业 来看第产业完成投资万元，增长第二产业 完成万元，增长第三产业完成万元，增长。 年全县城镇固定资产投资项目个，比上年同期增加 个，增长。其中总投资过万元以上项目个，比 上年同期增加项目个，增长。 项目建设的必要性 华县城市建设的需要 本项目实施后，不仅能改善城市基础配套设施环境， 还可以改善华县新区的环境，对华县经济的发展起到很大的促进 作用。 随着华县的开发建设，本区域急切需要相应的居住小 区以及商业配套设施，以满足本区域居民居住生活需求消费 需求以及政府企事业单位的对商务环境需求，从而提升城市 功能。 高品质住宅和商业项目，从建筑形态和其自身功能上 容易形成良好的建筑形态和服务口碑，从而树立个健康高尚 的品牌形象，为华县打造张醒目的城市名片。 华县房地产业发展的需要 华县响应西部大开发的号召，加快城市发展进程，同时华县 城市人口的快速增长，给华县的房地产业带来了契机。在华县城 市规划中提到了要在本区域建立大型的居住社区及商业设施，改 善华县整体的人均居住环境以及提高人均居住面积，为华县的房地产业提供了有利的政策指导。房地产业不仅可以为市民们提供 个适宜生活居住的社区，更有利于带动建筑业建材以及其他 相关产业的发展，促进金融业的发展，加快城市现代化进程，促 进产业结构调整。 对华县新区经济发展的促进作用 近年来，华县经济快速发展，已经成为渭南市经济发展最快 的地区，项目的建设有利于增加城市固定资产投资增加区域就 业，促进城市经济发展。 项目分析 优势 区位优势位于城市中心区域，对外交通方便规划地 段位于华县县城中部渭华路地段，四周都是规划建设的城市干 道，对外联系极为方便，且位于城市中心。 周边社会服务设施教育设施比较齐全规划用地位于 城市中心，周边商贸设施发达，教育设施比较齐全。 周边商贸设施发达，具有开发商业地产的广阔前景规 划用地沿新秦路至新华路沿街都是商业门面房，还有已经建好的 商业步行街，这些特点都清晰地标志出本地段的商业开发价值。 用地内现状建筑少，易于开发建设现状用地内除在东 部有现状商业建筑比较集中外，其余区域基本上无建筑。 劣势地形坡度变化比较大对于项目的实施具有定的影响， 但是地形坡度能够结合建筑室外广场公共绿化建设出丰富多 变的空间景观效果。 建设开发过程对于周边居民有定的环境影响，项目区 位于老城区的中部，周边居住有城市居民，需要在实施过程中做 好相应的管理措施。 机会 本项目抓住县城区域发展的机遇，通过上规模的投资建 设引导该区域的房地产开发热潮，与城市发展同步共赢，达到社 会经济环境三效益的综合平衡。 本项目住宅和商业资源形成互动互补，为彼此开发提供资 源人力物力的整合条件。 威胁 现阶段，华县老区区域大环境有待治理，综合配套条件 有待改善。 华县城市范围较小，与其他楼盘容易形成竞争形态。 小结 凭借着项目开发的巨大潜力，市场前景看好。 本项目位于县城老区，必然为项目带来巨大的客户群。 城市房地产的刚性需求，是项目住宅和商业建设的最大 动力。 第三章市场分析及项目定位 华县房地产市场分析 通过对华县房地产市场状况的调查，近年来华县房地产市场 发展势头强劲，总开发量和商品房销售价格均呈现稳定的上涨趋 势，以下对重点项目的开发情况做汇总 序 号 项目名 称 建 设 性 质 建设规模和主要内 容 建设起止 年限总投资 截止年底 完成工作年目标任务 项目建 设责任 累计 完成 投资 主要 完成 工作 年 度计划投 资 自筹工程形象进度 建设单 位负责 人 房地产 开发投 资 共个项目 阳光小区新建 新建住宅楼栋 建筑面积平 方 期竣工 东胜房 地产开 发有限 公司 王海娟 杏园阳光续建 新建四幢砖混住宅 楼，建筑面积 平方米 竣工 华隆公 司孙 彦坤 四季花城续建 建设面积万平方 米商业用房和住宅 楼，同时配套小区 内道路绿化 竣工 坤峰房 地产公 司李 秦豫 锦绣绿地续建 建设栋总建筑面 积平方米， 其中居住房平 方米 竣工 陕西恒 盛开发 公司王 瑞玲 锦绣名居期新建栋平方米 陕西恒 盛开发 公司王 瑞玲 锦绣名居二期新建亩，栋平方米 陕西恒 盛开发 公司王瑞玲 赤水湾 生态文 化园度 假山庄 项目 新 建 赤水河两侧， 平方米 渭南高 新区天 时置业 有限公 司 瓜坡重 点镇城 乡统筹 小区 新 建 四个小区万平 方米 派尔 森恒 盛个 房地产 公司 