的发展特征。为 明晰概念，从市域角度识别，本次总体规划将整个规划区范围界定为都市区将都 市区范围内集中成片的三个规划建成区惠城陈江仲恺惠阳大亚湾称为中心 城区。 基于现状已经形成惠城陈江仲恺惠阳大亚湾三个集中发展的城市地区特征， 新的规划将以三个集中发展的城市地区为核心，划分为四个次区域，分别是惠城次区域 陈江仲恺次区域惠阳大亚湾次区域和北部山区次区域。 组团功能定位 在新的规划中，惠州的主导产业将是机电电子器石油化工钢铁冶金产业 城市，并形成了大功能产业中心惠城区以商贸电子电器纺织服装为主大亚 湾以石油化工为主惠东以钢铁冶金为主。最大的石化产品加工中心拥有次性投资 最大的项目壳牌石化，可以延伸产业链，带动个行业发展，吸引上游产业的 行业个以上，因而，又是个创业中心。 到年，初步将惠州建成珠三角东部现代化经济强市广东省现代石化数码产 业名城规划范围是城市总体规划确定的惠城惠阳大亚湾仲恺陈江大组团 的核心区，规划面积约平方公里。城市空间发展方向是重点建设大亚湾惠阳海 港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实施城三片功能互动体化的实质性空间整合。 在这城三片主题框架结构下，预计到年，初步建设成现代石化数码产 业名城。其三大组团总体规划面积达平方公里。城市空间的发展方向是重点建设 大亚湾惠阳海港工业城市，拓展完善惠州中心城区，优化提升高新技术产业地区，实现 功能互动区体化的实质性空间整合。其三大组团功能定为分别为 惠城组团地区性主中心，作为珠三角地区的增长级和门户，其将成为以高 新技术教育产业和体育产业以及城市中心区为重点职能的城市地区。 惠阳大亚湾组团地区性副中心，加强产业优化，完善服务功能，与地区性 主中心共同带动本地区社会经济发展。 陈江仲恺组团加工制造业聚集区，珠三角东部电子电器聚集区，重点加强 惠城组团 惠阳大亚湾组团 仲恺陈江组团产业升级和空间整合。 未来年重点发展个地区 未来年惠州市的建设重点，主要是基础设施公共服务社会管理以及重大基 础产业等领域，具体落实重化工业电子信息技术创新能源保障综合交通公共 服务生态环保水利基础设施和安全保障等大工程建设任务。 在该规划中，重点发展的地区有个 大亚湾石化工业区发展定位为世界级石化工业区，广东省石化基地。是惠 州市重化工新兴产业发展区，全市工业最具潜力的增长点，重点发展年产万 吨乙烯和中国海油万吨炼油项目惠菱化成项目万吨芳烃项 目及其中下游项目。 惠州港区近期重点加快东马港荃湾港碧甲港大港区建设，全面提升 码头和航道等级，近期惠州港吞吐能力达万吨以上。 大亚湾西区发展为国家级经济技术开发区和广东省汽车零部件生产基地。 近期重点发展汽车零部件新东风客车生产和电子加工制造产业等。 仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品通信设备汽车电子产品 计算机及网络产品新型元器件汽车零配件生物制药和现代物流业等。建 设重点工程技术研究中心重点实验室等科研机加工制造产业等。 仲恺高新技术开发区大力发展数字视听产品通信设备汽车电子产品 计算机及网络产品新型元器件汽车零配件生物制药和现代物流业等。建 设重点工程技术研究中心重点实验室等科研机构，大力提高自主创新能力， 成为国家电子信息产业基地高新技术产品出口基地。 数码工业园该区为城市战略性地区，在发展该区高新技术产业的同时，应 严格控制地区投资质量和项目等级，确立高端城市建设标准的发展思路。两江四岸绿化建设区利用东江水利枢纽工程的建设，深入挖掘两江四岸历 史文化精髓，对岸线进行综合整治，将该区建成风景优美充满活力并具有浓 郁历史文化气息的新兴旅游区。 二房地产市场状况 总体发展概况 年，惠州全社会固定资产投资完成亿元，继续保持在亿元以上 的规模。三大类投资分流向看工业亿元，占比第三产业亿 元，占比。房地产开发投资亿元，占第三产业投资比重，比上年提 高个百分点。房地产业进步占据第三产业发展的主导地位，也标志着城市现代化 进程的显著加快。 年，惠州的房地产业进步掀起发展的新热潮，房地产开发投资亿元， 增长商品房销售面积突破万，达万，增长商品房销 售额亿元，增长，这三项指标的增幅高居珠三角各市的首位。全年商品房 销售均价为元，比上年的均价元提高元，增长。年末，全市 商品房空臵面积万，下降。 年，全市商品房在建面积万。其中，惠城区万，占比 惠阳区突破万，达万，占比。各县区在建的商品房面积增 长分别为惠城区惠阳区大亚湾区惠东县博罗县 龙门县。 以上显示，惠城区仍然是全市房地产开发的核心区，但个县域的房地产业发展 显著加快，龙门县尤为迅猛。