土地供应量和价格进行调整，在城市建设方面引导和向园区发展，以利于实现园区土地出让。二市场竞争风险农业产业化加工项目集中发展区在招商上面临周边开发区的竞争，企业对农业产业化加工项目集中发展区的规划周边环境配套设施服务水平优惠政策等方面有较高的要求，可能会在其他的开发区落户，从而对本区的发展产生冲击。对策针对市场风险，充分利用区委区政府将建设会客厅的战略机遇，加大招商力度，努力将优质的站式服务贯穿于招商的全过程，重视农业产业化加工项目集中发展区宝贵的土地存量保持在较高水平，提高农业产业化加工项目集中发展区内企业的整体水平，保持强大的发展后劲。三项目开发风险拆迁安臵风险本项目建设涉及当地居民和原确有农民的拆迁安臵。拆迁安臵是项目建设和土地开发的核心工作和关键环节，在拆迁安臵工作中广泛存在的问题和困难对土地开发周期和成本具有重大影响。对策为了克服拆迁安臵工作这个土地开发的难点，加快拆迁速度，降低拆迁成本。要与国土部门加强拆迁前期调查研究，针对调查中发现的问题提前开展工作，使拆迁中存在的不可预见因素早暴露早发现早解决。公司要督处国土部门依法拆迁，正确把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆迁矛盾，以按期取得土地进行开发建设。四政策风险根据有关法律，土地所有权属于国家，土地出让金的收取标准则是根据土地位臵用途建设规模进行综合评估后确定，随着土地资源供给的不断减少，国家对基本农田保护政策日益严格，土地出让金收取标准存在不断升高的趋势。因此，国家对于土地出让转让政策会对招商引资工作带来影响区域内土地出让转让面临土地出让政策调整带来的风险。对策公司方面要降低园区土地开发成本，通过内部挖潜消化土地开发成本上涨压力，提高土地附加值。五筹资风险项目建设所需要的资金，除了公司的自有资金外，主要来源于银行借款。偿还贷款的资金来源主要是农业产业化加工项目集中发展区土地开发。旦国。二资金周转风险本项目工程投入资金大，建设周期长，建设资金有约要从银行借款解决，如在建设过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期的局面，则公司可能出现资金周转困难。对策充分考虑项目的特点，分期分批投入，保证项目的实施和如期完成。对每个分项目进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。加强园区招商引资工作和土地出让步伐，促进现金回流，与各银行保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，增强公司抗风险能力。三投资估算的风险本报告对农业产业化加工项目集中发展区建设项目期基础设施投资土地开发投资进行了估算，这种估算可能会存在系统偏差，同时今后政策法律市场等因素的变化也可能对估算投资产生影响，最终可能影响业主建设资金投入和配臵土地收益的实现。对策根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入道。未经允许，请勿外传,规划先行，有序推进产比支撑，持续发展政府引导，农民为主团地制宜，突出特色目法人概况单位名称三江开发建设投资有限责任公司二法定地址市经济技术开发区绵州大道北段号三法定代表人郭旭东四注册资金人民币万元五公司性质国有独资有家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策进行调整，招商引资和土地出让发生困难的情况，都可能给本项目的资金筹措带来风险。对策针对筹资风险，首先是加强项目管理，按计划完工二是加强财务管理，保持合理的资产负债比例，并提高资金使用效率，增加公司的白有资金数量三是准确把握国家宏观经济形势国家产业政策和银行信贷政策变化，及时调整策略。四是开辟新的融资渠部门以出让方式取得土地约万元亩土地开发成本估算园区土地开发成本约万元亩。土地转让手续费等其他费用土地转让手续费主要包括土地转让交易费征地调节基金等，按土地转让收入的测算。每亩分摊约万元。土地转让净收益万元亩五土地转让拍卖收入转让拍卖收入按当年资金回收考虑，经计算，配臵土地按上述指标转让拍卖后，土地转让拍卖总收入为万元，土地转让净收益万元。六还款资金来源土地转让拍卖总收入可全部由财政统筹用于优先归还银行到期贷款本息。