开写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第二期住宅万平米大卖场万平米小商铺万平米第三期公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第四期小商铺万平米酒店万平米商品写字楼万平米项目土地获取拆迁及三通平规划设计前期手续办理期施工二期施工三期施工四期施工项目销售计划按照南京目前平均销售速度，预测该项目住宅销售速度为万平米年，公寓销售速度按万平米年考虑，酒店大卖场定向开发均整体销售，商品写字楼根据项目开发进度考虑，第期按照万平米年考虑，第四期按照万平米年考虑。预计从年开始销售，到年上半年销售完毕，销售期年。销售计划如下表项目期销售二期销售三期销售四期销售售价预测项目规模大业态多，开发周期也比较长，蕴藏着较大投资机会，同时也具有较大市场和政策风险。因此，在售价预测上，我们本着谨慎原则，根据市场近几年价格走势，同时对未来市场做出稳健预期。住宅风险最小，市场需求强劲，周边项目售价大都在元以上，项目住宅销售将在两年之后，预计售价将达到元平米。商业不仅是项目配套，还是整个片区配套，在此区域具有较大发展潜力，预计大卖场售价为元平米，小商铺为元平米。写字楼是项目销售难点，定向写字楼考虑以成本价或低于成本价转让，引进大企业集团，带动后期写字楼销售。如果转让土地，按元平米楼面地价考虑，如果代建，则按照成本价转让。先租后售写字楼考虑采用低价格租赁引进批中小企业，租赁年后，按照元平米价格销售。市务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动体育中心，建设城市副中心，并带动片区整体建设在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用到年时间，把新秦淮河以北外秦淮河和凤台南路以西长江以东平方公里范围，建成个现代文明和滨江特色交相辉映现代化新城区。河西新城区不仅是以文化体育商务功能为主城市副中心，还是居住与就业兼顾中高档居住区，以滨江风貌为特色城市休闲游览区。二是有十运会强力促进河西作为十运会主要场馆邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场公里距火车站公里。集老城区便利新城区发展潜力江岸景观环境于体。政策优势项目作为南京市鼓楼区重点支持高新产业园项目，享有国家高新技术产业开发区优惠政策。规模优势项目总建筑面积近万平米，住宅办公商业，均具有相当规模，规模效应容易显现。项目劣势分析项目非净地出让，还有定拆迁安置，影响开发速度项目开发进度受政府要求较多，不能完全按照市场安排开发进度项目机会分析项目是河西板块仅存大规模地块，区位优势明显项目规模较大，投资收益较高，是我公司走出山东，布局长三角有利机会项目威胁分析项目所受政策限制较多，存在较大政策风险写字楼所占比例过大，存在很大市场消化风险项目业态过多，酒店写字楼商业均不是我公司所长，挑战较大。项目开发计划项目规划建筑面积万平米，其中酒店式公寓约万平米，生产研发及配套设施万平米。经过研究分析后我们认为，酒店式公寓为年产权，可以按照住宅来考虑生产研发用房按照写字楼来考虑配套用房主要考虑酒店和商业。除住宅和酒店商业以外，写字楼建筑面积达到万平方米，如此大体量，完全靠市场正常消化存在很大困难，考虑分解为公寓定向开发或转让先租后售等形式消化。各种业态面积比例计划如下住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米定向开发写字楼或转让写字楼用地万平米商品写字楼万平米酒店万平米大卖场万平米小商铺万平米其他配套用房万平米合计万平米根据项目特点和开发要求，计划分四期开发，开发期年。分期开发计划在满足开发要求前提下，按照先开发市场成熟，销售速度快，能够迅速回款解决资金压力业态，后开发市场还需要培育，具有增长潜力业态。因此，首先开发满足要求写字楼，住宅开发计划尽可能靠前，商业酒店和部分写字楼开发计划尽可能靠后。