渭华路 商贸城 西扩 新 建 万平方米，其中 住宅万平方 米 永安房 地产公 司 兆兴国 际城项 目 新 建 规划总用地面积 亩，总建筑 面积万平方米，六层平方米住宅楼竣工 城乡建 设综合 开发公 司 姬升平 怡馨苑小区续建十幢住宅楼平方米竣工 城乡建 设综合 开发公 司 姬升平 电力山 水幸福 城 续 建 亩，总建筑面 积平方米， 其中住房平 方米 竣工 渭南市 天立园 房地产 开发有 限公司 曹小红 华苑小区续建两幢七层建筑面积平方米住宅楼竣工 东胜房 地产开 发有限 公司 李东生 吴溪公园小区续建 三幢六层住宅楼及 幢两层商业门面 房，平方米 竣工 城乡建 设综合 开发公 司姬升 平 吴溪公 园小区 二期住 宅楼项 目 两幢六层砖混结构 住宅楼，建设面积 平方米 华县体 育馆综 合开发 项目 新 建万平方米 浙江嘉 善县佳 诚房地 产公司 尚上居 住宅小 区 新 建 新建住宅楼幢， 总建筑面积平 方米。 陕西众 泰房地 产开发 有限公 司 新华大 厦建设 项目 新 建 新建十三层全框架 营业楼幢。总建 筑面积平方 米。 华县新华书店 金水苑 商住小 区 新 建 新建两栋住宅楼及 门面房，总建筑面 积平方米。 陕西恒 艺置业 有限公 司 福圆小 区住 宅楼 新 建 新建栋住宅楼， 总建筑面积平 方米 华县城 乡建设 综合开 发公司 名仕典 藏住宅 楼 新 建 新建栋六层砖混 结构住宅楼，建筑 面积平方米 华县城 乡建设 综合开 发公司 县经济 适用房 工程 新 建 亩栋万平 方米 华县城 乡建设 综合开 发公司 金堆城 钼业公 司棚户 区改造 项目 新 建 总建筑面积 平方米，其中，职 工安置房建筑面积 平方米，公共 配套设施建筑面积 平方米，安置 职工户 金堆城 钼业公 司 竹沁园小区新建平方米 渭南竹 沁园房 地产公 司 食品公司小区新建平方米 渭南盛 泽房地 产公司 英华公馆平方米 华县鸿 力房地 产公司 薛建立 高塘镇 商用房 开发 新 建平方米 北村行 政村 红领机 械厂招 待所扩 建 续 建 幢五层平方 米商业用房竣工 华县巴 酒店 王巴 项目综合定位 功能定位 定位原则适应市场变化创造差异性和领先性，满 足多层次客户的多功能需求。 定位本项目是个以高尚居住为主的住宅小区，其 宏大的建筑规模加之大面积的生态景观为项目的舒适休闲品质 增添了诱人的气息。由于对当前目标客户的需求进行了进步的 细化，因此本项目规划出多种户型来满足不同客户群的偏好需 求，并且配套设施完备。 目标市场定位 结合对华县城区范围内的近十家住宅楼盘进行分析和比较 的基础上，依据竞争楼盘的客户调查分析，我们把目标客户锁定 在本区域和周边县市，这些客户具体可以分成以下四大类 对项目所在区域认同感比较强，对高品质楼盘接受能 力强的顾客收入中高等偏上，对高品质住宅产品比较向往的， 喜欢高性价比的客户户型面积可选范围多，目标客户还是主要集中县城中小企业老板，这群体经济潜力大，他们拥有很强 的经济基础。 以改善现有住房条件的华县政府及各类事业单位公职 人员，这类人群收入稳定且有定的经济积累，对华县房地产情 况比较熟悉和了解，注重项目户型和小区景观。 周边县市来华县考察投资的投资商。 华县金堆城钼业集团有限公司广大职工。 项目价格定位 定价原则结合市场供给的实际情况，制定个合理 的价格，保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利 润。 项目价格定位 本项目的价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理 是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将 各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过 选择案例确定修正因素计算修正系数确定案例权重计算 修正价格以及确定项目价格等步骤。 选择案例 从可比案例中选择与本项目在用途功能和结构以及层数上 较为接近的项目有锦绣绿地四季花城锦绣民居二期这三个案 例。通过调研搜集到的这三个案例的具体情况如下表所示。 表因素条件说明表对象 比较因素 比较对象可比实例可比实例二可比实例三 项目名称永安城锦绣绿地四季花城锦绣民居二期