1、“.....而年已猛增至亿元，年平均增长 率高达，高于全国平均水平。同时，福宁高速公路的全线通 车，福温铁路的动工建设，这些基础设施的建设与完善，也将大 大地改善宁德市的投资环境旅游环境，促使宁德市的经济发展 跃上个新台阶。 根据福建省人民政府年以闽政号文批复的 宁德市总体规划，至年，宁德市城区人口规模将扩大至 万人，城区面积将扩大至包括东侨开发区面积为 。由于宁德市现有城区三面环山，面临海，城市的扩 展只有向海边原有垦区即东侨开发区发展。 宁德市委提出要按照向海面海临海的发展战略， 加快推进宁德中心城区东扩面海北展南移，并坚持以新区 开发带动旧城改造，加快城市产业发展，全面壮大中心城区经济 实力。东侨开发区将以此为契机，借助现有闽东华侨经济开发区 和闽东工业园区这两个平台，整合优势......”。

2、“.....深化华侨农场的改革和发展，推 进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。 可行性研究报告编制依据 本可行性研究的所有分析预测测算统计都是以现行物 价水平展开，其原始数据均以年月底截止为准，测算币 种均为人民币。主要依据 宁德市蕉城区工程咨询中心 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知国办发号 城市居住区规划设计规范 国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版 建设部房地产开发项目经济评价方法 宁德市城市总体规划 闽东华侨经济开发区总体规划 宁德市城市规划管理规定 宁德市城市规划管理技术规定 建设项目选址意见书 项目投资协议书 宁规条书号文件 其它有关的标准和规范 建设单位提供的有关资料......”。

3、“.....对项目建设必要性可行性的分析以及项目 内容及规模住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方 案，建设条件环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益 评价等方面。 研究结论及建议 本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。建设资金完 宁德市蕉城区工程咨询中心 全自筹，现场目标计算，若不考虑人 口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积 万平方米，即平均每年需新增万多平方米。若蕉城区 实现城市化的战略目标，到年城区面积达到平方公里， 人口达万万人，在未来的年内，蕉城区需新增商品房 建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平 方米，这相当于东侨开发区设立六年的新增建筑面积。因此，蕉 城区住宅市场潜力巨大。 根据福建省人民政府批准的东侨开发区总体规划......”。

4、“.....远期规划面积为平方公里，规划 人口为，中期至年万人，远期至年万 人。作为宁德地级市新城区，作为中心城市的重要组成部分，经 济的发展必将带来城区的拓展，必将带来人口的增加，人口的增 宁德市蕉城区工程咨询中心 加必将带动经济的发展，从而增加房地产业的市场容量。开发区 目前商品房的建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均 住房面积达到平方米的目标计算，开发区需要的商品房面积 中期至年为万平方米，远期至年为 万平方米。因此，在未来的年内，东侨开发区需新增商品房建 筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。在未 来的年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米， 即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年的新 增建筑面积还要大。故东侨开发区发展的近期与远期潜在的住宅 市场容量巨大。 目前......”。

5、“.....剩余的土地资源大多集中在东兰组 团。东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化 科教工业生活居住为主的综合区，内设行政办公高尚住宅 工业园区大学城等四大功能区，宁德市主要行政机关和文化设 施布臵在此组团，是城市政治文化中心。在漳湾工业区启动的 情况下，原规划的东兰组团中的工业园区将服从宁德市新编制的 总体规划而易地建设。因此，随着高速公路的建设通车宁德市 主要行政机关和文化设施的迁移福温铁路的开工以及火车站的 建设，东兰组团将成为东侨开发区个新的投资热点。 精品住宅的市场需求及发展 人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼 宁德市蕉城区工程咨询中心 唤，也是今后对城市商住小区开发建设的要求。随着宁德市城市 居民收入的日益增加......”。

6、“.....转移到对住宅的功能品质科技含 量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地 率高。根据宁德市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势 预测，这类精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成 为城市居民今后商品住房的重要选择条件。精品住宅的表现 为 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的 主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼 盘吸引消费者的前提应该是自己与众不同的个性，换句话说，住 宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，宁德市住宅市场针 对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于商住小区 环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销 售火爆。从中可以看出，住宅市场的个发展方向是住宅市场细 分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高......”。

7、“.....并要求从业 人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌 商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消 第章总论 项目概况 项目名称世鸿伟业商住小区开发建设项目 建设地址福建东侨经济开发区东兰组团，闽东路北侧 华庭路与和畅路之间 建设性质新建 总投资亿元 项目负责虞锡龙 建设单位虞氏福建房地产开发有限公司 企业性质有限公司 工程概况项目位于东侨开发区高速公路以东，闽东路北 侧，华庭路与和畅路之间。市政配套设施齐全，紧邻闽东路，交 通便利。附近为新市政中心和东湖景观区会展中心。市高级中 学东侨实验学校等近在咫尺。项目地理位臵颇具特色，将为闽 东造就大规模高品质的住宅社区......”。

8、“..... 征地面积平方米折合亩，代征道路用地面积 平方米折合亩，建设用地面积平 方米折合亩。总建筑面积平方米，建筑密度， 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 宁德市蕉城区工程咨询中心 容积率，绿地率，居住户数户，居住人数人， 建筑物层高为层以上小高层和高层。小区配套有商店人防地 下停车库会所幼儿园等设施。部分建筑物底层架空设景观绿 化部分建筑物底层为商店。 资金来源本项目建设资金由虞氏福建房地产开发有 限公司自筹，不足投资通过银行贷款和预售房款解决。 经济效益根据收益计算，项目所得税前的利润万 元，投资利润率，利税率，税收万元。财 务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。 项目建设背景 宁德市位于福建省东北部沿海鹫峰山脉东南坡，约介于 东经至......”。

9、“.....东北与福安相连，北邻周宁，西与屏南 毗邻，西南与古田接壤，南与罗源为邻。全市辖蕉城区福 鼎市福安市霞浦古田周宁屏南寿宁柘荣 县，总人口万。宁德市城区现有建设用地约，总人 口约万人。 改革开放以来，宁德市作为国务院批准的沿海经济开放 区，各项事业有了定的进步和发展。年省第七次党代会 又把宁德市列为全省实施三条战略通道的重要行列和推进三个 层面发展中的第二个层面，进步突出了闽东在全省发展格局中 的重要地位，蕉城区系宁德市政府驻地，是全市的政治经济 宁德市蕉城区工程咨询中心 文化中心和交通枢纽，据统计，蕉城区年的国民生产总值 仅为亿元，而年已猛增至亿元，年平均增长 率高达，高于全国平均水平。同时，福宁高速公路的全线通 车，福温铁路的动工建设，这些基础设施的建设与完善......”。