公证处账户。然后六福公司去办理项目立项，如果该项目立项不成，该笔款如数 退回给六福公司。 六福公司与市国土资源局签订国有土地出让合同后，由公证处将 万元存入土地方指定的账户。 在六福公司与市国土资源局签订国有土地出让合同后，并在土地方 将全部开发用地按要求交给六福公司后年内分四次付清余款。 土地方的主要工作负责在项目立项后日内次性提供所有用地供六福公司 使用。所提供的土地必须符合五通平即通路供水排水 通电通讯场地平整 负责出局办理项目手续的全部文件资料证明等，并负责 提供人员配合。 负责协调提供该项目临时用水临时用电。 配合六福公司办理该地块从项目立项签订土地出让合同 取得国有土地使用证的所有相关事宜。 负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证六福公司合法开 发建设销售使用项目的整个过程中不受因土地方的责 任干扰。 合作风险评估 合作背景出于公司战略的原因，珠海天朗海峰商贸有限公司愿将其下属位于珠 海前山桥西珠海大道和南屏次干道交叉的东南角的土地使用权对外出让。我公司为刚成立 不久的房地产开发公司，为了打响第炮，在经过各方面的调查后有意购买该土地。在此情 况下，六福公司直接与土地方进行合作。 土地使用年限土地使用出让年限为年。 土地权属情况根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。 ④付款进度与土地手续的配合从前面的付款计划可看出，基本每笔付款都对应相 应工作的完成，最大限度避免合作风险。 总体评价 该项目总体讲法律手续比较简单，我公司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市国 土资源局办理协议出让，合作风险相对较低。宗地拟规划为商业居住用地，土地使用性质 基本明确。 第三部分市场分析 珠海商品住宅市场总体特征 整体市场稳步向好 珠海前山区域房地产市场分析 河两岸房产开发状况 早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园 涛景花园港湾苑南苑海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这 些小区未能引起人们的重视。如今，政府已加大对前山河的整体规划整治力度，些大房 地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出许珠海个未来的口号，倾注全 力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，河两岸开始显现出其轮廓。再 加上蓬勃发展中的前山南屏在生活配套设施方面不断地完善，为河两岸的发展提供了强 而有力的支持。 前山河河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计年年底正式全面开工。随着整治 工程的实施与沿河两岸华发新城荣泰河庭等大型房产项目荣延锦苑丽香苑等小型楼盘 的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦 会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建而港珠澳大桥等交通设施改变前山 河畔的不仅是物流人流，还将彻底改变它的整体功能。要落实珠海城市西进的战略构想， 前山河畔正处于东邻拱北吉大西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后河两 岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。 前山片区介绍 前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨， 年前山正式建镇，年月撤镇改街，辖区面积平方公里，常住人口万人，其中 户藉人口万余人，辖个社区居委会。辖区内有著名学院暨南 大学珠海学院，著名旅游景观圆明新园梅溪牌坊农科园艺中心区内有以 世邦国际装饰城为代表的多个装饰城。驻街机关企事业单位以及大中小学共上千 家，是个以建材为特色工业为主体，经济商贸繁荣文化教育发达人口集中 的城郊结合区域。 从区域划分来看，前山区域主要由明珠路翠微路金鸡路岱山路逸仙路等几条主 干道贯穿组合而成。同香洲拱北吉大相比，前山无论市政建设还是房产开发，进程都比较缓慢，道路景观绿化环境治安均不如上述区域。前山长期以来直以发展工业作 为龙头产业，建材行业汽车相关产业分布密集，外来流动人口数量众多，住宅小区与工业 区交相混杂，市政环境尚须大力整治。