公司提出的开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。 但是必须指出，该项目仍然存在中等程度的投资风险，主要体现在宏观和地方政策 的随机突发性多变以及市场供求的不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。 在以后的进步论证中建议注意 由于该项目规模较大，而市场需求目前还有个逐步拓展的过程，本案低密度 高档住宅的市场销售也将会有个从启动到热销的过程，在制定开发规划时必须考 虑适当分期，并注意现金流的测算。 研究表明当前低密度高档住宅的需求是多层次的，东西方文化也具有相当大 的差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理的 特点，否则将会影响市场销售。 鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。而高档低密度住宅必须按照百年 遇的防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴淞高程来 确定堤岸标高。因湖边堤岸较高，使低密度高档住宅标高也需提高。另外， 当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这将提高造价和以后的管理运行成 本，这是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须注意的问题。 宏观经济与政策面分析 我国宏观经济将持续快速稳定发展房地产业与国民经济有着密切的关系。 方面，国民经济发展趋势决定着房地产业发展的速度，另方面，房地产建设也 是国民经济发展的重要增长点。 九五以来，我国经济相继克服亚洲金融危机的冲击，排除世界经济增长放慢的 消极影响，实现了持续快速发展，全国国内生产总值年间年平均增长，并呈现良好的发展势头。年，全国达到万亿元，比上年增长。今年 季度，我国国民经济增长速度又显著加快，同比增长。国民经济的快速发展 也带动了房地产业的发展，年，房地产开发投资绝对数达亿元，占全社会 固定资产投资亿元的，比上年增长，快于全社会固定资产投资增 长的比例对于我国国民经济的发展趋势，根据不久前召开的中央经济工作会议 精神权威政府部门及许多著名学者专家的预测，今后年我国国民经济必将继 续将保持较高的增长速度，理由是 这是党的十六大提出的全面建设小康社会的重要目标之。十六大报告指 出本世纪头二十年经济建设和改革的任务是，完善社会主义市场经济体制，推 动经济结构战略性调整，基本实现工业化，大力推进信息化，加快建设现代化，保 持国民经济持续快速健康发展，不断提高人民生活水平。 制度与政策环境将更加有利于经济增长，特别是民私营经济将进步加速发 展 积极和稳健的宏观政策包括积极的财政政策稳定的货币政策等将保持 连续性，这是经济适度快速增长的保证 入世的积极效应将会进步释放。外贸进出口需求将继续保持强劲增长势头。 跨国公司正加快将生产基地向中国转移，外商投资企业出口增长强劲其出口额已 占全国出口总额的以上 些消费热点正处于加快酝酿之中，如汽车旅游住房等新兴消费热点在 政策刺激和消费结构升级的推动下，有望进入快速稳定增长的轨道。这些消费热点 的逐步形成不仅将活跃市场，还会通过消费的升级带动产业结构的升级，加快我国 制造业和相关服务业的快速增长。 我国将继续实行稳健的货币政策，银行信贷投放的增加将继续有力地推动实体经济部门的增长。 当然，在国民经济发展中，也存在着些困难，如固定资产投资继续保持高速增长 会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩的压力全球经济复苏还存在不确 定性等。但这些困难通过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。正如著名 经济学家胡鞍钢最近指出的中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用 二十年时间，将成为世界强国。 以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为 住宅的建设开发，包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇。同时作为扩 大内需的新增长点，住宅建设也将对国民经济的增长作出更多的贡献份额。 国家和地方房地产业政策走向 近期内，国家和地方对于房地产业的政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地 产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在的各种突出 问题。 继续努力保持房地产业持续健康发展。虽然从去年以来，些中央高层领导 再强调要防止房地产过热，但是并未否定加快住宅开发的必要性。