密度 限高，如需突破，应编制景观分析城西居住区，东连朝晖居住区，直至下沙经济开发区。 古墩路为城西区域乃至西湖区的南北向主干道之，宽米，双向四车道，向北通往三墩居住组团， 南至天目山路。 莫干山路杭州西北部南北向干道，年经过三口五入工程整修，为双向四车道，向北直接连接 国道。 存在问题虽然地块所在区域内道路系统完善，与区域周边城市干道也自然连接，快捷通达，但由于与地 块直接贯通的市政道路如文三路为单行线，且路况拥堵，学院路则为城市次干道，通行能力有限，地块内车辆 的通过该两条市政道路与外界沟通并不流畅。而整个文三路电子信息街区内部交通路线虽然完善，但处在市中 心与城西居住区之间，在上下班高峰时车流量很大，经常发生拥堵，这进步加剧了西湖科技产业园的车辆在 区域内的快速通行问题。 项目周边交通道路图 地块周边公共交通项目北侧和东侧均设臵有公交车站台，路线密集，有路之多，与杭州境内各 个区域贯连，公共交通条件相当良好。 文三路东方通信大楼站点 曲苑风荷汽车北站 蒋村公交中心站杭州高级中学 翠苑四区城站火车站 府新花园南鼓楼 董家路公交站文三新村 府新花园南雄镇关 长途汽车西站火车东站 夜班车 蒋村公交中心站武林广场 学院路口站点 三墩黄龙公交中心站 区间车振华路西口黄龙公交中心站 竞舟路联桥 文三路口公交南环路站 地块周边未来交通改善情况 新建地铁交通地铁号线根据杭州市地铁网络布线规划，地铁号线连接杭州西北的三墩与东南的萧山，号线期 工程从丰潭路文二西路交叉口出发，路经文二西路至保俶路拐弯，到庆春路向东过钱塘江后至萧山，中间从 文三路保俶路穿过，分设古翠路教工路保俶路等站点，计划年建成，与本项目建成基本同步，对项 目所在的文三街区的公共交通能力将有次质的提升。 地铁号线根据杭州市地铁网络布线规划，地铁号线连接杭州产业群发 达，商贸繁荣，但区域内部居民住宅商务写字楼工业厂房混杂，没能形成整洁统的规划，并且区域内建 筑密度高，后期整改难度很大。加上整个区域跟周边文教区城西居住区黄龙商贸区等关系密切，或地域自 然交杂，或交通贯穿而过，使得文三路电子信息街区显得繁荣而又嘈杂。 地块周边环境 产品大卖场沿文三路分布有颐高数码广场颐高高新数码城颐高亿茂会员店百脑汇大卖场颐高 西溪数码港颐高数码旗舰广场大产品大卖场。 特色创业园为扶持信息产业的发展，在文三信息街区内布臵有东部软件园高新东方科技园数源软件 园高新节能科技园西溪软件园中科院杭州科技园大特色创业园。 商务写字楼随着信息产业的发展和众多企业的聚集而形成的写字楼市场，如昌地火炬大厦伟星大厦 联强大厦天苑大厦浙江钱江科技大厦颐高创业大厦等幢高档写字楼，主要分布在益乐路北侧区域华 星路两侧区域文三路两侧区域，其中以文三路两侧区域最为集中。 大中专院校文三信息街区在传统文教区的基础上创立，现区域内及周边仍保留有浙江大学玉泉校区 浙江大学西溪校区浙江工商大学浙江财经学院金融研修学院杭州师范学院等院校。科研院所区域内科研机构力量雄厚，与各大院校的科研机构形成良性互动，成为信息产业快速发展的基 础，如海洋二所国家海洋局水处理中心浙江省质量技术监督检测中心等。 高新科技企业以中小型高新科技企业为主，也培养出如阿里巴巴东方通信颐高集团网通互联新 利软件高析电子西子数源华清信息网络等全国知名的高新科技企业。 区域周边环境 文教区位于项目北侧，是杭州传统大中专院校集中地和居住区，现留有浙江工商大学浙江财经学院 金融研修学院杭州师范学院三联自考学校等，迁出校园大多用于住宅区开发，如银马公寓枫华府第梧 桐公寓兰庭国际等，利用区域的成熟配套和优质基础教育设施，将成为杭州又高档住宅集中区域。 城西居住区位于项目西侧，为杭州现居住人气最旺的居住区，自上世纪年代开始兴建，分布有桂花城 山水人家南都德嘉等批杭州标志性楼盘，现该区域开发基本结束，并逐步向北三墩区域和向西闲林 区域拓展。 黄龙商贸区位于项目南侧，杭州新兴高档写字楼集中区域，建有黄龙体育中心省图书馆包玉刚游泳 池等公共设施，分布有世界贸易中心期绿城黄龙世纪广场嘉华国际商务中心金鼎广场等批杭州 顶级写字楼。 地段描述 区域优势 文三路地理区域位臵优越，交通便捷，其东靠市政府，北接杭州传统文教区，西连城西居住区，南为黄龙 商贸建筑群，正处于杭州城市西部的中心位臵，为杭州特色商业街之，也是浙江省闻名的特色商圈。文三 路莫干山路至古翠路段更是商业氛围浓郁，行人接踵，车水马龙，寸土寸金。 根据年杭州市相关文件，文三路两侧划定为城市三级用地级别，其基准地价为商业用地元， 住宅用地元，综合用地元。 产业优势 西湖科技产业园处于文三路电子信息街区核心位臵，文三路电子信息街辖区面积平方公里，聚集了以 西溪数码港为代表的大产品大卖场，以东部软件园为代表的大创业园，以昌地火炬大厦为代表的幢 高档商务写字楼，浙江大学等科研院所大中专院校高新科技企业产业经销商也多聚集在文三路两侧，使 文三路成为杭州乃至浙江最为规模最大产业最为集中的条街。 