套功能的升 级换代迫在眉睫，同时，由于城市经济的发展，对于高端消费的需求开始显 现。 从第三产业方面看，咸阳市目前发展最旺盛的第三产业是餐饮和娱乐行 业。同时，对于精神生活的追求开始提升。 西咸经济体化和轻轨铁路的建设，咸阳作为西安附属城市的功能将进 步加强。类似北京与通州区的关系。 四市场调研状况分析 为了提高项目的可操作性，为投资提供真实可信的操作依据，我们对 咸阳市整体社会经济情况进行了全面的调研，希望以此为依据，对本项目的 市场定位功能规划业态定位及价格定位提供参照。 根据调研类型，我们分为住宅写字楼市场商业市场休闲餐饮娱乐 市场等几个部分进行，同时还对最终的目标消费者和投资经营者进行了专项 的市场问卷调查，通过多方结果的比对，综合形成科学的严谨的调研结果。 咸阳市住宅写字楼市场现状分析 写字楼以人民广场周边为主要参照 咸阳市目前主要的写字楼项目都集中在人民广场周边 基本售价集中在元的均价范围内，和高端住宅售价持平。 整体租金水平月在元建筑平米之间 咸阳市写字楼处于初期发展阶段，由于缺乏足够的商务氛围，因此，写 字楼整体销售情况般，多数只销售了 另外，纯写字楼非常少，基本都是商业的高层，主要是作为弥补高层商 业销售出租难题的解决方案 结论 目前咸阳市已售在售除新华大厦外，写字楼总体品质般。 相对于整体城市来看，目前的写字楼总体供应面积偏大，容易造成销售压 力和销售困难。另外，写字楼无论从使用年限或贷款额度方面，与住宅相 比较，缺乏优势。 由于咸阳现有中小企业中私人企业较少，因此对写字楼的需求也是有限 的。现有写字楼主要集中于市中心人民路周边，从城市核心人口来看，已 经远远超出需求量。 如果用写字楼来解决高层业态的填充问题，则销售和租赁都会出现问题 项目层数单层面积总建面层户数总户租价售价 秦峰座人民 广场东米 层写字 楼 平米平米户户元平米天均价元平米 新华大厦人民 广场西侧 层写字 楼 平米平米户户元平米天均价元平米 华瑞城市境界 人民广场西 米路南 层商务 商住 平米平米户户元平米天均价元平米 瑞和名座人民 路团结路什口 南 层 写字间平米 平 米 余 户户 元平 米天元平米 住宅典型住宅分析 项目名称位置层数层面积总户数售价 购买主力 人群 主流单面积附注 中宏座桐苑 人民广场西 米 层 平 米 每层 套，约 套 元 平米 本地居民 单套主力面 积平米 生态住宅， 按揭或分期 华泰怡景 园世纪华城 乐育南路 号，人民广场南 米 层， 栋花 园洋房 栋小 高层 平 米 每层 套 均售价 元 平米 本地居民 单套主力面 积平米， 其他面积区 间 平米 复合型高尚 住宅社区， 按揭或分 期，年 月开始出售 华宇御景名苑 西兰路 号 栋 层和 栋 层高 层住宅 平 米 共 余套 均售价 元 平米 本地居民 单套主力面 积平米 纯高层住 宅，按揭或 分期 目前咸阳市已售在售项目约个，主要建筑形式为多层和板式小高层， 有少量塔楼。户型的主力面积介于平米。 多数项目都设有住宅底商 主力价位根据项目所处地点和位置各有不同，其中价格较高的项目约为 元平米 咸阳市住宅市场尚处于初级开发阶段，产品中体现最多的仍然是居住功 能，有少量住宅产品仍然采用砖混结构 另外，在社区中，对于绿化景观等涉及较少。社区配套几乎处于空白状 态，车位很少涉及 结论 目前咸阳市整体住宅市场正处于起步阶段，主要客群仍然以单位购买居多 户型面积适中，但配套严重缺乏 二咸阳市娱乐休闲市场分析 主要分布在团结路安定路渭阳中路西兰路人民中路和乐育路 整体娱乐休闲业以餐饮为主，有少量酒吧咖啡厅网吧等 餐饮业发展势头良好，各种风味餐厅应俱全，城市内已经形成了几条风格 各异种类众多的餐饮街。 另外，虽然咸阳市有众多的旅游景点，由于临近西安，导致整体的旅游市 场笼罩在西安之下，咸阳市四星酒店的标准间实际成交价格仅为元， 与四星级酒店需要的支撑价格相差甚远 咸阳市虽然城市较小，但学校众多，是陕西省内教学质量最好的城市之 。但目前城市内对于学生业余生活的供应基本处于空白，只有网吧较 多，因此形成了现今网吧竞争激烈的局面，而图书音像等学生较为需要 的业态则极度匮乏。 三咸阳市商业市场分析 咸阳市商业地缘关系分析 咸阳市沿渭河呈狭长状分布，市区道路纵横交叉，城市主要道路为人民路 和西兰路。 