论第节项目名称及承办单位项目名称乳山正华金港家园小区二项目申报单位及法人乳山市正华房地产开发有限公司法人代表郑福玉三项目拟建地点乳山市海阳所镇，金港村四项目申请报告编制单位乳山市正华房地产开发有限公司第二节项目可行性报告编制依据核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,国家有关法律法规规划方针及产业政策和投资政策现行有关技关关注问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住宅应是最好住宅。三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同家庭结构，对住宅消费也有不同要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑另重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容物业管理与住宅本身质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。五住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着乳山市城镇居民收入水平逐步提高，住宅消费将逐渐成为居民消费热点和投资手段。目前乳山市居民购房除直接居住和自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与乳山市市民近几年生活水平很快提高不无关系。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是调整，普通住房和经济适用房供应将增多。年房地产调控中，对住房供应结构提出了具体标准，国六条和国十五条导向就是重点发展满足当地居民自住需求中低价位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产投资和投机需求。年住房供应结构将继续调整普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房投资和供给将受到限制。土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地竞争。年以来，国家对土地法调控政策之多为近年少有。这些政策指向将使得土地增量供应受到严格限制，从而抑制房地产开发投资过快增长，并对快速增长国内固定资产投资起到降温效果。从近期陆续报道地方土地违法事件以及不断从严政策措施来看，土地总体规划调整审批权限以及土地出让金额管理权限可能会上升，建设项目用地管理将更加严格。预计随着土地供应闸门缩紧，如果没有重大政策变动，那么土地价格上涨趋势短期内难以出现变化。另方面，增量土地资源供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源整合，存量土地竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本提高将是必须面对事实。总来说，土地供给将更加制度化规范化透明化和市场化，房地产行业强者恒强局面将得到进步体现，行业集中度也将进步提高。年住房供应差距将缩小，价格成为关键因素。从当前种类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心重点，改善供求关系和住房价格将仍是年政府宏观调控主要目标之。而房地产价格成为影响供求关系关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府干预力度较大，在当前阶段，房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，而政策在两者之间倾斜情况，将对短期内房地产价格产生较大影响。如果政策向社会保障属性倾斜是渐进，温和，则年房地产价格增幅将稳中放缓如果政策向社会保障属性倾斜是急进，变革性，则房地产价格短期波动将加大。第二节乳山市商品房现状与市场需求年乳山房地产开发投资亿元，比上年增长，其中，商品住宅投资亿元，增长。商品房竣工面积平方米，下降。商品房销售额亿元。其中，期房销售额为亿元，所占比重为。随着乳山市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面地调控加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司管理注重品牌建设提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展房地产企业关注重点。展望年房地产行业，政策调控执行力度将加大。面对不断上涨住房价格，在年政府出台系列调控政策基础上，年国务院建设部等多部委于月出台国六条及其条细则调控住房供应结构房价和投资投住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。年房地产调控中，对住房供应结构提出了具体标准，国六条和国十五条导向就是重点发展满足当地居民自住需求中低价位中小套型普通商品住房，继续抑制房地产投资和投机需求。年住房供应结构将继续调整普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房投资和供给将受到限制。土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地竞争。