同时，通过定向开发或者转让部分写字楼用地，以及租赁写字楼培育市场，为后期写字楼和商业酒店开发和增值打好基础。开发计划如下表分期开发时间业态第期住宅万平米公寓万平米先租后售，江苏省及南京市投巨资在河西建设现代化体育场馆。体育盛会举办与运动场馆建设对河西房地产有着第四部过亿元，完成引进家世界著名软件企业，否则，政府有权无偿收回受让人土地使用权及地块内建构筑物。化销售写字楼。土地出让合同约定竞得人须在年完成服务外包软件外包现代服务业等年销售收入超部分内容简介缆桥架暗敷设，所有照明线路采用型塑料铜芯线穿阴燃塑料管在棚内墙内敷设。气调机采用全自动微电脑控制启动。设备购置本项目新建保鲜库吨，每座保鲜库按吨计，共需建设座。以下按吨保鲜库说明制冷设备购置，设备购置分为制冷设备和电力系统两部分，设备清单和投资见下表。保鲜库座主要设备览表序号设备名称型号或规格单位数量单价元总价万元备注气调系统调气机组台吊顶式冷风机台成套配件电脑电控箱台二电气系统分线柜面电缆电线等电气元件总计本项目新建吨保鲜库，购置制冷设备投资万元，开拓市场需冷藏保鲜车直接运输，本项目计划辆冷藏保鲜车辆，投资万元。四有机蔬菜生产技术规程肥除草剂和生长调节剂等物质以及基因工程生物及其产物，遵循自然规律和生态学原理，采取系列可持续发展农业技术，协调种植平衡，维持农业生态系统持续稳定，且经过有机认证机构鉴定认可并颁发有机证书。是影响产品质量重要因素之。有机蔬菜基地土地应是完整地块，其间不能夹非有机耕作地块，有进行常规生产地块，但允许夹有有机转换地块有机蔬菜基地与常规地块交界处必须有明显标记，如河流山丘人为设置隔离带等。虽然目前有机农业还没有整套对环境条件要求和环境因子质量评价体系，但作为有机产品生产具有良好生态环境地区，其环境因子指标应达到国家土壤质量标准灌溉水质量标准和大气质基地应选择空气清洁水质纯净土壤未受污染。有机蔬菜基地基本要求基地选择有机蔬菜生产过程中不使用化学合成农药，化肥。摘要从有机蔬菜基地基本要求以及有机蔬菜栽培管理肥料使用和病虫草害防治技术。基地是有机蔬菜生产基础，其生态环境条件基地环境条件主要包括大气水和土壤等。避免在废水污染和固体写字楼万平米商品写字楼万平米定向发或财务经济分析，本项目在经济上是可行。本项目建设，将加速镇及其周边经济发展，进步带动第三产业发展，促进该区域经济腾飞。主要技术经济指标汇总表表序号指标名称单位指标备注总投资万元建设期年销售收入万元经营利润万元投资利润率投资利税利财务内部收益率投资回收期年社会效益分析市区金陵寺农产品批发交易中心建设可以形成定规模经营，估计年营业额在亿至亿之间，市场形成后，可以解决转移农村剩余劳动力问题，促进社会稳定。金陵寺农产品批发交易中心建设，有利于镇经济发展，加速农产品流通领域市场体系，形成以调整产业结构新经济增长点，同时，对促进和带动区农副产品发展具有十分积极作用。也大大方便周边大型企业菜蓝子工程。此处项目建设，对加强该区域信息交流，增加知名度有定作用。项目建设具有定社会效益。第九章结论与建议结论项目建设符建设地点选择在县乡。这里地形较为平坦，交通供水供电等基础设施条件好，是较为理想工业项目建设地点。该片区无大污染源，自然环境较好，地质稳定，远离社会治安事故易发地区，有利于安全保卫。土地权属及征地拆迁项目拟建地点土地现为集体土地荒山，土地使用权已由建设单位以租用形式取得。该片土地上目前都没有建筑构筑物，无需拆迁。土地使用面积项目拟使用土地面积为亩。第二节建设条件工程建设条件水电路讯条件项目建设地点地处城镇区，可以利用现成城镇供水管网电网讯网路网和污水处理系统。项目建设期间和建成后日常运行用水用电交通及通讯均有可靠保障。气候及水文条件乡属亚热带高原季风气候，气候主要特点是春暖不稳，风高物燥夏雨集中，涝旱兼有秋温低，阴雨多冬干冬暖，常有霜雪日照多，分布不均积温高，夏季高温不足。这为项目建设提供了良好气候条件。地质条件该地土壤为沉积砂土，年代久远，固结状况良好，无软弱层，地质环境复杂程度为中等。水文地质条件较好，片区及周围从未见崩塌塌陷，地面沉降泥石流等地质灾害。场地较适宜工程建设。建筑材料及设备器材供应条件该项目建设施工中所需使用水泥石料沙子砖等主要地方建材均可就地就近取材，运距最长不超过公里所需钢筋板材装饰材料等建筑材料均可在曲靖市场采购，货源充足。