稳，现多处出现开裂斜陷，加上受年特大地震的 影响，部分房屋已经四处开裂，地面建筑物均有塌陷的危险，存在着 严重的安全隐患。蟠龙湖公园建成蓄水后，险情将进步恶化。再者， 三角花园范围内有加油站座，消防间距严重不足，就像定时炸弹 样埋藏在居民区和闹市区，随时可能引发特大安全隐患。 该项目将完成该片区的征地拆迁，并建设万平米建筑物，环 境绿化道路及水电气综合管网等公建设施。不仅可以消除现在 的安全隐患，妥善安置拆迁居民，并且为其改善生活环境，提高生活 质量，项目建设非常必要。 二是提升城市形象的需要 项目拆迁地块处国道旁，是北大门，是城市形象的 重要组成部分，该地块上的建筑物多是八十年代建成，凸显陈旧杂 乱，地下无停车场，许多车辆停靠国道线上，交通组织杂乱，严重阻 碍交通，旁边的排洪沟四季污水横流，臭气熏天，严重损害城市形象， 阻碍城市发展。该项目的建设，将建设相关配套设施，包括道路广场绿化 环境打造整治排洪沟等，可以极大改善居民生活环境，弘扬城市文 化，塑造城市个性，打造城市品牌，提升城市形象和核心竞争力，从而使 走上可持续发展的道路。 三是缓解政府拆迁压力的需要 该片区占地面积亩，但居民楼办公楼汽修厂加油站 食堂等建筑物总面积将近万平米其中职工宿舍约多平米。 由于拆迁量大，投资额高，般开发商不敢问津，原市政府曾给予该 片区旧城改造优惠政策，但开发商仍不愿开发建设此地。 该项目由重庆有限公司承建，项目所有拆迁安置费由该公司 承担，这样就缓解了拆迁矛盾，加快拆迁进度，解决政府在拆迁 管理工作中需要破解的难题。江城公司在城市拆迁过程中，开拓 思路，创新模式，心系百姓，为今后拆迁管理工作提供了有 益的借鉴和启示。 四是社会安定团结的需要 长期生活在三角花园的居民和从事生产的人员，因生活生产 环境脏乱差，且安全隐患严重，显得人心惶惶，发展下去可 能会形成社会不稳定因素。 该项目的建设，能够平息社会舆论，安定人心，给政府与居 民吃了个定心丸，对社会的安定团结作出了积极的贡献。 因此，该项目建设必要性明显。 第三章项目市场分析与预测 年以来，房地产开发呈稳步发展态势，房地产业每年完 成投资逐步上升，施工面积继续扩大，新开工面积以较大增幅上升， 竣工面积销售面积销售额等数据皆持续上升，同时，房地产业税 收也呈逐年上升趋势，住宅的开发建设带动了房地产经济发展。 虽然近年来房地产业取得了长足进展，开发完成投资较大， 但由于其土地成本较高，商品房销售价格较低，在房屋竣工面积销 售面积及销售额等方面与北碚区江津永川等周边区域相比，存在 定差距。 目前，房地产市场勉励较多有利因素，高位运行供需两旺 稳步发展的态势可以持续相当长段时间主要表现在 年保持了平稳较快的发展势头，消费市场活跃，城市居 民收入提高，城市居民人均可支配收入达到元，同比增长， 农民人均现金收入元，同比增长，城镇化进程步伐加快。 按照定位为国内重大城市的规划目标，到年底城镇 化率将达到的城镇化发展目标，城区人口将新增万人， 按平米人的建筑面积计算，仅此意向的住房需求量将超过万 平米。 同时旧城改造的力度加大，也将带动房地产业的发展。因此， 市房地产市场的投资和消费将继续同步增长，且保持较高水平。第四章地块条件分析 地块基本情况 地块规划控制条件 三角花园建设项目主要规划控制条件表所示 表 序号项目名称数值单位备注 建设用地面积 规划建筑面积 容积率 绿地率 建筑密度 规划用途商住 二地块地理位置分析 项目建设地址位于重庆市区三角花园片区，用地总体呈不 规则形，东西长南北短，用地北侧为水库，地块周围为年代旧 时建筑汽车客运站加油站等。以下为地块四个方向的环境情况 三建设条件分析 地质环境条件 地形地貌以及不良地质现象 区地处中丘陵和川东平行岭谷的交接地带。以侏罗系分布 面积最宽，占全区幅员面积四分之三以上。地质构造属新华夏系构 造体系，全境有两种地质构造类型境东及东南部属川东平等岭谷 区华蓥山复式背斜褶断带，其余的大部分地区属川中褶带龙女寺半 环状构造区。全市地貌因受地质构造和岩性的制约，其特征是东 北西三面地势较高，南面地势较低。最高点是三汇镇白岩头，海 拔高度为米最低在南面的草街镇嘉陵江边，海拔米。 全境地貌大致分为平行岭谷和平缓丘陵两大类型东南边缘之华蓥 山区为平等岭谷地形西北部广大地区，属川中丘陵盆地，为平缓 丘陵地型。地震设防烈度 据年中国地震史及国家地震局年中国地震烈度区划 图及其使用规定，本地区地震烈度为度。 