从咸阳市的辐射范围来看，他的辐射区域和西安是相同方向的，这样就会 造成远距离辐射区域到达咸阳和到达西安的距离致，随着西咸体化进程的 不断加快，西安和咸阳的互动效应日 天，不含水电工商税务等，押万元，租金半年 付，合同每年签，转让费为万元 业态组合商铺数量 服装 箱包 鞋 文化用品饰品 化妆品 美甲 快餐 合计 嘉惠商场 地理位置嘉惠商业区中部偏后 规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个 特点两层结构的老商业楼，布局混乱，环境恶劣， 经营状况 商品以低端服装为主，由于租金较低，出租摊位寥寥无几，基 本处于无管理状态 租金标准 两层结构，层为小摊位，单位面积平米，租金为元 天平米，含水电工商税务，无押金，租金半年付 二层半空置，半经营床上用品窗帘布匹，租金为元 天平米，约家，单位面积平米 业态组合商铺数量 服装 床上用品 合计 咸阳招商楼 地理位置嘉惠商业区中前部 规模 总建筑面积约为万平米，总商铺数为个层， 二层停业 特点 两层结构的老商业楼，布局相对规整，由于商场的位置优势， 租金相对较高 经营状况商品以中低端服装为主，出租摊位寥寥无几，商户生意较好 租金标准 层为小摊位，单位面积平米，租金为元天平米，含 水电工商税务，押金元，租金三个月付，转让 费万元二层以前是西服市场，现在未营业 业态组合商铺数量 服装 鞋 合计 北院市场商业街 地理位置盛世银泰购物广场与咸阳招商楼之间，直通该商业区东门 规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个 特点 这条商业街分两部分，部分以中档服装为主个，单位 面积平米另部分以日用百货家居床品大众服饰为 主个，单位面积约平米， 经营状况 商品以中低端产品的零售为主，日销售稳定，平日几百元，节 假日可达千元以上，无出租商铺，无转让 租金标准 租金为元天平米，含水电工商税务，押金 元，租金为月付 业态组合商铺数量 服装 小百货用品 鞋包皮具 家居床品 化妆品 合计 东廊服装市场 地理位置嘉惠商业区东侧，直通该商业区南门 规模总建筑面积约为万平米，总商铺数为个 特点 这条商业街以销售男女裤子牛仔裤为主，单位面积 平米不等分布较为均匀 经营状况 由于市场南门的主通路，有定客流，销售稳定，无出租商 铺，无转让 租金标准 租金为元天平米，含水电工商税务，押金 元，租金为季付，转让费万元 业态组合商铺数量 服装 合计 西廊副食品批发市场 西廊副食品批发市场占地万平米，主要以经营副食品文化用品日 杂小商品的批发，单位面积平米，共多个摊位，无出租转让商铺。 表市场类商业业态数量统计表 市场名称 业态及数量 经营状况 服装箱包鞋床品百货化妆美甲快餐饰品 恭惠 服装为主，风格类似，产品 混乱，客流大，日流水 元 欣惠 风格年轻前卫，装修陈列 另类，时尚，档次较高 嘉惠 低端服装为主，租金低，无 管理，出租少 招商楼中低端商品为主，出租少 北院 中低端零售为主，销售稳 定，无转让出租 东廊销售稳定，无转让出租 西廊副食品为主，参照意义小 合计共计个 表二市场类商业出租价格汇总表 市场名称 租金 元平 天 转让费 万元 主力面积 平米 租赁方式 恭惠押金元，月付，合同年签 欣惠押金千，半年付，合同年签 嘉惠半年付 招商楼押金千，季付 北院押金千，月付 东廊押金千，季付 总结 现有市场类商业的业态比例中，按照数量和比例顺序排列，依次为服装 个，占鞋类个，占百货类个，占饰品类个， 床上用品类化妆品，个快餐个箱包美 甲个，。 西廊市场中，由于以副食品交易为主，与本项目关系不大，因此未作为考 量对象。另外，在上述的个专业类市场中，有些经营产品过低的商 户，如元店等，也未计算在此。 根据对市场的调查可以发现，目前市场的主力摊位面积介于平米之 间，主流租金为元平米天之间波动 些租金偏高市场，主要是因为租金中含了工商税务等费用，直接导致 租金偏高 根据以上调查结果，咸阳市市场类商户有效数量约户，另外临街商铺 只有个左右，是由于市场形成时间长，摊位布局不合理，市场缺乏后 期延续性，因此虽然客观需求较大，但由于市场已没有可开发摊位，因 此，在对市场类商业进行分析时，应充分考虑到这客观状况