场，未来还将兴建西北首家超大型的购物广场，所以，北部现也是政府的重点 发展的方向。 西安市的南部地区具有较好的文化氛围，高等院校多聚集于此。在西南部是西安高新技术 产业开发区，它是西安第个建立起来的开发区，现在许多高科技公司如行业电子行业 等全部聚居于此，但是，由于此区域是西安第额的，较上期 上升。 城东区特点简析 作为西安市四区基地之的灞柳生态区，注重区内生态环境的保护和可持续发展。 在发展思路上，进行有效流域治理和生态重建，体现大水大绿的特点，大规模推进现代化城市 基础设施建设，引进具有带动和示范效应的龙头产业项目，发展城市服务业，建设和谐发展的 生态化新型城区，形成生态建设和新区发展的良性及可持续循环演进，使灞柳生态区成为西安 的绿肺。 年第季度城东区共在售待售项目个，占全市项目总数的，本季度城东 区楼盘成交均价为元平方米，较上期上升。分物业均价来看，住宅类物业成交均 价为元平方米，写字楼类物业成交均价为元平方米，商业用房均价为元平 方米。 本季度城东区商品房销售面积为平方米，占全市商品房总销售面积的，较 上期下降，销售额为万元，占全市商品房销售额的，较上期下降。 长安区特点简析 随着城南区房地产开发向长安区的延伸，长安区的房地产市场也将得以快速发展，长安区 委区政府在落实科学发展观中，把建设大绿服务西安作为兴区强区的关键措施来抓， 前瞻性地提出了依托秦岭北麓丰富的涵养水源和森林资源，积极构建多层绿色屏障，让绿色充 分融入长安的发展思路，以生态化的要求建设城市，是长安引人注目的大亮点。在城市建设 上，长安区树立规划建绿的先进理念，力求实现营造绿色造景的协调效果建筑风格的特 色效果和街景小品的点缀效果，从而充分体现大绿化有特色出精品的战略措施。 从西安的七个板块发展史来看，都是先由政府的规划大力扶持之后，得到了快速的发展， 从目前状况来看，可以说都非常的成功。特别是高新区板块，已经成为引领西安楼市的主导版 块。 从年第季度西安商品房市场供应来看，市场开发方面各区域排名仍未有太大变动， 各城区按照市场开发量由高到低依序为城南区城北区西高新城东区城西区及城内区。 城南因为广大客户的追捧和销售速度比较快，仍然是整个城市最热点的区域。 西安商品房市场特点总结 在新国八条出台后，各个线开发城市立即出现了房价下调的现象，而身处二线城市 的西安，楼市也不可避免地受到了影响，些项目出现了购房者持币观望的情形。商品房销售有所下滑 年至年，西安商品房销售量年增长量均保持在左右，而年月份， 西安商品房总体销售量较去年同比开始表现为小幅回落走势，新国八条出台后，从目前已过去 月份市场销售量来看，较去年同比下降幅度已达到，市场观望态度较为明显。从购房 者角度来看，已经出现了持币待购或改变购房计划的打算，希望市场稳定后再执行购房计划。 而具体从市场上商品房个案销售情况来看，中高档大户型项目销售量明显下降，而经济 适用房销售依然较好，此外中小户型，价格较低的项目销售量也未有太大影响。 商品房价格变动不大 目前西安商品房尚未出现明显的受政策影响而价格下降的现象，国八条的出台主要是抑制 投机的发生而引起房价快速上涨的行为，从西安购房情况来看，主要以自住型购房消费为主， 以实际的居住需求为主导，因此价格相对于上海等地稳定的多，但目前市场观望情绪较浓，因 此商品房销售出现定的影响，尤其针对些偏向于高档的住宅项目，市场销售受观望情绪影 响最大，从开发商角度来看则有可能调低房价，来刺激市场购买。 尽管目前市场上已开始出现定程度的持币观望的苗头，但西安房价基本上处在全国房价 的平均水平，每平方米元左右的平均房价处在正常值范围。也就是说，即使西安的房价 不算便宜，但并不存在价格与价值完全背离的泡沫化。不过，政府已经注意到西安房价环比增 速较快，因而，在国八条出台之前，西安市政府就出台了今年建造经济适用房的具体政策， 仅从这点上就可以看出西安市与国家政令的致性。 开发商销售节奏放缓 面对国家接连出台宏观调控政策的情况，越来越多的购房者选择了持币观望，而很多开发 商也都在努力吃透政策重点，并纷纷采取了各种各样的措施或是将开盘日期延后，拉长内部 认购期，积蓄客户资源或是耐心等待，静等购房者来访或是通过举办各种形式的活动，吸引更多购房者的眼球。 年房地产投资热潮逐步由沿海向内陆城市推进。上海绿地集团和记黄埔珠江投资 中国广厦等大批资金雄厚有实力的外来企业入驻西安。在带来全新管理模式营销观念的同时 大手笔投入竞技土地市场，掀起拿地高潮，从而拉动地价的攀升。其次，国家对土地市场出台 系列宏观调控政策，地根银根的紧缩和对未来供地量减少的预期及供地形式的规范， 抬高了市场对土地上涨的心理预期。第三，随着西安市城市基础设施建设环境的改善，市政建 设大手笔投入，扩建新修和改建道路，缩短城乡之间的距离，也相应提高了土地使用价值， 从而提升地价水平。 各档次商品房区域分布 以老城墙为界限的老城区内，主要是商业商务区，下步开发将严格限制商品房项目的 开发。 以西高新为核心的南部区域是目前西安市高档商务用房和中高档商品房最为集中的区域， 高地价，高房价。现西高新已经将辐射范围大幅度向南和东南方向扩展，长安区的部分地段已 成为开发热点。在南部靠近山地的区域，已经出现了较大面积的高档旅游