而主要是体制上的。存在问题的主要原 因，从养老服务机构本身看，无论是政府兴办的还是社会力量兴办的养老服务机构，都没 有跳出计划经济时期办社会福利的经营思路。从行业和社会方面看，各地的养老服务机构 基本上处在单独经营各自为战的状况，没有在全国范围内形成统的养老服务业市场体系，也没有形成全国范围内系统的行业自治组织和行业规范。从政府方面看，缺乏对我 国养老服务业市场进行有目标有规划有步骤的培育，尤其是没有从税收机构性质 价格体系管理运行机制行业规范等方面采取联动的培育措施。对社会力量兴办的养老 服务机构，要么按企业对待，照章纳税，使得养老服务这微利的行业难以维持正常的经 营要么按民办非企业单位对待，虽然可以得到减免税待遇，但由于民办非企业单位的收 益不能分红和收费价格不能高的限制，当初的基础设施投资不能收回，使得这些民办养老 机构投资者举步维艰。 现状应对措施 将现有的国营颐养院交由民间机构管理，引入社会力量提供养老服务 制订鼓励性的优惠政策，扶持民间资本鼓励海外资本参与养老机构的建设 积极贯彻优惠政策包含融资土地税收等，降低养老结构开办的成本 广开财路，积极引进外资，筹措政府资金，发行福利彩票，支持社会养老机构 立法保障社会慈善事业，为机构基金投资兴办养老机构，广开方便之门 制订养老机构的质量管理标准，监督和管理养老机构的运营 大力发展老龄产业。大力研制开发老年消费品，培育老年用品市场 政府加大对养老机构的基础研究，加强对老龄社会的前瞻性和战略性研究 加强专业人才的培育，建立合格的养老服务人员队伍 三项目选址 颐养事业首当其冲的问题是为老人提供良好的生活环境，建设适合老人居住的社区或 基地，实现颐养的机构化管理，为在院老年人提供全方位的服务，对老年人进行健康管理， 提高老年人生活质量，达到老有所养老有所医老有所为老有所教老有所学老有 所乐延缓衰老健康老龄化的目的。 科学地建设和管理颐养机构，从建设伊始，就应当以老人为本，选择适合老人生活的 环境，建设适合老人居住的住所，科学地管理老人的饮食起居，满足老人的心理需求，使 老人健康愉快地走完人生最后的阶段。我们认为，养老机构决不是找块地，盖点房子那么 简单的问题。必须深入考察选择地址的自然条件，文化底蕴，人文环境，和发展前景，为 老年人规划出最佳生存环境。 为了满足未来中国北方城市候鸟式养老冬来夏返国内离退休干部学者，高收入人群和港澳地区以及珠三角地区老龄人口养老的需求，本旅游度假颐养中心项目在选 址方面格外慎重，既要考虑到诸多老龄人口的生活环境自然景观养生条件物资供应， 又要充分考虑居住老人的文化氛围生活习俗心理需求等客观条件，为老人打造物质生 活和精神生活的最佳环境。根据要求，本旅游度假颐养中心项目的选址应该具备以下几个 必要条件 地理位臵 根据旅游度假颐养中心项目的定位，项目的主要市场目标是中国北方城市香港珠 三角地区和海外华人，因此，地理位臵的选择按照交通距离衡量，应该在以香港为中心的 三小时车程范围内。按照规划，项目选址必须是在广东省境内。香港的东面和南面是大海， 西面是深圳东莞广州等工业高度发展地区，可用地块少，环境并不理想。唯有粤西和 粤北，包含茂名湛江惠州清远河源梅州等地区，由于环境资源的保护和经济发 展滞后等原因，尚存在项目开发所需要的环境资源。 自然风光 硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目追求的目标是为老人提供适合养生的纯天 然生活环境，自然风光是项目首先必须考虑的问题。总的来说，项目对自然资源的要求是， 有山有水有赏心悦目的天然景观。仁者乐山，智者乐水，食有鱼，居有竹乃是 古人对适宜人们居家的自然风光的传统诠释。 环境条件 环境是二十世纪最紧缺的自然资源，为了保障项目的优势，为了保障老人拥有优越 的生活环境，硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目必须在足够范围内保证水源空气 声音光线等环境条件稳定地维持在良好的状态。当然，环境的优良资源，如大海，海岛 植被，花果，泉水，土产等都是项目追求的环境目标。 文化风俗 文化背景是本旅游度假颐养中心项目的重点考虑题目，鉴于目标市场的人群，选址的 目标重点在具备传统岭南文化和历史文化的地区，以及保持良好文化风俗和民俗的地区。 这样，在文化背景相似的环境中，可以令老人不必面临太大的文化落差。 建设规模 硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的选址必须考虑项目的规模。规模宏大不仅 是本项目的市场特征，而且，为了保证项目拥有的众多公共设施的有效利用以及项目投资 的最大回报，项目必须拥有满足项目规模的用地。资源利用 硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的最大特点之是变废为宝，高度利用荒废 的自然资源。