年以来，国家对土地法调控政策之多为近年少有。这些政策指向将使得土地增量供应受到严格限制，从而抑制房地产开发投资过快增长，并对快速增长国内固定资产投资起到降温效果。从近期陆续报道地方土地违法事件以及不断从严政策措施来看，土地总体规划调整审批权限以及土地出让金额管理权限可能会上升，建设项目用地管理将更加严格。预计随着土地供应闸门缩紧，如果没有重大政策变动，那么土地价格上涨趋势短期内难以出现变化。另售含建设期，各年销售计划见下表项目合计第年第年第年多层住宅高层住宅商业公建四税金及附加根据税法有关规定，该项目建成后，应该缴纳营业税税率为经营收入城建税教育费附加税费率分别为营业税和所得税税率为利润总额交易管理费和交易印花税。该项目销售实现后可交纳各种营业税费万元，所得税万元。该项目若按预计价格出售，则土地可增值万元，增值率为，需缴纳土地增值税万元。详见销售收入与经营税金及附加估算表损益表。五盈利能力分析项目在计算期内销售收入万元，可获利润总额万元，扣除所得税万元，税后利润万元，按提取盈余公积金和公益金，还有万元未分配利润。项目交纳销售税金及附加为万元，所得税万元，土地增值税万元，合计交纳税金万元。项目全部投资内部收益率所得税前为，在预期可接受内部收益率为时，净现值可达万元，投资回收期为年，投资利润率为，投资利税率。详见销售收入与经营税金及附加估算表损益表全部投资现金流量表。六敏感性分析为分析预测财务评价因素发生变化时对项目财务评价影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度，因此，在财务评价基础上进行敏感性分析。根据项目特点，设定主要因素为建设投资和经营收入，对项目所得税前全部投资进行单因素敏感性分析。在建设投资增加经营收入减少情况下，其敏感性分析结果如下表所示敏感性分析表变化因素所得税前内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案建设投资经营收入从上表可看出，敏感因素受经营收入变动幅度在敏感因素建设投资变动幅度在范围内，该项目各项分析指标亦均能超出基准要求，其抗风险能力较强。其中，建设投资变动对项目各项分析指标影响相对较大，经营收入变动对项目各项分析指标影响相对较小。建设投资对项目效益影响最为敏感。对项目单位来说，应注意提高项目管理水平，降低建设成本，使企业保持较好经济效益同时也应该加强广告宣传，树立良好企业形象，积极开拓海内外销售市场，以保证项目有较高经营收入。七主要经济指标项目主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ建设规模开发建设总面积平方米住宅平方米商业公建平方米Ⅱ经济数据总投资万元销售收入万元经营税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元Ⅲ财务评价指标投资利润率投资利税率全部投资内部收益率所得税前全部投资回收期所得税前年八财务评价结论该项目总投万元，建成后可实现销售收入万元各种经营税费万元，所得税万元，税后利润万元，所得税前财务内部收益率，静态投资回收期年含建设期。综上分析，该项目各项财务指标均符合评价参数，其盈利能力和抗风险能力较强，从财务角度分析该项目是可行。第十二章风险分析及对策第节市场风险分析从乳山市目前住宅市场来看，出现了住房供过于求情况，据统计，目前已积压定数量空置商品房。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房水平提高，收入增加，部分高收入人群要求住房宽敞舒适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房户数将比现在有较大提高，住房升级换代蕴藏巨大消费潜力。乳山银滩住宅可以满足以下三个群体购房需求乳山市及度假区人口住房需求乳山市在总城市规划格局中是以银滩大乳山为框架展开，银滩大乳山住宅在全市是最好最美住宅，这理念深入人心。乳山经济迅猛发展，全市工业化和城市化进程加快，都对银滩住宅产生了很大需求。银滩度假区北侧，已建设并投产开发了大量工业商业项目，必然需要大量从职从业人员，他们是银滩住宅旺盛需求者。二退休移民养老人员住房需求在银滩大乳山购房者中，养老人员占了很大比重，主要是石油煤炭等能源系统退休人员和西北东北等气候环境比较恶劣地区退休人员民营工商户及先富起来群体。银滩优美环境宜人气候完善城市功能适中房价，是他们选择这里安度晚年重要因素。现在已经销售完毕房产企业，大多在石油化工煤炭钢铁等企业和西北东北等城市设立了销售处，顺利完成了销售任务。三度假旅游等短期居住人员住房需求这部分购房者主要是经济发达地区白领阶层，他们较高收入浪漫现代生活方式现代快节奏工作生活，促使他们非常渴望得到个放松自己环境，同时，作为投资增值考虑，他们也愿意在环境优美气候宜人银滩置业。第三节精品住宅市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设要求。随着乳山市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据乳山市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。精品住宅表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是自己与众不同个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场发展趋势。前总