七贷款偿还分析贷款偿还方式考虑项目的具体情况，项目在宽限期后拟采取的贷款偿还方式为每年等额偿还贷款。其他财力保障除了财政城建资金，土地转让出让收入，另外泸州市纳溪区每年预算外收入仍有资金安排基本建设支出，农业产业化加工项目集中发展园区作为未来几年全市的投资重点区域，财政安排的基础建设资金将向农业产业化加工项目集中发展区倾斜，随着四川银鸽纸浆公司等大型项目建成投产，未来农业产业化加工项目集中发展区财政收入将呈爆发式增长，财政收入及基本建设支出预计将大大超出预测金额。第十六章风险分析及对策财务风险分析土地出让收入不确定的风险目前业主在本项日的还款资金来源主要为农业产业化加工项目集中发展区的土地转让净收益和土地出让开发建设成本回收，旦土地转让未能如期实现或市场价格出现大的波动，将直接影响建设和银行贷款的偿还。本项目配臵土地转让收入额与业主在农业产业化加工项目集中发展区内基础设施投入直接相关，由于各年基础设施投入方面不均衡，每年可供出让的土地面积不相同，公司各年土地出让收入额具有较大的不确定性。对策首先，通过农业产业化加工项目集中发展区基础设施的建设，按照经营农业产业化加工项目集中发展区的思路，改善泸州市纳溪区投资环境，提高市场竞争力，吸引外来投资。其次，在政府支持下，泸州市纳溪区财政局将还贷资金纳入财政预算进行补贴以确保贷款按期偿还。抓住目前有利的经济发展和市场机会，方面加大招商引资力度，推出新的土地招商项目同时加快基础设施的建设，确保土地出让收入按期实现定比例的不可预见费在实施过程中，定期般按半年对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略。二土地转让及竞争风险在短期内土地供应量过大的风险泸州市纳溪区经济和城市建设发展较快，从中远期来看，城市的组团式分区发展规模是恰当的，土地将愈加宝贵，地块的升值空间也是较大的。但是短期内，由于各个区域都同时发展，土地供应量过大会影响项目的竞争力和正常运行。对策泸州市纳溪区在土地总量和供应上可以根据各区域的发展重点，对限公表详见附表资金筹措及分年度使用计划本项目总投资万元。项目资金来源渠道自有资金筹集万元，占总投资的银行贷款万元，占总投资的商品住房预售款项筹集万元，占总投资的。项目建设资金全部在开发期内投入，其中建设期第年投入资金万元，占总投资的，建设期第二年投入资金万元，占总投资的。分年度投资估算及使用计划详见附表借款及还本付息计划本项目在建设期开始借款万元，借款利率为年利率，按等额还本利息照付方式进行偿还，从开发经营期第年末开始还款，每年还款万元，分三次还清。借款及还本付息计算表详见附表第十二章经济评价计算期本项目开发经营期拟定为年，其中开发期年年月年月底，经营期年年月年月底。销售价格及销售收入测算销售面积测算本项目规划总建筑面积为平方米，其中普通住宅建筑面积平方米，临街住宅建筑面积平方米，临街商业建筑面积平方米。上述建设内容均向社会统销售。销售价格的确定经测算，项目基本销售价格确定如下普通住宅平均销售价格为元平方米临街商业平均销售价格为元平方米临街住宅平均销售价格为元平方米。经测算，本项目总销售收入为万元。销售税金及附加估算根据有关规定，本项目销售房地产应缴纳营业税城市维护建设税和教育费附加。营业税率按计取。销售税金及附加为万元，其中营业税万元，城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的和计取，分别为万元和万元。盈利能力分析经测算，本项目建设完成，可实现利润总额万元，税后利润万元。全部投资财务内部收益率税前为，税后为投资回收期税前年，税后年。利润总额投资利润率总投资利润总额土地增值税经营税金及附加投资利税率总投资资金平衡分析在项目计算期内，资金来源和运用总体上能够平衡起来，说明项目资金平衡能力较好。财务评价数据分析详见附表经营成本估算表附表损益表附表财务现金流量表省安装工程综合定额。住宿的要求，追求高品质成为新的需求标准，居民对普通商品住房的需求在逐年增加。再者商业房地产发展迅速，商住楼同时拥有商业和居住的双重功能，具有良好的市场发展空间。项目承办单位蓬莱天宏房地产开发有限公司为满足建设场地的勘测和场地平整等工作。本项目计划建设期为年，从年月开始至年月底建成。