惠阳区和大亚湾区的楼盘以优越的区位优势，相对低廉的 价格，受到深圳臵业者的青睐，从月份以来，各销售楼盘均不同程度地热销，工作在龙岗，居住在淡澳的大势渐显。深圳消费群体强大的购买能力，使淡澳地区的房 地产开发规模迅速扩大。 年，全市商品房个季度的销售量分别为万万万 万，显示下半年的商品房销售量大幅增加，主导因素就是半岛号润园合生国际 新城东方威尼斯奥林匹克花园等批面积数十万的高端楼盘密集推出，这些临江 临湖依山而建的优质楼盘，更主要是体现了房地产企业抢占稀缺资源的战略布局，同 时也受到市内外许多买家的追捧。从这些大盘的相继入市，可以预测到惠州大盘时代的 到来。 年数据与历年数据对比分析 房地产投资占固定资产比例分析 年年年年年年 固定资产投资亿元 投资增长速度 房地产开发投资亿元 房地产开发投资速度 房地产开发占固定资产比例 固定资产投资亿元房地产开发投资亿元房地产开发投资占固定资产比例 由图表分析 从年到年固定资产的投资额每年都以以上的速度增长，年的增长速度高达，发展势头十分强劲，而年主要是受上年壳牌项目 投资基数的影响，全年的固定资产投资下降，其中工业投资下降。 若剔除壳牌因素，则全市投资和工业投资分别增长 从年到年房地产开发投资都处在个上升趋势，保持在以上的 增长，年的增长速度高达，说明惠州房地产的发展还处于个复苏 期，市场将会持续这良好势头 历年房地产开发的比例占固定资产投资的比例保持在以上，年房地产 的比例更高达，这方面是受固定资产的投资额下降的影响从而提升了 开发的比例，另方面也说明房地产开发势头的强劲，房地产开发始终占据这固 定资产投资的重要地位。 年施工面积分析 , , , 惠城区 惠阳区 其他地区 由图表分析 年，全市商品房施工面积为万。其中，惠城区万, 占比惠阳区突破万,达万,占比。各县区 在建的商品房面积增长分别为惠城区惠阳区大亚湾区 惠东县博罗县龙门县从施工面积集中的区域来看，惠城区与惠阳区共占总施工面积的，说明 年主要的房地产开发集中在惠城区与惠阳区，以惠城区居多，主要是由于 这两个区有较完善的配套，相对于的大亚湾新区而言有相对的优势 从在建商品房面积的增长来看，惠东博罗龙门惠阳增长较快，大亚湾发展 速度较慢，主要是由于惠东博罗龙门惠阳在人口配套交通上占据定 优势，而目前又是房地产的复苏时期，较大亚湾新区而言较有优势，但随着万科 珠江投资合生创展等品牌开发的进驻，大亚湾的后期发展也不可小视 惠阳区在施工面积及增长速度上都处于领先地位，主要是惠阳区以淡水镇为主进 行了大量的投资开发，年在淡水镇的市政广场附近就投资开发了半岛号 锦江国际尚城世家丽江花园广场明珠都市广场隆基天地广场等楼盘， 在秋长镇同时推出了占地万平米的别墅大盘东方新城，从而增加了惠阳区的 总体施工面积。 房地产施工销售竣工面积比较分析 万年年年年年年 施工面积 速度 销售面积 速度 竣工面积 速度 年年年年年年 施工面积销售面积竣工面积 由图表分析 从年到年房地产施工面积销售面积竣工面积总体上都处于上升 阶段，从年开始施工面积以高于的速度增长，销售面积以高于的 速度增长，主要原因是由于受年代地产泡沫的影响，后阶段房地产有段停 滞期甚至是后退期，从年惠州房地产开始复苏 从竣工面积来看，其增长速度极不稳定，甚至出现了负增长，年上半年竣 工面积就去年同期相比减少了，仅为万平米，由于下半年属于地产 行业的金秋银十，下半的竣工面积会有所增加，说明竣工面积与销售面积 施工面积不成比例，显示出惠州发展的不稳定性 通过施工销售与竣工面积的计算，可以得出从年至年上半年总的 施工面积为万，总的销售面积为万，总的竣工面积为 万，总销售面积与竣工面积相当，并没有达到惠州市从年到年的 施工总量，而总销售面积占总施工面积的，总竣工面积占总施工面积的 ，说明市场还有万的潜在供应量，而这潜在的供应量部分成 为烂尾楼，部分是以土地的形式囤积，后部分将会严重影响到惠州年以后市场，将极大增加后期的供应量，使市场的竞争更加激烈化。 住房需求供应空臵比较分析 名称年年年年年年 供应万 销售万 空臵万 年年年年年年 供应面积销售面积空置面积 由图表分析 这个表格主要反映的市场上商品房的供求关系，通过它可以看出市场商品房的 消化情况 从供应量和消化量的比较可得，年到年市场是供过与求，以 年为转折点，年到年的房屋为供不应求，市场消化了大量的商品房，这 与深圳人来惠臵业也有定关系，由于深圳房价较高，相当于惠州的倍，提 高了深圳人在深的投资门槛，使得大量的深圳人到惠州来寻找投资机会，其中 以惠阳及大亚湾地区居多，占左右 房地产的空臵面积在年