规划相适应，规范了房地产 建设环节。 四交易环节 新政规定，从年月日起，对购买住房不足年转手交易的， 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，大大增加了房地产投机者 的转让成本，使其无利可图，客观上抑制了投机性需求。 另外，大力加强房地产行业的诚信建设，完善房地产行业诚信档案 和诚信公示制度，诚信档案应当公示对于失信情节严重的企业和个人， 主管部门应当在组织地块出让资质或资格年检备案年度评价时， 加大审查力度，直至取消其土地受让资格限制商品房开发项目预售或 禁止从事有关业务。 系列新政，使房地产交易环节更加透明化规范化，特别是交易税 费的增加，对投资者的需求抑制作用明显。 五持有环节 拟征收物业税。北京将在全市范围内开展房屋普查，摸清房屋权属 情况，税务专家对此表示，这意味着北京迈出了物业税开征的第步。 物业税是指国家对于房屋所有者和承典人在定时期内拥有所征 收的财产类税收，物业税的征税对象主要是持有房屋的居民个人和房地 产开发商。不过，物业税也并非朝夕就能迅速开征的，其除了明确 房屋权属的复杂调查之外，还要经过设计方案政策制定等环节，最终才能出台。其中摸清房屋所有者家底的工作难度很大，些房屋被开 发商转了好几道手，找到真正的主人需要时间。 征收物业税是国家对房地产调控的趋势，如此以来，才能真正抑制 投资性和投机性需求。 结论 新政表明，稳定房地产市场，抑制房价过快上涨是当前政府调控房地 产市场的政策核心，其旨在保持房地产行业持续稳定健康发展，维护国家 经济稳定政治稳定 政府对房地产市场的宏观调控手段越来越多样化，利用行政金融 税收等杠杆对房地产市场进行调控，表明国家对经济的调控能力加强，手段不 再单 税收政策仍是国家调控房地产的重要手段，其贯穿房地产开发的整个 过程，即土地供应土地出让金增值税开发环节土地闲置税营业税 等交易环节交易契税转让营业税等持有环节拟收物业税 第三部分市场分析 长沙市概况 城市概况 长沙市地处中南，湘江下游，系湖南省省会。是中部地区重要的区域 性中心城市，也是内陆通向沿海和西南地区的前沿阵地，又位于上海 广州重庆武汉四大全国性商贸中心的交错地带，使之成为支撑沿海 沿江开放地区的后方基地和促进内地开发的先导城市。长沙在全国东 靠西移南北对流的战略布局中，发挥着承东启西联南接北的枢 纽作用，必将促使湖南乃至邻省及港澳地区的资金产品技术信息 人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，成为区域经济的发展极。 长沙市下辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区及长沙望城宁 乡三县和浏阳市，全市总面积万平方公里，其中市区面积平方 公里，至年，长沙建成区面积逾平方公里，总人口逾万人， 市区人口已达万人。 经济情况 随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发 战略实施后的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛。近年长沙国民经济持 续稳定快速发展，产业结构进步优化。年全市第二三 产业比重为，第二产业增速明显。年全市实现地区 生产总值亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全 国快个百分点，人均地区生产总值元，同比增长，城市居民人均可支配收入元，同比增长，居民生活水平显著提 高。这切数据显示着长沙巨大的商机。 小结 城市经济发展，中心地位增强，沿海资本介入。 统计结果显示，年长沙实现地区生产总值亿元，与中 部龙头武汉的差距近步缩小，且由于长沙处联南接北的咽喉要地，经 济和战略地位进步提升，成为众多海内外资本竞相倾注的热土，房地 产开发前景可观。据统计，长沙黄花机场年截至日前吞吐量首 次突破万人次，预计全年可达万人次，在中国国内机场的排名 上升至位，中南地区居第位，仅次于广州深圳机场，充分表明长 沙经济发展迅猛和对外经济交流的频繁 城市人口增多，城市规模逐步扩大，商品房需求量大。 长沙市区人口已突破万人，为全国少数特大城市之，且每年 保持将近万人的城市人口增长速度，仅此项，每年即达将近万 平方米的住房需求，有效刺激了长沙房地产业的发展。 经济稳步发展，综合实力增强，住房消费能力增强。 年，在全国个省会城市中，长沙市排位提升至第位，增 长速度提升至第位在全国最具影响力的个大城市中，长沙年人均 可支配收入排名第位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关 的城市，居民住房消费能力增强。 