析 深圳市别墅市场供应状况 深圳市别墅市场的发展历程回顾 深圳市别墅市场的供应特征 区域分布及区域特征 供应量 容积率分布 容积率低于的低密度别墅项目调查容积率为的别墅项目调查 别墅市场需求调查 潜在目标市场分析 潜在客户需求调查 供需市场调查结论 典型别墅项目分析 城市山谷 香港愉景湾 第部分土地开发策略 问题的提出及解决 华侨城地产和招商地产合作竞得尖岗山片区第块出让土地，约为整 个尖岗山片区的十分之，但地块存在以下开发难点 该地块为尖岗山片区第块开发土地，片区内部基础设施不完善， 片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建设的时间表未定，存在 定开发风险 地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观 地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不 利于高档低密度住宅的形象塑造 由于尖岗山片区的整品牌的需要。整个尖岗山片区规模 大，规划定位为高端住宅，进行综合开发不仅能够充分发挥华侨 城地产和招商地产的开发优势，而且有利于提升两公司的形象和 塑造品牌。 综合开发策略 综合开发模式选择 在整个尖岗山片区的综合开发策略上，主要有以下几种开发模式 可供选择 旅游开发带动房地产开发模式 开发模式以旅游开发为契机，取得尖岗山居住用地的综合开发权， 通过建设旅游项目，带动房地产的发展。 分析 政府对旅游项目有明确的规划，目前宝安的旅游项目集中在沙井 和光明。根据尖岗山片区的规划，尖岗山片区将发展成为居住区， 而且附近的铁岗水库是级水资源保护区，在此发展旅游项目不 符合政府规划 即使尖岗山片区允许发展旅游项目，在短期内也难以成为具有象 世界之窗那样影响力的核心景点，对地产项目的推动能力有限。 华侨城旅游地产的成功主要依托世界之窗欢乐谷等旅游项目的 开发带来了人气，带来了完善的商业和生活配套，同时也直接带 动华侨城房地产价值的稳步提升，但是在尖岗山发展旅游项目对 房地产项目价值的提升作用无法在短期内达到华侨城的水平 尖岗山的旅游资源条件并非十分优越，而且距离尖岗山住宅项目 非常近，在此开发公共旅游项目，会带来较大人流，不仅影响了 项目的私密性，而且增加了项目的安全隐患和管理难度，同时也 不利于项目的形象提升 旅游项目投资较大，回收期长 综合上述分析，旅游开发带动房地产开发模式的可行性不大。 深圳地铁号线模式 开发模式与政府签订捆绑式框架协议，以捆绑开发部分基础设施项 目为条件，取得尖岗山居住区土地的级开发权，开发完 后，再与政府联合通过挂牌招标拍卖的方式公开出让 已开发熟地，按商定的比例，与政府共同分享土地增值收 益。 该模式源于香港地铁的深圳地铁号线模式 目录 目录 第部分土地开发策略 问题的提出及解决 综合开发的必要性 综合开发策略 综合开发模式选择 综合开发模式实施要点 集中开发策略 开发片区位置选择 集中开发模式 现已取得宗地开发策略 后续出让土地建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第二部分项目分析 项目地盘解析 地理位置及周边环境 项目用地条件 项目交通条件 项目周边配套设施 项目分析 优势分析 劣势分析 机会分析 威胁分析 第三部分项目定位 项目发展主题定位 档次定位 产品定位 建筑类型定位 户型面积定位客户定位 附录项目发展背景研究 深圳市城市发展状况 深圳市国民经济发展概况 深圳市总体规划及发展概况 宝安区国民经济发展概况 宝安区规划及发展概况 深圳市房地产宏观市场概况 深圳市宏观房地产市场发展现状 宝安区住宅市场发展分析 深圳市别墅市场供应状况 深圳市别墅市场的发展历程回顾 深圳市别墅市场的供应特征 区域分布及区域特征 供应量 容积率分布 容积率低于的低密度别墅项目调查容积率为的别墅项目调查 别墅市场需求调查 潜在目标市场分析 潜在客户需求调查 供需市场调查结论 典型别墅项目分析 城市山谷 香港愉景湾 第部分土地开发策略 问题的提出及解决 华侨城地产和招商地产合作竞得尖岗山片区第块出让土地，约为整 个尖岗山片区的十分之，但地块存在以下开发难点 该地块为尖岗山片区第块开发土地，片区内部基础设施不完善， 片区内外生活配套缺乏，且片区公建配套建设的时间表未定，存在 定开发风险 地块临近高速公路，噪音影响大，也破坏了自然景观 地块条件优势不明显，尤其在东区，所处位置地势较低且平缓，不 利于高档低密度住宅的形象塑造