生活全面不全面，关键在于住房需求能否 得到合理满足。受历史包袱重改造难度大，时间久远等诸多 历史因素的影响，大多数市民仍居住在基础设施条件差环境 恶劣的居住空间内，周围环境脏乱差，人居面积远远达不 到哈尔滨市最低人均住宅面积，严重影响了市民的生活和工 作。通过地铁关联用地长江路打通工程实施棚户区改造，不仅 能够保证长江路打通工程顺利进行，而且使居住在此棚户区内 居民的住房问题得到妥善解决，对建设小康社会具有重要意 义。 带动当地经济发展 因土地资源有限，经过近几年的经济发展，我市东部第三 产业在二环以内已经趋近饱和，若想进步大力发展第三产 业，必须要向外扩大土地面积。项目开发整理后可以使我市东 部第三产业经济圈进步向东部四环方向延伸，扩充目前现有 的面积，形成个新的经济快速增长区域。 增加就业岗位，解决剩余劳动力 目前哈市东部，尤其是四环附近主要以第产业为主，因 此剩余劳动力过多。项目建设期间可以吸纳众多剩余劳动力就 业。项目建成后，该区域经济必会上升个新的台阶，就业岗 位大大增加，可以从根本上解决目前该区域剩余劳动力过多的 问题，增加该区域农村劳动力的收入，促进该区域乃至哈市东 部区域的经济快速发展，有利于社会的稳定团结。 五主要技术经济指标 建筑面积平方米 用地面积平方米 用地性质居住公建混合用地 容积率 建筑密度 绿地率 第二章市场分析 我国房地产市场现状及趋势分析 对我国现阶段经济运行状况的分析 根据国家统计局最新公布的数据显示，年全年国内 生产总值亿元，比年增长。虽然国民经济 增长的绝对量仍然维持个较高水平，但相对量出现较为明显 的回落。其中季度增长，二季度增长，三季度 增长，四季度增长。连续四个季度出现经济增长速 度出现下滑的趋势。最近五年我国国民经济发展趋势可以见下 图 年国民经济生产总值及增长速率 从上图可以看到，最近年国民经济总量仍然处于绝对增 长的趋势，但是从年来看，经济增长速率有所变缓，这 和全球经济出现回落美国次贷危机造成的经济受损有密切的 关系。 年全年居民消费价格比上年上涨，其中食品价 格上涨。固定资产投资价格上涨。个大中城市 房屋销售价格上涨，其中新建住宅价格上涨，二手 住宅价格上涨房屋租赁价格上涨。商品住宅投资 亿元，增长办公楼投资亿元，增长 商业营业用房投资亿元，增长。 住宅是人们的基本消费资料，个国家经济发展水平从温 饱型转变到小康型的阶段，住宅将成为人们的消费热点。住宅 建设投资般占国民生产总值，占固定资产总值 。房地产业在世界各国都是本国的优势产业，对国民 经济的发展有举足轻重的作用。但是要发展成为国民经济的支 柱产业，其增加值应占国民生产总值的以上，根据国 家统计局年月发布的数据显示，房地产业增加值占我 国国内生产总值比重首次超过，在国民经济发展中 发挥了支柱作用，但是和发达国家的数据相比，我国房地产业 发展不是太多。 年两会结束后，尽管房地产行业落选十大振兴规划， 但房地产快速发展的方向不会变，因为房地产行业的国民支柱 产业地位是不容否认的。在当今全球经济低迷的情况下，中国 过分依赖的外需受到抑制的时候，房地产行业有责任也有义务 率先成为拉动内需刺激消费刺激投资的产业。 年国家出台了系列政策个人首购平米以下住 房，契税税率下调到个人买卖住房暂免征收印花税个 人卖房暂免征收土地增值税最低首付款比例调整为 商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的倍 个人住房公积金贷款利率下调个百分点就在近期国务 院常务会议上刚提出加大保障性住房建设规模，降低住房交 易税费，支持居民购房月日再次下调金融机构年期人 民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款 基准利率作相应调整，同时下调央行再贷款再贴现等利率。 此外，自月日起，下调工行农行中行建行交行 邮储银行等大型存款类金融机构存款准备金率个百分点，下 调中小型存款类金融机构存款准备金率个百分点。此外，个 人住房公积金贷款利率下调个百分点，其中，年以下含 住房公积金贷款利率由原来的降至，年以上原 来的降至。以上政策趋势直到年底将不 会有太大的调整。 从另方面购房市场看，随着国民经济的发展，国民收入 水平的提高，人们的住房消费观念已开始改变，住房贷款也日 益深入人心。种种迹象表明，今后中国的房地产市场将进入 个全新的个人购房时代。