说明本表所列各项建安费用只为进行项目经济测算用，不做为成本指标成本指标应根据各地块住宅产品详细市场地位及产品标准另行计算。别墅及公寓建安成本包括了土建公寓含精装机电地块内小市政设施及绿化工程，指标参照凤池岛项目优化后指标详见附表表中项目基础设施建设费中所列费用为项目总用地范围各地块与滨海号路相接市政工程建造费。球场建安成本万元已计入到本表项目中项目总投资总投资住宅项目成本费用球会项目成本费用万元项目初始资金设为万元，其中万元用于住宅项目投资，万元用于球会项目建设。住宅项目收益分析别墅销售面积为平方米，从年开始分年销售，年销售均价元平方米，每期均价增加元平方米，总销售均价为元平方米销售收入为万元。公寓销售面积为平方米，在年全部建设完毕，至年销售完毕，销售价格元平方米。销售收入为万元。住宅项目总销售额为万元。以上详见附表住宅项目收益经济指标汇总住宅项目汇总经济指标营业额，直接成本，总投资，税前利润，税后净利，销售毛利率销售净利率总投资回报率自有资金平均回报率全投资净现值全投资内部收益率自有资金内部收益率净现值自有资金获利指数自有资金资金峰值比例保本售价综合，盈亏平衡分析序号销售项目可销售面积销售平均价格单位成本盈亏平衡点安全余度保本销售价格保本销售率别墅公寓精装合计资金筹措与使用计划利润分析见附表二三球会项目收益分析经营成本经调查，洞球场经营费用组成及部分球场经营成本如下经营费用组成及比例人员成本草坪维护能源费用设备维护广告宣传行政及后勤部分洞球场经营成本表单位万元年北京京都观澜湖洞重庆上邦四川国际重庆保利参照以上数据，本球场经营成本为万元年，具体如下单位万元人员成本草坪维护能源费用设备维护广告宣传行政及后勤总计打球人数测算根据会籍定价原则，设定会员每年打球次数为次，因此会员每年打球人次会员数量根据周边球场打球人数调查和高尔夫业内专家意见，新建球场营业初期全年打球人数般在人左右，成熟期在人左右。因此我们设定年全年打球人数为人，年内年递增年为人左右。自持经营收入测算序号科目收入会籍销售收入会员价格销售数量销售佣金会员管理费收入年管理费人，会员数非会籍收入每年会员人次会员打球消费每年非会员人次，非会员人均打球消费餐厅练习场专卖店收入营业税金经营费用，开业筹备费用基本管理费人工能耗草坪维护设备维修后勤及其它推广费经营毛利润固定费用折旧自有资金成本保险费用财产保险经营险土地使用税房产税税前利润所得税税后利润固定资产投资，在惠州属中等偏上，嘉宾范畴为会员嘉宾业主嘉宾协议酒店嘉宾团队为人以上，因此考虑给予更多优惠球场建设计划年月完成设计，年月完成期征地，年月正式开工，月完成个洞洞施工，年月完成二期征地，月完成会所施工，月完成个洞洞施工，月试营业项目投资估算土地成本分摊根据用地规划，整体项目按照住宅与商业开发模式进行，球会作为住宅及商业景观配套设施，同时具有长期经营性质也可进行转让，因此球会土地成只计算直接征地成本大市政配套费植被保留区与水库征地费用均摊入住宅项目。住宅项目与球会项目土地成本分摊如下土地成本分摊表项目用地面积亩费率万元亩成本分摊万元球会会所球场住宅别墅公寓合计注球会土地成本只含征地直接成本住宅土地成本包括了项目所有大市政分摊及植被保留区征地成本球会投资成本估算实际投资测算表序号成本项目计算基础单位费率单位总金额万元所占比例年球会定价建议周边球场价格单位元球场名称洞数果岭嘉宾价格果岭阳岛高尔夫别墅青浦太阳岛旅游度假区棕榈滩高尔夫别墅上海奉贤碧海金沙约中信高尔夫别墅深圳龙岗总价万元颖奕高尔夫别墅嘉定上海汽车城汤臣高尔夫别墅浦东东郊国宾馆区天马花苑高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区佘山高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区银涛高尔夫别墅青浦沪青平公路旁太部分内容简介