商品房销售面积预计将突破万平方米。置业需求取向分析 置业群体置业类型关注重点 高收入者远郊豪华别墅，近郊排屋，市区高档公寓，商业物业品质，环境 中高收入者近郊排屋，市区中高档公寓，商业物业品质，环境，配套 中等收入者近郊中高档公寓，市区普通住宅，市区二手中档住宅价格，品质，地段 中低收入者近郊普通住宅，市区普通二手房价格，配套 低收入者二手房价格 住宅市场供给分析 市场供应特征 市场供应以万平方米以上的大盘为主，将占到市场总供应量的半以 上。主要大盘主要分布在二环线以外。 地段不成为价格的决定性因素，而综合品质将成为价格的决定性因素。 同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中的附加值逐渐体现。 外来开发商长三角珠三角以及京津地区和少数本地实力型开发商 将成为市场供应的主角。 市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。 中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无例外的加入到中高档 住宅市场的竞争之中。 别墅市场全面开花，各种档次应俱全，销售价格从元平方米左右 到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。 受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。 价格走势预期 预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳的增长。 从供应成本角度分析 由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土 地成本大大提升。 由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘 地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本的提高导致售价的提 高，也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带，因此，市区边缘地带 房价的大幅度提升将推动总体房价的较大幅度提升。从年及年的市场竞争情况看，长沙的房地产市场已经逐步从 价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质的较高要求，使整个 房地产市场的房屋品质会有较大的提升。而品质的提升必然导致建造成本 的提升，从而也会导致房价的提升。 受国家宏观调控及金融政策紧缩的影响，房地产开发商的融资成本将会 较大的提高。 由于土地交易在付款方式上的已经从过去的较长期付款转变为次性付 款或短期分期付款，因此对开发商的资金实力要求更高，从而也进步提 高了开发资金成本。 由于市场竞争的加剧，在定程度上将导致营销成本的提高。 由于对房屋品质的高要求，在定程度上将提高项目的设计成本。 由于预售门槛的提高，在定程度上也会提高项目资金成本。 拆迁成本的大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。 综合成本的较大幅度提高，必然会反映到房价的较大幅度提高上。 从市场发展的角度分析 长沙的房价增幅水平远远低于全国省会城市房价的增幅水平，这与长沙的经 济实力与居民收入水平是不相称的。 从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的 人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。而排名第位的房价为 元平方米。正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了 长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金的进入。因此， 从市场预期的角度分析，长沙的房价仍有较大的上浮空间。 从目前的市场现状来看，长沙的房价上涨出现了若干积极因素 市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园绿城桂花城上海城 美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场的预期，但仍旧获得市场的热烈 追捧。 以长三角和珠三角为代表的外地实力型开发商纷纷进驻长沙房地产市 场，房地产市场进入产品时代和品牌时代，带动长沙整个房地产开发水平。 政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。 尽管从市场预期的角度，长沙房价有较大的上涨空间，但受供求矛盾及国家 对房地产宏观调控的双重影响，长沙的房价在未来几年不会出现高速增长的态势，而只会保持种平稳上扬的态势。 由于长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大量外来开发商的进入，并圈 定了大量待开发土地。目前已知的规模在万平方米以上的大盘有数十 个之多。这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。在市场供应 量增长大于需求量增长的情况下，供需矛盾的加剧理论上将抑制房价的增 长。 