胡锦涛总书记在不 久前召开的中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业 发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大产业关联 度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。 这论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国的住房开发 必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行刀切的强劲的收 缩政策。 加强对房地产开发的宏观调控力度。为了促进房地产市场健康发展。国家及 各级政府将加强对房地产市场的有效调控，包括运用税收金融行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应过量价格上涨过快等不同 程度的过热虚热和结构性问题，以防止出现较严重的风险。为此将逐步出台些 相关调控政策。当前首先出台的就是明令禁止年公共汽车乘车 万人次，年间平均每年运行班次增加以上，乘车人数增加。 以上资料充分说明，在无锡进行房地产投资的环境支撑条件是优越的。 开发地块分析 鹅湖旅游度假区的地理位置，位于江苏省无锡市锡山区的荡口镇，荡口镇地处无锡 市市区的东南部，其东南方向邻接苏州市，东北方向与属于苏州市的县级市常熟市 相联接，距离无锡市中心三阳广场，无锡新区中心，距常熟市， 苏州市。荡口镇的地理位置处在无锡苏州和常熟市的几何中心。鹅湖度假区 地块位于荡口镇的东侧，其西侧为规划的滨湖大道，北西南三面临鹅真荡。 地域交通状况 荡口镇对外交通主要通过公路与无锡苏州和常熟联系。公路等级为二级公路。在 无锡市境内道路状况较好，与无锡市联系的锡甘路设计车速可达到。在苏州 境内，与无锡接壤的部分道路路况较差，设计车速只有左右。因此根据现状 道路状况，由鹅湖度假区至无锡苏州和常熟的行车时间大约在半个小时以内。 航空港无锡硕放机场距荡口镇，现有至北京广东福建山东的四个 国内航班。荡口镇距上海虹桥机场。规划的无锡新机场距荡口镇，有关无 锡新机场的建设问题，江苏省政府已开始进行前期调研工作。 铁路沪宁铁路的无锡站苏州站至荡口的火车时间均在半个小时以内。拟建 中的京沪高速铁路将在年启动建设。 高速公路沪宁高速公路的硕放出入口距荡口镇。规划中的无锡东干线 为级公路标准，设计车速小时，在荡口镇西侧通过，距鹅湖度假区，计 划在今年开工建设。在苏州境内规划的苏州至张家港的级公路也将在近期进行建 设，距荡口镇。通过以上对荡口镇地域交通的分析，可以看出鹅湖度假区现状 的对外交通至主要客源地无锡苏州常熟三市的车行时间均在半小时以内，这是 居住地至工作地较好的车行距离，客户是可以接受的。在近二三年内随着大交通 工程的建设和镇区道路等级的提高，出行时间将会缩短八分钟左右，也就是出行时间将会在分钟左右，这是十分理想的出行时间。参见附件鹅湖度假村交通 示意图 地区规划建设情况 荡口镇属无锡市锡山区的中心镇，距无锡市中心城边缘。规划拟将甘露镇与荡 口镇合并，重点建设荡口镇。 市区与荡口镇联系的锡甘路改造城市供电供水均由无锡市区统建设。因此， 荡口镇的建设不是按般农村乡镇标准进行建设，而是按照市区特大城市的统规 划统标准进行建设，以有利于荡口镇的城市化进程。 现在荡口镇总体规划编制已基本完成，经专家论证即将报无锡市人民政府审批。按 照该总体规划确定的原则，荡口镇是江苏省历史文化名镇。无锡市旅游局已将该镇 列为江南历史文化名镇旅游景点之。 今年，荡口镇人民政府已按总体规划布局进行道路和基础设施建设，在鹅湖度假区 西侧的滨湖大道将作为重点工程进行建设，该路向北可接通常熟，向南可连接苏州， 为鹅湖度假区地块的开发建设创造了良好的外部建设条件。 用地现状分析 本项目地块位于荡口镇区以东鹅真荡畔，距镇区中心，按规划该用地性质为旅 游休闲居住用地。该用地现状由鱼池河流村民居住用地和农田三部分组成。 鱼池河流约占总用地的，村民居住用地占，农田占。平均标高 吴淞高程系，地势较低。根据现状用地所处的位置及地形地貌状况分析， 该地是进行旅游休闲和低层别墅居住建筑整体开发建设的优良地块，湖滨别墅有良 好的临水景观，可提高别墅的商业价值。地块内部的鱼池河网可进行整理，扩大水 面，使每幢别墅都有临水的景观可借，这种地形可以规划建设具有水环境特色的高 尚别墅区。环湖河地段结合绿化带应进行防洪堤岸的建设。防洪堤岸 应按最高洪水位标准吴淞高程来确定堤岸标高。这样，湖边堤岸较高，故内部别墅标高也应相应抬高，所以，内部用地应进行整治河流和鱼 池，并适当扩大水面，以趋土石方平衡，这在今后规划设计方案阶段必须加以注意。 另外，在雨季，当鹅真湖水位较高时，该地块需进行机械排水。 地块开发建设资源分析 地块自然资源。鹅湖度假区千亩以上的土地在历史文化名镇和鹅真荡畔，实 不可多得众所周知，无锡适宜建高尚别墅区的土地以五里湖畔大浮十八湾和 马山地区为佳，然而上述地区受城市规划控制和国家宏观政策导向，在近期均难以 审批块近千亩建别墅的土地。在无锡市半径之内的其他适宜建别墅的地块 中，处在湖泊之滨的已首推鹅湖度假区。且不说该地批租的价格较廉