国家统计局城调队对全国城镇居民家 庭住宅需求情况调查后得出结论目前没有自己的产权房住 房需求又很高的城镇居民家庭比例还很大，这部分家庭中普通 职工家庭居多，说明目前房地产市场，中低价位的商品房需求 量很大。 二哈尔滨房地产市场分析 哈尔滨市房地产供给分析 哈尔滨处于内陆城市，全球金融危机对哈尔滨的房地产板 块的影响较小，哈尔滨房地产经过整合调均涨幅为 。其中，月商品住宅均价为元，价格基本没 有什么波动从月份开始，价格开始上涨，当月环比小幅上 涨月份为全年月涨幅最高，单月环比上涨了， 其他月份涨幅基本都在左右。 从不同区域价格涨幅来看，上涨最大的是群力新区，由年 初的元，年末涨到元，年内上涨了 其次是香坊区上涨价格上涨最慢的是松北区，由年初的 元，年末上涨到元，涨幅为道外区涨 幅略高于松北区，年涨幅为。年各区平均涨幅为 。 按区域房屋价格高低排列，道里区平均价格最高，每平方 米达到元之后依次是南岗区元，群力新区 元，香坊区元，道外区元，哈西新 区元，松北区元，利民区元。 此外由于目前哈尔滨市已竣工的楼盘都是在前几年或物 价高成本运营状态下动工的，其建筑成本人工成本相对较高。 因此造成了房价的增长。因此，相对于国内其他人口密集游 资集中房地产发展发达的城市，哈尔滨楼市将向相对稳定和 健康的方向发展。 国际上公认，房价与居民收入比应当在的范围， 以上房地产市场价格就有泡沫了，处于中间以下阶层的居民购 买住房就非常困难。而按中国目前的城镇人均可支配收入，房 价与他们的收入之比早已经达到倍以上。 调查数据显示，年月，哈尔滨商品住宅成交均价 为每平方米元，到了月，数字已经变成元 平方米。个月的时间，冰城的房价涨了近元，犹如驶 上高速路。而七八月份，冰城更是迎来了房地产市场量价猛 涨的时代，其中二级地段和小房型的价格涨幅最大。目前看来， 每平方米接近元的均价已经给冰城的百姓带来了极大的 购房压力。 本项目建设，可以提供廉租住房和低价位住宅用房，可以 定程度上缓解购房压力。 第三章工程选址与拆迁 地理位置 拟建工程选址项目东临化工路，西临东棵街，南临道外区 化工路东棵街长江路围合的局部地块，北临哈药仓库北侧围 墙，整个建筑用地呈不规则多边形。 项目规划总用地面积平方米，总建筑面积 平方米。 二土地取得方式及现状概况 项目为回迁安臵项目，用地性质为居住公建混合用地，土 地取得形式为划拨用地。 用地现状为棚户区住宅和部分小型企业，以及少量的农用 地。 三拆迁补偿 拆迁范围 本项目拆迁范围为打通长江路工程香坊段 拆迁情况 本项目拆迁总户数户，全部为住宅。详见拆迁统计 表。 打通长江路工程香坊段户型统计表 序 号 户 型 使 用 面 积 平 方 米 合计 户数 建 筑 面 积 实 际 安 置 面 积 估 计 廉 租 房 面 积 公 租 房 面 积 合计 拆迁补偿政策 根据哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法和哈尔滨 市棚户区改造实施方案的有关规定，结合本市实际，出台了 哈尔滨市棚户区改造项目房屋拆迁补偿相关政策的规定试 行以下简称规定。本项目依据此规定，具体实施措 施如下 住宅房屋拆迁补偿 棚户区改造项目的被拆迁人可以选择货币补偿，也 可以选择产权调换。 实行货币补偿的，货币补偿金额应当根据被拆迁房 屋的区位用途建筑面积成新等因素，以房地产市场估价 确定。拆迁当事人协商致的，依照其约定。 实行产权调换的，按照拆还，结算结构差价 的方式执行，由被拆迁人按照被拆迁房屋重臵价格结合成新与 产权调换安臵房屋建安成本结算差价。 产权调换房屋根据被拆迁住宅房屋的建筑面积，就近上靠 标准安臵户型。产权调换房屋户型设计应当符合实际需要，产 权调换安臵户型设计标准为室半建筑面积平方米两 室建筑面积平方米两室半建筑面积平方米同时设臵 保障户型室或室半，设计标准为建筑面积平方米。 被拆迁房屋建筑面积在平方米以下的部分，免交结构 差价。超出被拆迁房屋建筑面积，就近上靠产权调换安臵户型 内的部分，可以按照综合建设成本交纳购房款。被拆迁人要求 超过标准户型建筑面积安臵房屋的，超出标准户型之外的部分 按照商品房屋销售价格交纳购房款。 二住宅房屋拆迁保障 被拆迁住宅房屋家庭人均建筑面积低于我市上年度 人均建筑面积标准，总建筑面积不足平方米含平方米， 因家庭经济困难无力全额交纳上靠建筑面积平方米标准户 型超面积购房款的，可以安臵到建筑面积平方米的保障户 型房屋，可以