国家对房地产市场进行宏观调控的主要目的就是要抑制房价，为此采取 了系列措施来抑制房价的过快上涨，这也将致使长沙的房价不可能过快 增长。 基于以上的综合分析，我们认为未来五年长沙的房价将保持个平稳小幅的 增长态势。 四宏观调控对长沙房地产市场的影响 年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。这次 宏观调控的目的是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构的 合理化，并遏制房地产价格的快速上涨。 房地产作为国民经济的重要支柱，其地位是不可动摇的，其对的贡献 也是不容置疑的。从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压 房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生系列的经 济恶果。从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长的房价，减缓民怨，维 护社会的安定团结。因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百 姓切身的长远利益，对房地产进行宏观调控都是极，作为平层的小户型产品，单套建筑面积控制在平方米范 围内，若要达到我们对户型功能的要求并非不可能，但由于本项目对高容积率的 要求，户型设计的舒适度必然大打折扣。有鉴于此，我们提出以下的产品概念方 案。 二建筑风格 根据上述概念产品特征，特别是本案是小户型公寓和青年酒店的结合体，产 品外观趋于公建化风格，我们将整个建筑的风格可借鉴风格，时尚 而不落俗套，适当超前并充满青春的动感。详见酒店产品设计部分 三公共部位装修及配套设备 大堂 大堂并不定要采用所谓酒店式装修，而应呼应外立面风格，采用现代简洁 手法，使之明快干净素雅。 电梯厅 地面采用高级防滑地砖，墙面为彩色乳胶漆。同时应配备较高亮度的采光照 明。 公共走廊 地面沿用电梯厅的防滑地砖，墙面为彩色乳胶漆。由于走廊较长，可在走廊 内悬挂装饰画作以增加情趣感。 同时由于长距离内走廊的设计，走廊内应设置声控照明灯具。 电梯 采用国产高速电梯。为提高垂直交通效率，建议采用低载重量多台数的电 梯设置。 智能化 每户设可视对讲机，宽带接口及电话接口。首层住户窗外应设置红外探头。 四配套商业 本项目所应具有的般性生活配套应在裙楼部分以社会化商业化的方式来解决，包括快餐厅中西餐厅面包房便利店洗衣房票务中心商务中心 美容美发健身中心小型网吧家政服务小型咖啡厅室内运动中心乒乓 球桌球棋牌茶座等等等。 酒店顶层平台可根据实际需要建成户外羽毛球场或休闲娱乐健身的平台 五价格定位 根据本项目地段规模开发强度预期品质区域市场价格等综合因素考 虑，本项目若开发普通住宅产品，其预计的销售均价应为元平方米，若是 小户型项目，销售均价定位为元平方米，则 总价成首付年按揭月供 平方米户型万元万 平方米户型万元万 六目标客户定位 实际上作为小户型产品。以我们实际操作经验来看并没有特殊的目标群体定 位。若要进行群体划分，无非包括两类人群 第类，投资者。种是大投资者，般次性购买套，用于炒房或 出租。种是小投资者，般次性购买套，般用于出租或自用休闲用 或打麻将用。 第二类，自住型购买者。主要是白领阶层小业主及外地务工者。 第四章酒店部分可行性分析 长沙酒店市场分析 基本定位分析 高端定位分析 作为个万人口的非旅游城市，长沙目前仅五星级酒店就有家以上。 我们认为本项目开发高端酒店具有以下不可行性 无明显地段或环境优势，先天条件处于劣势。 开发商自身无酒店经营经验及知名品牌。需要引入知名酒店品牌。 高端酒店竞争激烈，亏损风险巨大。 初始成本投入高，不符合本项目的开发投资思路。 中档或中低档定位分析 长沙目前的中档或中低档酒店占酒店总量的以上，相对来说市场竞争更 加激烈，大多数酒店处于微利的经营状态。但究其原因，主要是由于大多数酒店 设施陈旧经营理念落后机制不灵活。实际上，中低档酒店最大的竞争优势在 于价格低廉，但很多酒店由于设施及服务跟不上，导致其丧失了高性价比的竞争 优势。如果本项目能通过精心的策划设计，最大限度降低成本投入，同时提升服 务水平，将可凭借极高的性价比赢得将来的市场竞争。因此我们认为中低档酒店 相对的操作空间比高端酒店更大。 青年旅舍模式定位分析 青年旅舍是专门针对背包族及旅游散客的特殊产物，其基本特点在于按床位 计价，自助式服务，消费极其低廉。但长沙并非旅游城市，背包客更是少得可怜。 因此我们认为青年旅舍模式可能并不太适应于长沙市场，存在较大的定位风险。 酒店设计思路 通过上述定位可能性分析，我们已基本明确本项目将打造经济型酒店。基于 此定位，我们提出本酒店的设计思路。 设计原则 通过缩减标准间户型面积降低硬件配置来降低单间客房的成本投入。 通过合理的户型布局，满足完整的客房使用需求及定的居住舒适性 要求。通过现代简洁的外立面及个性化室内装修提升酒店形象档次。 酒店经营模式及特色服务构思 经营模式 采用固定房费与可变动服务费相结合的收费经营模式。 固定房费包括建筑折旧装修折旧公共设备使用公共水电消耗酒店服 务人员费用等。 可变动服务费包括水费电费电话费宽带费房间清理服务费毛巾浴 巾租用费洗涤用品购买费。 酒店实行卡通，房卡也为消费卡。房卡启动户内水电开关并自动计量水电 消耗量。 电话费宽带