市政府十五发展纲要，发挥市作为河北省经济龙头地位优势，满足市人民较高消费需求，在此基础上，本项目设计为白金五星级标准商务酒店及公寓酒店，目标人群定位为来考察旅游经商，以及举办和参加各种会议会展活动具有较高消费能力客户群体。项目分析分析优势项目位于市中心，周边各类市政配套设施完善，环境优美，且紧邻区域政府办公区，具备良好展示面本项目建成后为区域最高档酒店，享有定市场知名度，目前以商务客人为主，是典型商务型酒店，对客户综合吸引力较大建筑规模大，所提供服务产品项目更全概念更新能力更强质量更高项目周边商业氛围浓厚项目本身已具有定酒店客户资源贮备，具有强大潜在客户群基础。劣势采用自然和人文景观设计及配套公共建筑面积较大，使得资金投入量增加，相应影响投资回收期酒店出租率较大，不利于统管理，直接影响酒店整体形象塑造人口密度相对集中，对酒店周边环境影响较大。机会曹妃甸新城南湖生态城凤凰新城空港城建设，为投资型酒店良性发展奠定基础两沿中心旅游资源形成，为市酒店业注入新增长点高级商务活动明显增多，对高档酒店需求量呈上升趋势外资企业多，消费能力强本地居民可支配收入较高，投资欲望强烈。威胁世界金融危机，导致全球经济下滑，投资市场整体环境不乐观，市场潜在竞争压力巨大作为本区域最高级别酒店投资项目，在该区域尚无先例，市场存在定风险性应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜强调地标性建筑外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注利用酒店本身所具有丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户强化利用发展商良好社会资源，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团化消费。两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户投资针对直接影响酒店整体形象塑造劣势，我们建议引进大品牌娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次对酒店周边环境进行整体规划布臵，减少人流车流对酒店造成噪音和空间影响。结论通过对比分析区域市场各种特征，以及影响本项目各种因素，我们认为本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。项目前景预测我们评价本项目原则是谨慎保守，但本项目市场综合环境又是比较乐观。我们在以下部分财务评价中，运用经济数据是比较保守，如价格，均是略低于目前市场价格成本，又是按最高可发生成本估算。因此，本项目建成运营后，其实际收益率将会高于以下预测收益率。作为全国科学发展示范区，越来越受到人们关注，随着整个经济环境逐步改善和旅游产业快速稳定发展，酒店业快速发展也是指日可待，所以说，本项目具有良好市场前景。第四章自然条件及建设现状自然条件工程建设区域位臵及地形地貌市位于河北省东部，东经，北纬，东隔滦河与秦皇岛市相望，西与天津市毗邻，南临渤海，北依燕山隔长城与承德地区接壤，东西广约公里，南北袤约公里，总面积为，平方公里。市区位于市中部，东与滦人车混行，场地拥挤，造成事故概率极大，严重影响环境形象和社会于扩大对外吸引力，提升整体形象，对促进市经济和社会发展也将起到重要积极作用。第三章市场调研及前景预测市场形势分析客观区域市场分析随着中国经济持续增长，旅游业增速迅猛，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。在全国旅游业发展大好形势下，旅游业步步升温，旅游资源不断得到开发，相关产业带动明显。以两沿中心为重点即北部沿长城线南部沿海线和市中心区，按照南线突破，北线贯通，市区跟进，协调发展总体思路，谋划落实了批旅游资源开发项目。道进出，既拥挤也不安全。档次低功能少。另外，原生自发性零散商业寄生在主体建筑之上，楼界零散格局，分布随意，自发商业网点缺乏组合效益。部分内容简介