地面积 约亩根据有关法规，沿岸两侧各退出米米的红树林 生态保护区。 三主要控制性规划指标待批 总体容积率开发强度。 总建筑面积约万平方米。 总体建筑密度以小高层及多层建筑为主。 绿地率含城市公园部分。 最大建筑高度顶部高度住宅建筑米，标志性酒店建筑 米，临水公建商业设施米。 七项目规划设计内容以政府最终批准的方案为准 本项目的规划建设内容主要包括以下五大组团 中央绿岛公园及红树林保护区 榆林湾绿色浮岛人工水系与核心景观配套系统工程 五星级海洋综艺之窗度假酒店 三亚国际老年安养城含老年康复疗养中心 榆林湾山水花都国际度假住宅区含盐场职工安置区。 各组团的基本情况简述如下 榆林湾中央绿岛公园及红树林保护区 项目定位细分中央绿岛公园是本项目的景观中心及核心动感项目开发组团。 其位于榆林湾东西两岸之间的中央绿岛人工岛区域，园区规划 用地面积约亩含亩红树林生态湿地水鸟栖息保护区，规划 水域使用面积约亩，拟建成目前三亚市区规模最大环境最美功 能最全的城市动感休闲公园及红树林生态观赏区。 景观结构 主要包括红树林湿地水鸟观赏游览区景观型绿色岸基休闲长廊 绿色浮岛岛群景观水系改造工程岛上桥梁造型中心广场阳 春白雪盐文化造景区热带植物花卉园艺造景区泉艺景观区及公园 地面铺装艺术静态动态造型艺术光影艺术等景观设施，在充分表达 项目区风花山水等自然景观要素的基础上，营造公园动静 相宜的城市休闲文化氛围。 动态项目及主要休闲服务设施 包括榆林湾海洋剧场与大型数码喷泉大型数码焰火灯光 工程多功能会馆及国际会议会展中心生态型水疗中心与盐 浴特种卤水保健会馆小型休闲游艇码头会所榆林湾军 事舰船模型馆水吧茶艺休闲会馆城市嬉水乐园等设施。 二榆林湾绿色浮岛人工水系与核心景观配套系统工程 项目定位细分 计划在项目区引入榆林湾大茅河水系，整体建设项目区绿色浮 岛景观配套系统工程，充分打造项目区的亲水特质，营造国际化 山水花都度假社区的中心景观与基础配套设施体系。基本建设内容 项目区人工水系营建工程使项目区分为个岛屿式 开发组团绿色岸基景观绿化工程分散型社区游艇码头每个 岛屿组团均设有数个栈桥式小型游艇泊位泛会所社区配套服务 设施区含专为社区业主服务的文体会所游艇会所泳池网球场 高尔夫练习场幼儿园儿童乐园社区超市诊所物业服务中心 绿业租售服务中心等。 三五星级海洋综艺之窗度假酒店含泛游艇社区 项目定位细分 引入国际著名酒店服务品牌，共同营建具有世界流水准，以大型 人工活体珊瑚景观系统热带水族观光长廊和珊贝文化为主题，集山水 花卉园林景观与动感休闲游艇会馆及泛游艇社区小型游艇可直接 出入酒店大堂水上游乐水疗健身为体的五星级绿岛式海洋主 题度假酒店海洋综艺之窗度假酒店。 规划设计 酒店区域规划拟包括个岛屿功能区，其空间布局拟采用高层 低密度建筑设计，使酒店的低中高层分别具有不同的视觉空间和观 景效果，同时最大程度地增加酒店区域的园林景观营造空间，在既定的 容积率条件下，降低建筑物对项目区景观视线的阻拦，同时进步增强 项目区的标志性酒店主体建筑建议设计为层，首层为架空层。 酒店区将充分融合七彩珊贝谷的热带海洋主题进行建筑与景观设计， 在全方位营造酒店区域的人工活体珊瑚景观系统热带水族观光长廊和珊贝文化主题设施的前提下，拟将其主要功能及配套设施区域划分为 主岛区为酒店主体建筑及酒店核心配套服务设施客房总数 约间套及中国热带海洋科技会馆区。其中酒店主体建筑与游艇码 头采用融合设计，小型游艇可从酒店大堂直接出入。同时，泳池设计拟 采用个性化私秘性和美感更强的生态园林泳池系列大池个，小池 数个，并使之与酒店户外景观融为体。 动感岛为私家游艇俱乐部游艇会所海洋剧场多功能会 馆及国际会议会展中心及大型数码喷泉数码焰火灯光设施区水吧 休闲区会馆海上夜总会水上游乐区等。 绿岛高级会馆区泛游艇社区采用产权式酒店的产品销售 委托经营模式，会馆区业主拥有分时度假与经营回报双重权益。其户型 设计主要采用集式高级会馆私家游艇码头私家园林泳池为设 计单元的别墅户型，物业销售形态为精装修成品房含全套家具家电 与酒店式客房用品，每户配售高级进口游艇艘。 建筑参数 酒店含动感岛及泛游艇社区计划占地面积约亩，总建筑面 积约万平方米其中含酒店公寓万平方米。 