雨水管。家园居住小区内排水排入以上管 道内见地下配套工程管线现状及规划示意图。 热力工程管线 规划热源由区外西横堤规划锅炉房提供，在南仓道桃江路玉 泉东道上均规划了热力管道见地下配套工程管线现状及规划示意 图。 燃气工程管线目前在丁字沽三号路上有条煤气中压管在南仓道上有 二条煤气中压管。 根据市城市总体规划修编成果，规划气源采用天然气，由现状 燃气中压管提供气源。在桃江路玉泉东道上均规划煤气中压 管和煤气低压管见地下配套工程管线现状及规划示意图。 电力工程缆线 目前，在丁字沽三号路上有二条电力电缆在南仓道上有 条电力架空线。 根据市城市总体规划修编成果，家园居住小区工程的规 划电源来自延吉道勤俭道现状变电站。规划将南仓道上现状 电力架空线入地。在南仓道上规划电力电缆及 电力电缆在桃江路上规划电力电缆和电力排管在玉泉 东道上规划电力电缆，保留丁字沽三号路现状电力电缆见地 下配套工程管线现状及规划示意图。 电讯工程缆线 目前，在丁字沽三号路上有二条孔通讯管道。 根据市城市总体规划修编成果，在西横堤居住区规划范围 内，设电话局座，占地平方米。规划在南仓道二侧玉泉东 道桃江路上分别规划条孔通信管道见地下配套工程管线现状及规划示意图。 图例 控制点编号，路中心线 现状 规划 自来水管道 污水管道 雨水管道 电力电缆 通讯管道 燃气低压管道 燃气中压管道 供热管道 红线外现有建筑及自然风貌 家园居住小区南侧隔南仓道，西侧隔桃园路与佳园里 居住区毗邻北侧隔玉泉东道，东侧隔丁字沽三号路与规划西横堤 居住区毗邻，现状为果园树林。 鉴于佳园里居住区始建于余年之前，限于当时的国民经 济条件和设计标准，该区域环境条件和工程单体的标准均相对较低，近几年相继完成的工程亦按安居工程的标准兴建，佳园里居 住区及其附近地域经余家房地产商的开发，存量现房约计万 平方米。 二市场需求分析 国家房地产开发政策的分析 按照党的十届三中全会所制定的个中心，两个基本点基 本方针，国家在农村的改革开放工作取得重大成绩的基础上，又将改 革开放的工作在城市深入展开，到年代中期，城市经济体制的改 革已经取得了突破性地进展，在基本建设的房地产开发领域，土地的 有偿使用和住宅商品化的理论已经全面形成，在全国各地由南向北地 建立了第批房地产投资开发经营企业，与此同时，第批商品住宅 出现在全国的建筑市场上，这不仅是对我国余年的住房分配体制 的冲击，更重要的是标志了市场经济体制向计划经济体制的冲击，解 决困扰国民多年的住房短缺问题，开始进入了良性循环的轨道，国民 的思想观念在这个冲击下，也发生了重大转变。 我国房地产开发这个新兴行业的发展，走过了兴起发展膨胀 甚至出现泡沫调整又发展的道路，在年亚洲发生金融危机 以后，我国采用适度紧缩的经济政策，使国民经济的发展顺利地实现 了软着陆。近两年，特别是在新世纪的第年，国务院召开了全国整顿和规范市场经济秩序工作会议，提出了大力整顿和规范市场 经济秩序，为加快推进现代化建设创造良好环境的报告。会议指出， 在经济体制转轨的过程中，市场经济秩序出现些混乱现象，有着复 杂的经济社会和思想原因。整顿和规范市场经济秩序，既要做好长 期斗争的思想准备，又要抓紧解决当前的实际问题既要全面推进， 又要突出重点既要治标，又要治本。十五期间要切实抓好八个 方面的工作，其中就包括以查处规避招标假招标和转包为重点，整 顿和规范建筑市场的工作内容。 市建委按照国务院的精神和市政府的同意也召开了全市整顿 和规范建筑市场秩序暨城建系统安全会议，会上明确提出今年整顿 建筑市场工作的重点是 坚决查处规避招标和在招标活动中弄虚作假的行 为。 严厉打击转包和违法分包行为。 坚决纠正不按法定程序招投标的行为。 严厉惩处不执行强制性技术标准，降低工程质量 的行为。 严肃整治勘察设计单位的违规行为。 彻底纠正不执行安全生产法规的各类行为。我们因此有理由相信，房地产开发行业必将更加健康和蓬勃地发 展和更好的充当促进国民经济增长的个重要力量。 从年月日召开的市年住宅与房地产管理工 作会议获悉，在第九个五年计划期间，市房地产业突飞猛进，住 宅建设快速发展，房地产业已成为拉动全市经济增长的重要力量，在 此期间，全市各建设单位施工企业和各级建设管理部门，按照 市委提出的乘势而上，开拓创新，全面上水平的工作基调，创造 性地开展工作，取得了显著的成效，对拉动全市经济增长作出了贡献。 九五期间，全市房地产开发累计完成投资亿元 其中住宅累计完成投资亿元 全市累计立城镇住房新制度的框架。