气候条件 地区因受东亚季风环流影响，具有亚热带季风气候特征，气 温降水日照风力等均有明显的季节性变化。其特点是冬暖夏热， 春早秋短，无霜期长，云雾多，日照少，雨量丰富，湿度大，风力注， 春有连阴雨，夏常有伏旱，秋多绵雨，冬少寒潮。 境内的南屏沙坪东渡等乡镇为境内的高温中心华蓥山区因 海拔高之三以上。地质构造属新华夏系构 造体系，全境有两种地质构造类型境东及东南部属川东平等岭谷 区华蓥山复式背斜褶断带，其余的大部分地区属川中褶带龙女寺半 环状构造区。全市地貌因受地质构造和岩性的制约，其特征是东 北西三面地势较高，南面地势较低。最高点是三汇镇白岩头，海 拔高度为米最低在南面的草街镇嘉陵江边，海拔米。 全境地貌大致分为平行岭谷和平缓丘陵两大类型东南边缘之华蓥 山区为平等岭谷地形西北部广大地区，属川中丘陵盆地，为平缓 丘陵地型。地震设防烈度 据年中国地震史及国家地震局年中国地震烈度区划 图及其使用规定，本地区地震烈度为度。 气候条件 地区因受东亚季风环流影响，具有亚热带季风气候特征，气 温降水日照风力等均有明显的季节性变化。其特点是冬暖夏热， 春早秋短，无霜期长，云雾多，日照少，雨量丰富，湿度大，风力注， 春有连阴雨，夏常有伏旱，秋多绵雨，冬少寒潮。 境内的南屏沙坪东渡等乡镇为境内的高温中心华蓥山区因 海拔高度的升高和山谷冷暖空气交替的结果，气温随之下降，成为境 内的低温中心。整个市境常年平均风速小，水蒸气不易散失，形成湿 度大，气温较高。境内的风向和风速也是随地形变化，三江沿岸多顺 河风，山区则多顺槽风。 多年平均气温为度，年之中以月最冷，为度，多年 平均年降水量毫米。境内的东部山区降水量偏多，西部地区 偏少。由于受太平洋东南季风和北印度洋的西南季风交汇影响，造成 秋冬春三季天空云层多，雾日持续时间长，阳光难以直达地面，致使 处于全国少日照的中心区。且时间分布不均，月日照最多，冬季 则最少。 交通条件 公路。市等级公路达到公里，其中高速公路 公里，国省道公里，农村公路公里建立城乡交通快畅系统二级公路乡镇覆盖率。 铁路。两纵横联铁路建设，两纵是襄渝铁路 和兰渝铁路，横是遂渝铁路，联是盐双运煤铁路专用线。 干两支重要港航运体系。十五期末，渠化 嘉陵江渠江涪江三江航道公里，初步形成干两支航运 体系初步建成重庆五大重要港之的港，为在远期把打造 成为合遂南广经济圈航运中心打下坚实基础。 施工条件 项目地块场地拆迁平整后，需要进行定量的土石方挖填以及异 地弃土运输周边交通道路条件好，利于施工机械建筑材料的进场 水电气供应充足，能够满足前期施工的要求。因此，整个项目的 施工条件较为有利。 环境保护条件 项目对周边的环境及社会影响不大。项目主体工程和管网工程均 按国家有关标准设计施工，日常运营产生的废水废气噪声等符合 国家污水废气噪声综合排放标准等环保要求。因此，项目拟选场 址位置能够为当地环境容量所接受，符合国家环境保护法规的要求。 综上所述，该项目拟建地的地形地貌地质能源交通和通 讯等基础设施基本满足项目建设的需要，建设的配套条件良好。二项目地块分析 项目优势分析 区位优势 本项目在区得地独优，地处城区北大门，紧邻国道及客 运站，交通便利。随着开发进度的加大，消费者对该区域接受程度越 来越高。 区域市场接受高 本项目定位的购房消费主体是收入处于中下层的消费人群。 该片区因长期以来居民生活生产条件及环境差，生活质量低下， 安全隐患严重，能够拆迁改造是民心所向，其有定的社会基础， 市场接受度高。 区位优势 区域市场接受度高 项目开发时机成熟 周边配套设施不完善 环境条件差 项目辐射区域有限 重庆房地产大势看好 圈两翼良好影响 城市化进程加速 未来市场供应量较大 项目自筹资金，存在 定财务风险项目开发时机成熟 成为重庆市小时经济圈的重要组成部分，其经济社 会人文等各个因素都亟待提高，该片区位为的北大门，是 面向外界的个重要窗口，其环境急需整治，形象急需提高，因其拆 迁成本高，使得多数承包商望而却步，是政府亟待解决的个难题。 这时江城公司自愿组织资金进行旧城改造，无疑为城市的建设起到积 极的推动作用。 二项目劣势分析 周边生活配套设施不够齐全 地块周边商业网点和金融机构交齐全的区位离本地块较远黑山 大桥以下沿线主要为小的商业铺面，无酒吧网吧等娱乐设施教育 机构不健全，与城区教学基地匀较远医疗设施缺乏，主要为小的门 诊部。总的来说，人文环境几生活配套设施较差，是项目开发的大劣 势。 周围环境条件差 项目北侧为水库，常年污水横流，整治不力，影响居住环境同 时城市建