粤西海岛素来贫穷，原因之是缺乏有效开发利用，交通不便，既不宜耕种， 又不宜工业发展。本项目旨在打破粤西海岛多年来的宿命，充分发挥本项目的设计功能， 使荒芜的海岛成为天然的居住佳境。 建造成本 硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目是符合市场化运作的养老事业项目，服务的 对象是退出劳动力市场的老龄人群。为老龄人群降低养老成本是本项目始终如的宗旨。 因此，在项目选址上要求我们尽可能地降低建造和自己情趣相投的起聊天 下棋，生活变得丰富多彩了。据调查的入住老人对目前的生活感到很满意，的 入住老人没有了孤独感。 机构养老是老年人追求生活质量的选择 入住养老机构，使老年人多了个选择生活的机会，他们不必在家里孤独地打发日子， 而是老年人改变自己命运的次自我解放，展示了老年人的现代意识。近年来，些身体 健康又有经济基础的老人也住进了养老机构。这种纯休闲型的入住，是我国经济发展人 民群众生活质量提高的个重要标志，是当代老年人的种全新的生活追求。 据对入住养老机构的老人的调查，目前有的老人是出于选择这种悠闲的生活方 式而住进来的。这种休闲型的入住，拉动了老年人生活质量的全面提升，使养老机构的 老年人的生活发生了质的变化。 机构养老是老年人最安全的养老方式老人在家独居，对突发疾病是难以应付的。医疗条件是所有入住养老机构的老人最为 青睐的，小时有大夫值班，从根本上解除了老年人的后顾之忧。许多老人认为，住到 大型养老中心，真是找到了个全能保姆，衣食住行医，什么都不用自己操心 了。老年公寓完善的生活服务和优越的医疗条件，为老年人的晚年提供了可靠的保障。据 调查，的老人最看中的是养老机构的医疗条件，居能安身，医可治病，这是任何 个家庭都难以做到的，而养老机构做到了这点。 机构养老是老年人解除子女负担的最佳选择 家庭结构的变化，使老人难以得到子孙无微不至的照顾。白天，儿孙们都需要工作， 即使有心恐也无力晚上，儿孙都有自己的小家庭，即使儿女孝顺，老人也心存不安。 选择机构养老，老人不仅能得到比子女更加及时和专业的照顾，也解除了子女的后顾 之忧。老人怡然自得，子女安心工作，还可以利用节假日，家团聚，其乐融融。 机构养老逐步走向规范化，普及化，是老龄化社会发展的必然趋势。这意味着，广东 硇洲岛旅游度假颐养中心有着稳定和乐观的市场前景。 市场定位 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的市场初步定位是向国内离退休干部学者，高收 入人群和港澳地区珠三角地区以及海外归侨的适龄老人提供颐养天年的站式养老社 区。根据以上地区老龄人口的分布状况文化背景经济能力，市场的分布如下表 广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目市场分布表 序号地区床位比例 国内离退休干部 国内高收入人群 港澳地区 广东 海外 合计 市场的规划和定位决定未来项目开展的营销方式和资源分布，在实际操作中，将根据 市场定位决定价格定位和服务定位。 市场需求 人口数量 目标市场老年人口绝对数量大，并且增长迅速，在总人口中所占比重日益提高。香港地区岁以上老人总数已达万，占人口总数的广东省岁以上人口已达 多万，占人口总数的，其中岁以上老年人口达多万，占人口总数的 澳门岁以上人口也达万，占总人口的深圳也有近万老人了，也接近总人口 的。以上庞大的老年人口如根据调查有的老人希望得到养老服务，总数也有万， 去除广东省人口中的农村人口因素，港澳和深圳的养老服务对象也达万人。 购买欲望 从目前整个广东省养老服务的市场看，养老设施不足是显而易见的。目前，广东省拥 有各类养老福利机构家，床位万张，收养老人极其他服务对象万人，城市 的福利机构有家，其中，政府办的家，民办的有家，床位万张，收养老 人万人，入住率，其中，香港老人仅人。 香港无疑是养老庄园客源市场的最大商业机会，其，香港人大约是早年移居香 港的广东省籍居民，落叶归根是普遍的思想其二，香港的养老资源有限，供需差额约 ，也就是说人申请入住养老院只能有人如愿其三，香港养老院条件普遍不佳， 居住狭窄，缺乏活动空间，环境差其四，香港养老院收费较高，与广东省相同条件的收 费比例大约是。因此，香港老人回深圳养老的观念在香港十分普及。存在的问题是， 由于香港政府的福利不跨境政策，导致老人回乡养老存在医疗和养老金领取的困难。 随着两地政府不断的商讨，这个问题可望在近期得到解决。 广东及深圳是中国最早改革开放的地区，人均，人均收入直名列全国之首。其 中深圳的人均收入已经超过国外中等发达国家。年轻的深圳人艰苦创业，斩获不菲，纷纷 将家乡的父母接至深圳，构成深圳从天而降的万老人群体，同时，也带来了诸多老年 问题，安全问题交流问题活动问