秀公园，居住环境得天独厚本案在建筑控高方面没有严格规定，在满足日照间距情况下，产品可发挥空间较大。劣势地块面积较小，不利于设计规划地形呈梯形状态，增加了规划难度因处于公园附近，周边生活氛围略显不足。威胁去年北市区大片土地集中投放，未来将会有大批量楼盘面市，竞争激烈目前本地块尚有几家开发商在参与竞拍，势必导致地价上涨，从而增加了开发成本，增大了开发风险目前保定市政府严格执行规定，致使产品设计难度加大。机会当地市场大部分已出现项目规划水平均比较落后，本项目将有很大引领市场机会当地高端市场空白和二次置业客户大量存在，对于本项目是潜在客户近期还出现大型企业事业单位团购现象，如保定市国税局团购鑫和•奥林匹亚花园项目，中国银行也在寻找合适项目保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京津石三角腹地，市中心北距北京公里，东距天津公里，西南距河北省石家庄公里。交通四通八达，可辐射到周边地区客户群体。如规划中京石高速铁路线修建可以带动北京客户群体来保定置业。分析结论经过以上分析不难看出，本案土地成本高，规模小，开发风险较大。为保证开发利润，必须拔高产品品质，这就要求本案必须注重产品设计巧妙，并运用专业营销手段来规避风险。市场定位根据项目特性以及市场调研结果，结合我司多年操盘经验，最终确定本案市场定位如下城城市市中中央央花花园园式式公公寓寓市场定位支撑点城市中央，交通便利，配套齐全居住在这里，能享受到公园里生活，因为竞秀公园就是本案后花园首层架空让视野更加广阔，屋顶花园使生活更加美好。市场定位风险土地成本增加势必会提高项目入市价格建筑规模过小同样也将增大销售难度。价格定位根据市场同类产品均价参考，通过权重表格计算公式可以得出本案相对基准价格。项目本案丽景蓝湾仁和公寓中央峰景平均价格元权重区位交通环境周边环境规划设计周边配套整体规模总分考虑本案开发周期以及入市时间等因素，计算项目修正系数，最终得出本案销售指导均价元平方米客户定位经过调查研究显示，保定市房地产市场主要购买人群仍然以本地客户为主。同样，本案目标客户也应该聚焦于当地购买人群。保定市当地购房人群般可分为以下三类买房自住换房过渡买房投资自住者主要考虑了项目交通配套品质及价格打算换房购房者，首要考虑则是自然环境和舒适度，对楼盘外观邻里素质及小区物管也很看中对投资者来说要看楼盘升值潜力。规划设计建议总体布局建议方案按方案规划，项目总建筑面积为平方米，容积率，共栋楼。北侧楼体层总建面为平方米，南侧楼体层总建面为平方米，两座楼体间距米。这种布局可提升产品整体舒适度，对销售价格提升有较大帮助。方案二按方案二规划，项目总建筑面积为平方米，容积率，整体呈西部半围合。这种布局会降低产品品质，进而影响到销售价格。方价格分析由上图可见，目前保定市区在售普通普通住宅价格在元平米之间，并以元平米为市场主流。层居多。户型需求特征从调研情况来看，保定房型多集中于以上室以及以下二居，并以两室两厅面积平米需求最为旺盛。其他需求特征保定客户对地下室有要求，走访当地人要求有地下室占有半以上数量。在现售商品房中车库数量在提高，主要以地上车位地下车库为主。市场分析结论政府持续扩大城市开发建设及改造范围，整体环境利好宏观政策及地方性法规执行力度较强，房地产市场趋于规范龙座公寓保定市亨达信房地产开发有限公司高开区保满路与朝阳路交叉口鑫和花园普宅保定市中铁房工程建设建设，边盖房边收钱，市场相对不规范。保定市外地开发企业少，当地保护主义现象严重。部分内容简介