的各种消费需求也越来越迫切。市委市政府将按照国 家的相关要求，着力做大做强做优做美西安市，加快城市现代 化建设步伐。上述市委市政府的决策，将给本项目的开发带来千载 难逢的大好机遇。 本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能。项目工程的实 施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的 有力举措，具有综合的社会经济效益。 本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要 本项目建设占有土地平方米，总建筑面积平 方米，容积率，建筑密度，住宅建筑层数为高层，绿地 率为，符合国家集约节约土地资源的政策要求。且项目实施后， 将为周边环境带来正面的影响，能够促进周边区域经济的发展。 综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此， 项目建设是可行的，也是十分必要的。 项目建设规模及建设内容 依照西安市的相关规划设计条件，拟进行的文艺南路号院危 房改造新建项目用地面积平方米，总建筑面积平 方米其中商业建筑面积平方米，住宅建筑面积 平方米，容积率，建筑密度，绿化率，停车泊位 个其中地面停车位个，地下停车位个，主要包括栋高层 塔楼。具体内容详见附件项目初步设计图配套市政设施情况 文艺南路号院改造项目属于危改项目。该地块属于西安市成 熟地块，周边供电电信自来水污水燃气热力等配套市政设 施管网齐备，项目小区开发已具备了有利的市政配套条件。 主要技术经济指标 项目主要经济技术指标表 序号名称技术指标 总用地面积平方米 总建筑面积平方米 商业建筑面积平方米 住宅建筑面积平方米 容积率 建筑密度 绿化覆盖率 总停车位个 地上停车位个 地下停车位个 项目总投资万元 财务净现值万元 财务内部收益率 投资利润率 投资估算与资金筹措项目总投资万元，其中工程费用万元工程 建设其他费用万元，预备费万元。项目建设资金中， 项目单位西安市市区机关房产管理所以合作联营等方式筹集。 第二章发展规划和产业政策分析 发展规划分析 房地产开发作为特殊的经济活动，涉及到社会生产生活方方面 面，事关国民经济如土地资源配置城市发展规划等和国计民生。 因此房地产开发活动必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策 引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各 开发环节受到直接约束和控制，如项目开发必须符合国家产业政策， 服从城市统规划，遵守城市建设法规房地产售价受国家有关法规 政策调控等。 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性先导性的房地产业 更是如此。因此，对宏观经济社会与政策环境的把握是每个房地 产开发决策者所关注的首要问题。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产 业全面优化升级。调高第三产业比重，加速发展现代服务业。加快重 点领域服务业发展。优先发展与制造业配套提升制造业水平的现代 物流业软件业金融业商务和科技服务业加快发展产业关联度 大渗透性强的信息服务业文化产业旅游业和房地产业积极发 展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业，要求建立合理的房地产 供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。注重发展中低档商 品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明服务功能完善 的综合社区积极发展工业商务及为其他行业服务的房地产业。同时西安市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要明确 规定完善政府调控机制，规范市场行为，优化住房供应结构，积 极发展以居民住宅为主的房地产业，加快经济适用房普通商品房建 设，引导房地产业健康发展。加快廉租房制度建设，积极发展装饰装 修业，规范物业管理。加快保险会计服务法律服务管理咨询 信息咨询工程咨询等中介服务业的发展，培育中介服务知名品牌， 提升执业水平，实现规范发展。 本项目是以安置文艺南路号院原居民为主要目标，兼顾普通 商品房开发的住宅建设项目，符合国家与西安市的国民经济和社会发 展第十个五年规划。 产业政策分析 房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载 体。最近几年，西安市房地产业发展成效显著。但也要看到，西安市 房地产市场发展现状与规模基本适度结构基本合理价格基本稳 定的宏观调控目标还有距离与建设国际性城市的目标追求还有差 距与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。为加快城市住房建 设，尤其对以前危陋住宅的改造，解决城市部分居民的住房安全隐患， 改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政 府的民心工程。 