前山河畔年基本建成以生活居住为主开发旅游 观光的滨水景观带的议案今年已被市人大通过。城市西进港珠澳大桥定案拱北，使前山面 临新的机遇，该区因距拱北较其他区域近，又是港珠澳大桥车辆分流的主要线路，因此房地 产受益将较其他区域大。 商业状况 本区除家居生活日常所需商业配套设施，如银行学校市场超市等较为齐全外，已经形 成了集装饰装修建材家具汽车业等产业为龙头的特色产业基地，汽车业的发展在前山主 要表现为展示展览销售及维修为主，以前山世邦国际装饰广场为代表的各类家装行业特 色批发市场为前山的商业发展起到了有力的推动作用。本区外来人体素 质相对偏低，升值空间仍然很大。 二前山片区宏观市场分析 据珠海房地产销售数据显示，近几年来珠海市的房价与成交率出现了千树万 树梨花开的迅猛发展景象。生产总值也日益提高，尤其是高新产业产值。相 继带动了整个珠海市的经济。尽管如此，日前珠海市的房价跟珠三角其它城市相比 ，仍然相对较为低迷。城市发展空间仍然很大。预计在未来的几年内，房地产业会 成为珠海市居高临下的行业。关键影响因素如下 广珠城际轻轨的建设，最晚年全面通车。 珠海机场与香港机场合作 伟创力增加投资，五年内达到万人的工厂 珠海年内增加亿人民币投入城市建设 前几年珠海大力引资的项目进入投产高峰期 港珠澳大桥建设计划没有停止 横琴开发区的顺利开展。 珠海目前市区手楼住宅均价大约元平方米左右。珠海市区两年内的有 效供应量约为万建筑平方米珠海市区每年的销售量约万建筑平方米 。而前山片区的均价约为元平方米左右。在珠海的主城片区中，价格处于 低端位置加之广珠城际轨道的落点，前山河的改造等等片区未来的市场需求仍 然比较大，且存在定的升值空间。 珠海发展利好太多，近年以来吸引众多大公司进驻。品牌公司的进驻也就意 味着，珠海楼市将出现些高端价格的高端产品。会领引楼市，带动珠海房价。 而历来房地产大多是地方财政的主要来源，也是国家财政的主要来源，国家最终 的目标应该是希望房地产能成熟有序的发展。房地产就会继续发展，房价就不会 跌。 小结综合上述，预计未来两年珠海市的整体的房价会持续上升。随着轻轨的建成 拱北与前山涨幅比较快。尤其是前山片将最为明显。 三楼盘分析特点 物业类型分析 图片前山 前山片区的楼盘大部分规模都较小。其中占地面积较大的是华发新城。华发新城的 运用的是分期开发的策略。其它楼盘都是采取分批推广的策略。这主要不是市场空 间的不足，而是开发商对未来市场的预期比较好，希望通过多次小批量推售掌握 调整价格的主动权，争取更大的利润空间。 前山片区的物业在建筑类型上主要还是以小高层为主，辅以少量的多层高层，小高层也以层居多。多层与小高层的比例大约在左右。但从以上几个大盘 的规划来看，大多数的项目后期都将以多层主。而且主城区内土地资源相对是稀缺 的，多层建筑过多会浪费太多的土地资源，因而建筑往小高层甚至高层发展将是大 势所趋。 户型分析 图片前山 从以上前山片区的户型统计分析中可以看到，各种户型所占的比例上存在着定的 差别。其中二房三房四房各占的比例和，五房及复式所占的 比例相对较小。碧水云天的主力户型是四房两厅达到户左右占整个片区四房比 例的。 从整体情况来看，前山片区楼盘大部分比较倾向于小户型，紧凑实用的户型也较符合 前山的市场。预计这类户型在前山片区还会陆续增加。 价格及销售速度分析 图片前山 片区楼盘以华发碧水云天销售最为理想。平均月销售速度在套左右，华发是 珠海房地的龙头企业。深受广大购房者的青睐，它的品牌形象已经在消费者的心目 中根深蒂固。华发新城几期均以精装修标准交楼。小区整体规模大配套设施较为 完善。广告推广力度较为强大。前两期销售周期都较短。三期碧水云天主推中大户 型的临河景单位。 其次，就是位于圆明新园附近的钰海山庄及金域廊院在片区销售情况也比较理想。 所处位置较好，紧临国家级旅游区圆明新园。其中大户型深受港澳台及外地客户 的喜爱。金域廊院的均价已达到元平方米，销售速度约为每月套。钰海山庄则为元平方米，销售速度平均每月套。 由于该片区为珠海主城区工业聚集地之，聚集了大量的制造业的工薪阶层。整体 素质相对较低，购买力度有限。所以，区域的价格相对较低，小户型比较畅销。如 湖光山色蓝钻九洲时代棕榈假日四期等小户型几乎售罄。而产品素质的 良莠不齐则反映了片区整体档次的低下，存在很大的挖掘空间。 主题分析 图片前山 物业管理费分析 图片前山 在物业管理的收费上，前山片区的相差不是太大，华发新城相对较高为元平方 米。其它大部分都维持在元左右，而多层在元之间，这种收费在该 片区比较合理。 客户群体分析 图片前山 在客户群的分布上，港澳台及公务员购房的比较多，主要以澳门客户为主，而其它 客户主要是公务员本地及内地居民企业技术管理人员。 车