本项目所需要购臵安装生产设备都属于机械制造方面常用比较普通设备，国内市场上有众多供应商。可以通过在公开招标采购，也可以采用询价或竞争性谈判方式采购。二社会条件政策条件本项目建设符合省市县发展循环经济，加快工业化进程和加快农村富裕劳动力转移，做大做强县域经济等政策导向。在实施过程中将得到地方政府积极支持。社会协作条件在项目建设过程中，曲靖市区内外设计施工监理招标代理等单位众多，各类性质工程和业务都能通过招标选择到理想符合资质条件要求单位承担。第五章项目建设内容及规模建设内容本项目建设内容包括新建厂房车间原料库成品库职工宿舍办公用房以及合镇小城镇总体规划。二项目建设有利于推动该地区第三产业发展，增加就业具有良好社会效益。三镇人民政府为项目法人，负责本项目策划资金筹措建设实施生产经营和债务偿还等项工作。四建设项目场址选在与国道开写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第二期住宅万平米大卖场万平米小商铺万平米第三期公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第四期小商铺万平米酒店万平米商品写字楼万平米项目土地获取拆迁及三通平规划设计前期手续办理期施工二期施工三期施工四期施工项目销售计划按照南京目前平均销售速度，预测该项目住宅销售速度为万平米年，公寓销售速度按万平米年考虑，酒店大卖场定向开发均整体销售，商品写字楼根据项目开发进度考虑，第期按照万平米年考虑，第四期按照万平米年考虑。预计从年开始销售，到年上半年销售完毕，销售期年。销售计划如下表项目期销售二期销售三期销售四期销售售价预测项目规模大业态多，开发周期也比较长，蕴藏着较大投资机会，同时也具有较大市场和政策风险。因此，在售价预测上，我们本着谨慎原则，根据市场近几年价格走势，同时对未来市场做出稳健预期。住宅风险最小，市场需求强劲，周边项目售价大都在元以上，项目住宅销售将在两年之后，预计售价将达到元平米。商业不仅是项目配套，还是整个片区配套，在此区域具有较大发展潜力，预计大卖场售价为元平米，小商铺为元平米。写字楼是项目销售难点，定向写字楼考虑以成本价或低于成本价转让，引进大企业集团，带动后期写字楼销售。如果转让土地，按元平米楼面地价考虑，如果代建，则按照成本价转让。先租后售写字楼考虑采用低价格租赁引进批中小企业，租赁年后，按照元平米价格销售。市务配套，形成个地区中心及个邻里中心中段结合近期即将启动体育中心，建设城市副中心，并带动片区整体建设在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用到年时间，把新秦淮河以北外秦淮河和凤台南路以西长江以东平方公里范围，建成个现代文明和滨江特色交相辉映现代化新城区。河西新城区不仅是以文化体育商务功能为主城市副中心，还是居住与就业兼顾中高档居住区，以滨江风貌为特色城市休闲游览区。二是有十运会强力促进河西作为十运会主要场馆邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场公里距火车站公里。集老城区便利新城区发展潜力江岸景观环境于体。政策优势项目作为南京市鼓楼区重点支持高新产业园项目，享有国家高新技术产业开发区优惠政策。规模优势项目总建筑面积近万平米，住宅办公商业，均具有相当规模，规模效应容易显现。项目劣势分析项目非净地出让，还有定拆迁安置，影响开发速度项目开发进度受政府要求较多，不能完全按照市场安排开发进度项目机会分析项目是河西板块仅存大规模地块，区位优势明显项目规模较大，投资收益较高，是我公司走出山东，布局长三角有利机会项目威胁分析项目所受政策限制较多，存在较大政策风险写字楼所占比例过大，存在很大市场消化风险项目业态过多，酒店写字楼商业均不是我公司所长，挑战较大。项目开发计划项目规划建筑面积万平米，其中酒店式公寓约万平米，生产研发及配套设施万平米。经过研究分析后我们认为，酒店式公寓为年产权，可以按照住宅来考虑生产研发用房按照