全面落实住房分配货币 化政策，全市住房自有率达到，逐步提高住宅公积金缴存 比例。 推进房地产业信息化进程。完善和加速住宅小区和公建的 智能化配套设施建设，以信息化提升房地产的水平和档次。 建成房地产信息系统，实现行业管理自动化。 加快村镇住宅建设。加快城市化进程，新建村镇住宅 万平方米，人均建筑面积达到平方米，建成批现代化的 新型城镇。 为保证十五计划制定的房地产业发展目标的实现，市提出 了年度的住宅建设和房地产业发展的明确目标，目标确定 完成房地产投资亿元 商品房施工面积万平方米，其中住宅施工面积 万平方米。竣工面积万平方米，其中住宅竣工面积 万平方米。加快试点小城镇建设，新建村镇住宅万平方米。 结合城市景观工程建设，改造重点地区危陋房屋，完成拆 迁万平方米。 建设梅江生态居住区，该区新开工万平方米开工建 设批精品示范小区，市内每个区开工建设片万平方米 以上的项目，广泛采用先进技术，成为代表世纪天津住宅 新形象的标志性项目。 商品房销售万平方米，二级市场实现交易万平方 米，出售公有住房万平方米，完成未登记房屋产权补登 万平方米。 完成配套投资亿元。加快危改配套和甩漏项补建为重点 的批配套工程的实施加快成片危改项目和西横堤双林 居住区配套工程建设。 在招商引资扩大开放上寻求新的突破，扩大招商引次规 模，引入国内外资金亿元。 市建委为实现十五计划目标和在十五第年就有个 良好的开局，在市城建工作会议上提出了系列的明确目标，这就为 市房地产业的健康发展提供了保障和机遇。 十五期间，市房地产业面临新的发展机遇主要表现在住宅仍然是我市的主要消费热点之，也是我市推动国民经济 增长点的主要因素之。根据国际上的常规经验，当个国家的人均 国民生产总值在美元之间时，应该是解决民众住房问题 的关键时期我市年人均国民生产总值为美元，可以看出， 这正是个住宅建设加快发展和需求较旺的重要阶段从居住面积方 面分析，国际经验认为，人均居住住宅建筑面积在平方米以下时， 属于住宅建设高速增长时期，统计资料显示年年底，我市人均 建筑面积占有为平方米，与国际标准尚有较大的差距再者，根 据全市经济和社会发展五年计划，在十五期间我市将保持年 均以上的增长速度，随着居民收入水平的逐步提高及恩格尔系数 的不断下降，居民在住宅消费方面的能力将稳步上升，因此住宅将继 续成为我市的主要消费热点之。 住房需求的主体，将逐渐由安置型需求向改善型需求过渡。根 据年至年的抽样调查资料的分析，尚未购买住宅的家庭， 理想的住房标准有建筑面积增大的趋势，年的抽样调查资料显 示，对每套平方米以上面积的住宅需求已经达到的比例。 商品房市场空间将更加拓宽。在我国加入的工作完成之 后，外资企业的涌入将带来对写字楼高档公寓标准厂房和高档商 贸服务等商品房和用于第三产业的各类公共建筑的更大需求。住宅的产业化水平将全面提高，优胜劣汰的法则促使我市的房 地产开发商以及建筑施工队伍的管理水平和技术水平将进步提高 今后五年，墙体材料改革将会有重大突破，围绕推进新型建筑结构体 系的开发推广和应用，我市在住房标准化规范化等方面将加大力 度，住房开发的标准化智能化水平将全面提高，节能环保住宅将 是今后房地产业发展的主要方向之。 我国加入，将促使我市的房地产业与国际市场接轨，加入 将会加快市进入世界经济体化的进程，通过引进外资注入房 地产开发领域，房地产业的融资渠道将呈现更大的多元化趋势。 居住住宅开发现状需求趋势及需求热点的分析 随着市提出的用年时间，基本完成全市危陋平房改造任 务的提前实现，大规模的拆迁工作趋于结束，按照市城建工作会议 制定的计划目标，十五期间，完成重点地区的危陋房屋改造，拆 除危陋房屋万平方米，其中年度，结合城市景观工程建设， 改造重点地区危陋房屋，完成拆迁万平方米。 大规模危陋房屋拆迁工作的基本结束，意味着安居型住宅的集中 需求将会明显下降。存量现房的巨大数字体现了房地产的开发现状和 为今后的房地产开发提出了更高的要求。 统观近两年民众对待住房问题的观念收入水平对居住环境和房型的要求等方面的表现，可以对居住住宅的需求趋势和需求热点作 出如下判断 民众对住宅的购买决策更加理性化，主要表现在 购房者对房地产开发商的实力越来越看重。因为有实力的优秀 开发商才能组织出优秀的规划设计和单体设计，才能组织管理出 优秀的施工质量，保证单体工程和配套工程的按质按时的实施， 才能组织好完善的物业管理和售后服务。 购房者对房地产产品的品牌效应越来越看重