政策优势 西湖科技产业园位于杭州高新技术产业开发区滨江江北区块，享受杭州高新技术产业开发区的切政 策优惠。杭州高新技术产业开发区年月经国务院批准为国家级高新区，目前是浙江省唯的国家级高新 技术产业开发区，享有国家特殊的优惠政策。西湖科技产业园在其江北区块，毗邻众多高等院校和科研单位， 是高新技术的创新源和中小科技企业的孵化器。 三市场分析 西湖科技产业园项目用地性质为教育科研设计用地，西湖区政府欲将其建成为以产业为主导的集办公 研发商业会展于体的综合性园区，以提升文三路电子信息街区整体的产业办公环境，其政府导向性较强。 其次地块所在的文三路街为著名信息街，为浙江省电子商贸高新技术企业及其他共生服务性产业最为聚集 之地，地块产业特质明显。故特从杭州写字楼整体市场文三路电子信息街区写字楼市场及周边商业氛围杭 州科技型产业园区运营情况杭州小面积公寓市场分析等五方面进行市场分析，研究项目可能推出的产品及在各自市场背景下的竞争分析产品特征分析和客户特征分析，以期对研究本项目的产品定位和客户定位提供借 鉴和参考。 杭州写字楼整体市场分析 杭州的写字楼市场在上世纪年代中期以前，基本上都是单位自建办公楼部分用于出租或出售，真正的市 场化运作并不成型。到年年，市场化操作的写字楼项目开始大量开发，但受房地产市场宏观状况不 景气和供应量短期内大量放大难以消化两大因素的共同影响，市场发展状况较为低迷。年后，杭州的写字 楼市场在杭州宏观经济的带动下开始复苏，至年开始步入正规，呈现供销两旺的良好态势。年后写 字楼大量涌现，由于地块所在区域外部环境不同等因素而形成的写字楼空间布局也逐步确立，但整体上，受 供应过大和需求低迷的影响，杭州整个写字楼市场直不温不火，租金和售价直呈现平稳的态势，与同期杭 州住宅售价的高速增长形成明显的对比。步入年，随着年和年大量办公出让用地的陆续上市销 售，杭州写字楼市场竞争将日趋激烈。 杭州写字楼的空间布局基于年杭州写字楼市场的整体布局，按照业内通常的划分，杭州当前 写字楼市场主要形成了黄龙商圈武林商圈庆春商圈文教商圈和城站吴山商圈五个商圈，此外还有正在崛 起中的钱江新城和滨江区块。 黄龙商圈至年世贸中心期投入使用，经过年的开发经营，已确立其高档化发展的路线，无论 在建筑设计和配套服务上都显专业，并最终成为杭州的贵族商务区。其中，世贸期期仍是杭州目前租金 最昂贵的写字楼，绿城世纪广场嘉华国际公元大厦等都为杭州高档写字楼的代表之作。黄龙商圈写字楼土 地性质多为村自留用地或特殊企业自有土地，故物业招商以大面积长期租赁形式居多，在物管维护上投入更 大，整体环境清雅。黄龙商圈已过开发高峰期，大量写字楼将于年底建成并交付使用，目前仅留世贸丽晶 城欧美中心在建。 代表性项目世贸中心黄龙世纪广场中田大厦嘉华国际商务中心恒励大厦聚龙大厦公元大厦 现代国际大厦世贸丽晶城等。 武林商圈杭州市传统商业中心，以武林广场为中心，周边商业环境优越，是杭州人流物流资金流 信息流的集中地，吸引了大量各行各业大小不的公司入驻。这个区域的新近写字楼开发主要集中在凤起路 和文晖路之间，但整体布局相对分散，没能形成个有效的建筑核心群，区域内新旧写字楼毗邻，档次不， 过多商业的繁华喧闹对办公环境造成了定的干扰作用。在建的环球中心坤和中心时代大厦也许能推动该 区域核心位臵的塑造和整体形象的再次输理。 代表性项目环球中心坤和中心华浙广场耀江发展中心元通大厦深蓝广场白马大厦海华广 场晶晖商务馆越都商务大厦等。 庆春商圈聚集杭州保险证券银行网点等金融机构，又被称为金融商务区，历史悠久，办公配套成 熟，其中银座大厦和广利大厦都是年开盘的重量级写字楼。庆春商圈可以说是几年来杭州写字楼开发的历 史缩影，但写字楼的不断涌现，使得交通拥堵越来越严重，虽然庆春路经过拓宽改造，但情况并无好转，这制 约了该商圈的进步发展，使商圈吸引力下降，写字楼空臵率上升，租金上涨乏力。 代表性项目瑞丰国际商务大厦嘉德广场同方财富大厦凯旋门商业中心远洋大厦银座大厦广 利大厦等。 文教商圈杭州信息产业密集区，以文三路电子信息街区内众多的企业为依托，逐步发展而成。该商 圈写字楼物业整体水平不高，很多办公楼由其他用途房产改造而成，租金相对低廉，无基本商务办公的配套， 但是市场活跃，使用率高，与企业自身特点相符。文教商圈由于其政策和产业的特殊性，还存在较多的研发 中心科技园区孵化器等楼宇，物业组成比较混杂。 代表性项目东部软件园华星科技大厦联强科技楼文三数码大厦昌地火炬大厦颐高创业大厦 百脑汇科技大厦中科院科技园等。 投资背景 内外部环境 杭州市位于中国东南沿海，是浙江省省会城市，也是浙江省唯的政治经济科教和文化中心，更是长 三角经济