本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。 区内除布置满足交通消防的道路和停车场外，均为绿化用地。设计 严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水节能节地及节材关键技术开发和材料的 推广使用。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视 觉效果。 另根据产业结构调整指导目录年本第类鼓励类 十八建筑节能省地型建筑暨绿色建筑的开发高层建筑 与空间结构技术开发十九城市基础房地产业发展成效显著。但也要看到，西安市 房地产市场发展现状与规模基本适度结构基本合理价格基本稳 定的宏观调控目标还有距离与建设国际性城市的目标追求还有差 距与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。为加快城市住房建 设，尤其对以前危陋住宅的改造，解决城市部分居民的住房安全隐患， 改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政 府的民心工程。 本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光通风要求。 区内除布置满足交通消防的道路和停车场外，均为绿化用地。设计 严格按国家有关标准，设置防腐防爆防火隔音隔热和消防及报警设施，注重建筑节水节能节地及节材关键技术开发和材料的 推广使用。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视 觉效果。 另根据产业结构调整指导目录年本第类鼓励类 十八建筑节能省地型建筑暨绿色建筑的开发高层建筑 与空间结构技术开发十九城市基础设施及房地产城镇燃气 工程先进适用的建筑成套技术产品和住宅部品研发和推广 城镇园林绿化及生态小区建设可以认定该项目属于西安市危 房改造房地产节能省地型房地产开发项目，符合产业结构调整指导 目录要求，属国家鼓励项目，项目也符合西安市城市发展规划。 第三章市场分析 西安市房地产分析 年房地产市场路飘红，价格涨幅不断，就西安市场来看， 普通住宅涨幅在元之间，创西安历年涨幅之最。年 受宏观政策自然灾害奥运会经济危机等因素的影响，上半年呈 现价滞量跌的形势，大多数项目出现无人问津门可罗雀的状况下 半年各项目使出浑身解数采取降价促销等措施，但收效甚微，整 体呈现价跌量滞的趋势。但随着国家实施宽松的财政和货币政策，西 安经济快速增长和城镇化的进程，未来几年西安房地产市场仍将呈现 增长态势，发展格局将逐步平衡，主要表现为 西安房地产市场特点与比较优势 就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断， 西安整体是个相对温和的市场，独长安区呈现异军突起态势。 西安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎的作用和地位 会逐渐加强。 新城市规划，改善区域需求不平衡状态，城市地产随城市化 水平提高有不同程度的发展。 未来能源紧张的局势，将迫使国家加大西部投资，重视西部 经济发展。西咸体化，关中天水经济带启动，为区域经济注入 活力，人均增加职工年均工资逐年提高，促使购买力增强，都 是区域经济发展的利好消息。 西安对房地产的影响和固定资产投资总额和房地产指标中的住宅需求总量以及各 种物业需求总量之间存在显著正相关关系。从下表和图可以看出，西 安的和固定资产投资总额增长态势良好。预示在未来若干年内西 安住宅和办公物业呈增长态势。西安增长情况见下表与下图 西安市历年增速表 指标 总量亿元 增速 经济总量及增速图 项目区域发展功能定位与特征 区域发展功能定位 西安市文艺路商圈衔接级商圈和二级商圈，处于西安中心商业 区和二环商业区黄金分割点上。主要是布艺家饰床上用品等专业 商业集群。 总量亿元增速文艺路区域各类物业供需关系 文艺路各类物业供需关系表现为 住宅供给量增加，过去几年住宅整体价格水平基本呈现平稳 增长状态。年是全市价格增长最高的几个区域之。年受 自然灾害经济危机等因素影响，市场处于低迷状态。 办公类物业竞争主要呈现为两种状态，种是低端产品的价 格战，整体追求低办公成本另种是高端产品基于蓝海战略的产品 创新。但区域毕竟是个以专业市场为核心，传统企事业单位居住为 特点的区域，办公类物业需求不大。 商业供应量较多，主要集中在专业市场。 文艺路区域住宅价格分析 经过调查了解，文艺路区域住宅价格如下 普通住宅元平方米 公寓类元平方米 整体价格走势 年至年上半年整体住宅价格走势为稳中小幅调整，上 下幅度左右。进入年下半年，销售数量增长，受到个别知 名品牌物业带动，价格大幅度上扬。从年接近元平米的 均价水平迅速拉升至元平米上下。但在年受到自然灾害 经济危机等因素影响，房价增幅有限。 文艺路区域住宅产品特征分析 文艺路区域住宅产品特征主要表现为产品创新比较活跃 产品类型多样化 户型以及户型对应面积分布波谱更加宽泛，主力成交面积在 平方米 高密度发展，园林绿化率般 受地块供给限