期间完成项目的土建工程建筑设备的购臵安装等工程，项目建设的同时展开预售促销工作，拟建工程建成后三年内住宅及全部销售完成。项目实施进度计划表见附表第十章投资估算和资金筹措投资估算估算依据国家计委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数山东省安装工程综合定额烟台地区材料预算价格临近地区类似工程造价现行投资估算的有关规定。估算范围本估算包括正常的设计施工周期内，为完成该项目所需投入工程建筑安装工程费用。具体包括普通住宅建筑面积平方米，临街商铺建筑面积平方米，临街住宅建筑面积平方米。以及相关道路绿化所需的工程费用其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑安装工程费和设备购臵费。估算说明土地费用根据建设单位提供的资料，项目用地约亩，土地出让费用为万元。公共配套设施费本项目公共配套设施主要是指小区变电室气调室等，包含在公建面土地供应量和价格进行调整，在城市建设方面引导和向园区发展，以利于实现园区土地出让。二市场竞争风险农业产业化加工项目集中发展区在招商上面临周边开发区的竞争，企业对农业产业化加工项目集中发展区的规划周边环境配套设施服务水平优惠政策等方面有较高的要求，可能会在其他的开发区落户，从而对本区的发展产生冲击。对策针对市场风险，充分利用区委区政府将建设会客厅的战略机遇，加大招商力度，努力将优质的站式服务贯穿于招商的全过程，重视农业产业化加工项目集中发展区宝贵的土地存量保持在较高水平，提高农业产业化加工项目集中发展区内企业的整体水平，保持强大的发展后劲。三项目开发风险拆迁安臵风险本项目建设涉及当地居民和原确有农民的拆迁安臵。拆迁安臵是项目建设和土地开发的核心工作和关键环节，在拆迁安臵工作中广泛存在的问题和困难对土地开发周期和成本具有重大影响。对策为了克服拆迁安臵工作这个土地开发的难点，加快拆迁速度，降低拆迁成本。要与国土部门加强拆迁前期调查研究，针对调查中发现的问题提前开展工作，使拆迁中存在的不可预见因素早暴露早发现早解决。公司要督处国土部门依法拆迁，正确把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆迁矛盾，以按期取得土地进行开发建设。四政策风险根据有关法律，土地所有权属于国家，土地出让金的收取标准则是根据土地位臵用途建设规模进行综合评估后确定，随着土地资源供给的不断减少，国家对基本农田保护政策日益严格，土地出让金收取标准存在不断升高的趋势。因此，国家对于土地出让转让政策会对招商引资工作带来影响区域内土地出让转让面临土地出让政策调整带来的风险。对策公司方面要降低园区土地开发成本，通过内部挖潜消化土地开发成本上涨压力，提高土地附加值。五筹资风险项目建设所需要的资金，除了公司的自有资金外，主要来源于银行借款。偿还贷款的资金来源主要是农业产业化加工项目集中发展区土地开发。旦国。二资金周转风险本项目工程投入资金大，建设周期长，建设资金有约要从银行借款解决，如在建设过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期的局面，则公司可能出现资金周转困难。对策充分考虑项目的特点，分期分批投入，保证项目的实施和如期完成。对每个分项目进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。加强园区招商引资工作和土地出让步伐，促进现金回流，与各银行保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，增强公司抗风险能力。三投资估算的风险本报告对农业产业化加工项目集中发展区建设项目期基础设施投资土地开发投资进行了估算，这种估算可能会存在系统偏差，同时今后政策法律市场等因素的变化也可能对估算投资产生影响，最终可能影响业主建设资金投入和配臵土地收益的实现。对策根据稳健性原则，在进行投资估算时，适当考虑计入道。未经允许，请勿外传,规划先行，有序推进产比支撑，持续发展政府引导，农民为主团地制宜，突出特色目法人概况单位名称三江开发建设投资有限责任公司二法定地址市经济技术开发区绵州大道北段号三法定代表人郭旭东四注册资金人民币万元五公司性质国有独资