四三亚国际老年安养城含老年康复疗养中心 项目定位细分 充分利用三亚市得天独厚的山水生态气候滨海资源条件，结合 我国日益加剧的人口老年化发展趋势，拓展三亚老年度假养生居住 市场，建设具有国际品牌和完善的远程诊疗服务功能的专为国家机关组织的高级干部含高级离退休干部专家院士和国内外高端人士提供 慢性老年疾病恢复经营管理费用，万元，前期市场推广费用， 万元，建设期银行贷款利息，万元。详见下表 三亚榆林湾山水花都国际安养城项目投资估算表 序 号 投资建设内容 单位数量单价 元 投资金额 万元 建设投资 无形资产投资 承担榆亚盐场债务企业改制职工安置办理房产证补偿费用， 土地使用权评估价变性后亩， 驷轩分场户职工住房安置， 村属部分的鱼塘土地清理补偿亩， 无形资产投资预备费注， 项目前期运作费用， 项目无形资产投资合计， 固定资产投资 项目开办费用 地质勘探规划设计立项规划审批报建费用 土地整理围墙临建工程 七通平工程亩， 城市建设配套费用 其他开办费用， 小计， 核心景观配套设施建设费用 中央绿岛公园及红树林景观长廊， 人工水系岸基园林景观休 闲配套设施 ， 海洋文化综艺之窗基础建设工程， 小计， 土建安装装修工程费用 人防消防太阳能智能设施 五星级酒店主体工程， 五星级酒店泛游艇社区含游 艇码头 ， 海洋综艺之窗文化演艺会 议会展服务设施 ， 海洋剧场大型数码喷泉焰火 灯光艺术工程 ， 国际老年安养中心主体工程，老年公寓院士流动工作站， 高尚度假住宅区毛坯房 水榭江南组团， 山水华庭组团， 山海有约组团， 云域海洲组团， 小计， 社区园林景观配套设施工程 五星级酒店与泛游艇社区 老年安养中心老年公寓区 高尚度假住宅区 小计， 设备购置费用 进口小型豪华游艇机动帆船艘万， 酒店经营服务设备， 医疗护理设备， 救护直升飞机架，万， 物业管理机械设备 小计， 项目固定资产投资合计， 项目建设投资合计， 三经营管理费用按固定资产投资额的计，四前期流动资金按长期经营项目投资额的计， 五银行贷款利息以建设期年长期负债亿元利率计， 项目总投资合计， 注项目无形资产投资预备费主要用于项目区除榆亚盐场驷轩分场 亩土地范围外安游大道与盐场地界之间约亩带状 土地项目规划范围之内的购置费用。 以上投资估算将根据政府部门最终批准的项目规划设计方案重新 进行投资测算，以此作为股东各方开展项目合作的依据之。 十市场营销与效益分析 本项目是以三亚市榆林湾区域得天独厚的山水生态气候空气 阳光岛屿风情田园风光等自然生态资源为背景，以三亚特殊的热带 海洋文化及热带花卉园林艺术民风民俗为依托，以亲近自然反 璞归真的滨海度假生活理念，结合我国第三次置业与海南第二 居所的未来发展趋势，通过将三亚市榆林湾区域优美和谐的自然度 假养生环境与建筑科技海洋文化人居艺术等资源整合体，专为 国内外成功人士精心打造的候鸟式居所与第二居住地。 三亚市房地产业的市场背景与前景分析 当前，国家对房地产业的发展出台了系列的宏观调控政策和措施， 其目的在于保证我国房地产业的健康发展保障国民经济的结构性发展 平衡，并以抑制房价的快速增长实现人民群众的基本住房问题社会问题的全面解决。 海南的房地产业由于具有十分典型的第二居所市场特征，主要 面对的是中国中产阶层以上的目标客户群体，属于边缘性的富人房地 产和第三次置业的发展范畴，突出的是旅游房地产业的资源特殊 性养生度假的舒适性和居住环境的愉悦性。因而，海南的旅游房地产 业很显然不属于国家对房地产业进行宏观调控的震中影响范围但 国家新近出台的限制用地和禁止用地项目政策，对海南的高尔夫别墅 类等圈地型项目产生了显著的控制性影响。与国内主流房地产业发 展情况相反的是，相对于美国夏威夷澳大利亚黄金海岸印尼巴厘岛 沙特迪拜等国外旅游度假胜地，目前海南的旅游房地产业仅处于贱卖 资源的初级发展阶段，国家对海南旅游房地产业的发展，实行的是 种相对鼓励的边缘政策，采取的是种提升性的规划引导和市场扶持措 施如海南省三亚市近年来实施的系列大型招商推介节庆活动 与规划提升行为等。 三亚是我国唯的热带海滨旅游城市，是我国独具热带滨海自然风 光田园风光的具有最佳养生环境旅游环境度假环境人居环境 的绿岛公园全中国人民的后花园和阳光露台。经过十多年来的 旅游行业创建和市场开发，目前三亚已成为我国旅游经济比较发达的城 市，并已跻身我国六大旅游目的地之列，同时被世界旅游组织授予世 界最佳旅游目的地和世界样板旅游城市称号。年，三亚市旅 游接待总人数已达万人次，自年以来，年均客源增长率达 。旅游业的高速发展，进步改善了三亚的人居环境和度假环境，