年全国个副省级城市中中部地区各大城市经济情况对照 城市总量亿元排名增速排名人均可支配收入元人均消费性支出元长沙 武汉 郑州 合肥 南昌 太原 备注在省会城市中，长沙排名第位。 二长沙房地产市场状况分析 随着内陆开发战略的实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发 战略和中部崛起的经济辐射作用，长沙经济发展迅猛，近年长沙国民经 济持续稳定快速发展，产业结构进步优化。而房地产业受经济发 展的带动，也呈现出派中沃尔玛友谊商城 通程家润多东塘交易大楼工行建行农行中行招行市中 心医院省中医附湖南脑科医院工人文化宫等 销售情况期于年月初推出近千套房源，销售率近，实现均价元平方米，销售情况较理想，其户型公司品牌和大户 型的稀缺性促进作用比较明显。 中江国际花城 开发商长沙中江置业有限公司长沙 位置雨花区新建西路号 体量占地亩，建筑面积近万平方米，由栋层高层商 住楼和六栋层小高层组成，户。 技术指标容积率，建筑密度，绿化率 基本情况底层架空，板式小高层，梯两户，房四房，主力 户型平方米，户型不太理想采光和户型尺寸。 周边配套沃尔玛近在咫尺，学校医院配套设施齐全 物业管理长沙中远物业管理公司 销售情况先期推出栋住宅套房源，销售约，销售均价 元平方米。 鸿景雅苑 开发商长沙市鸿宇房地产开发有限公司长沙市新途房地产开 发有限公司长沙 位置人民中路号，芙蓉路与东西主干道人民路的交汇点，人民 路项目西南侧 体量占地平方米，建筑面积约万平方米，由栋层 和栋层电梯板式楼组成，户。 技术指标容积率，绿化率基本情况平米的中庭广场花园，平米原生林木，两梯两 户板式高层，度转角凸窗。 周边配套附二医院，省地质中学，中心城区，配套齐全。 工程进度主体封顶 物业管理长沙市新途物业管理有限公司 销售情况推出幢户，销售约，均价元平方米。 佳天国际新城 开发商湖南佳天投资长沙 位置芙蓉中路与劳动路交汇之东北角 体量平方米 技术指标容积率，绿化率，规划户数户 基本情况双子座，北栋为写字楼南栋为住宅三层裙楼 周边配套所处候家塘商圈，田汉大剧院新世纪体育中心贺龙 体育馆神农大酒店枫树山小学雅礼中学家润多超市。 物业管理长沙佳捷物业管理公司 销售情况年开始销售，住宅均价元平方米，写字楼销 售均价约元平方米。 区域产品供应分析 目标客户 改善居住条件但又不忍舍弃都市繁华的二次置业者 南城扩建后，进入二环内居住的城南居民周边县市进城购房者。这部分客户多为子女购房，选择的标准 是配套齐全，能够提供良好的入学环境和生活配套，交通便捷，景 观环境好，同时注重项目品质及开发商实力 周边高收入阶层及私营业主 部分投资者 区域走势 随着省府南迁，城南区域近年来房地产业日渐繁荣，尤以芙蓉路为 轴，金盆岭至南郊公园线，云集了众多中高档楼盘，如三万英尺欧 园香墅美地等。但由于该旧城区土地供应有限，且多面积小，不利于 规模开发，短期内很难找到与本宗地规模相当的开发项目。除在建项目 外，今后几年内，该地区开发项目将多为单体楼盘，以商住为主。 六城市规划对项目的影响 长沙市十五住宅发展规划于近日出台，以保证 长沙住宅市场持续健康发展。其中，针对住宅供应的结构性矛盾，采取 相应措施进行调控。 套型结构比例控制 根据长沙市城市规划管理技术规定，长沙市区内用地分为个 等级区域核心区核心旧城区湘江湘春路芙蓉路劳动 路围合的区域类用地旧城区三大道东二环南二环 湘江围合的区域二类用地其他城区除核心区类地区 三类地区的区域三类用地风景名胜区岳麓山风景名胜区。分用地区域类别内的项目套型结构比例，按照节约集约利用土地要求， 确定如下 规定核心区用地内，所有套型结构比例均严格按以下套型的住 房面积占总建筑面积的以上控制。 规定类用地内，所有项目套型结构比例均严格按以下套型的 住房面积占总建筑面积的以上控制。 规定二类用地内，所有项目套型结构比例均严格按以下套型的 住房面积占总建筑面积的以上控制。 规定三类用地内，所有项目套型结构比例均严格按以下套型的 住房面积占总建筑面积的以上控制。 近期年住房建设布局 近期年住房建设主要集中在十七个控规片区，本项 目所处区域为第片区南郊公园周边地区控规区域，即由南湖路 芙蓉路南二环湘江中路围合的区域。整个区域总面积为平方公 里，其中居住用地面积为万。近期建设商品房面积为 万，以下套型占总建设面积的比例控制在以上。 本项目按该规划为类用地与国土部门对用地的分类有所区别， 其为二级地段，属南郊公园周边地区，按规定所建项目套型结构比例 以下套型的住房面积占总建筑面积的以上控制，如何解决这 规划限制，是项目发展的关键。 市场分析结论 宏观长沙市经济发展状况 长沙城市经济发展，中心地位增强，沿海资本介入。 统计结果显示，年长沙实现地区生产总值亿元，与中 部龙头武汉的差距近步缩小，且由于长沙处连南接