区域房产多以靠湖景而建，其中最具影响力深圳万科集团以大手笔来开发项目，由于万科加入使得该地区房产市场备受瞩目，开发区带来客源，青山湖艾溪湖带来景观，使得该地区成为个有发展潜力区域，并取得了较好销售成绩并在短期内持续走强。前时期该板块配套乡村化，开发项目都以中档物业为主，客源仅仅是以区域客源为主。随着政府大量投入，配套逐步完善，板块内各大项目业主相继入住，该板块突显巨大竞争力，期板块巨大升值潜力正浮出水面。象湖板块此板块是个比较矛盾区域，方面是目前南昌风景最秀丽象湖，如果在该片区开发个中档而环境优美成熟小区，市场情景肯定看好，加上象湖风景区建设，又能给挺进青云谱片区商家提供旅游开发项目商机与卖点。目前有象湖源象湖威尼斯等楼盘在此区域倾力打造公园物业，并得到消费者认同，取得可喜销售业绩。方面是被污染青云谱区。青云谱区为解放西路以北，沿江南路以西这商品房价格趋势与同期居民购买力关系南昌购房对象与目标潜在客户群关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量万销售对象划分和购房目分类本地居民所占比例外地居民所占比例自住所占比例置业投资所占比例可想而知，近年来，随着南昌经济快速发展和花园城市建设步伐加快，南昌市居住环境不断改善，作为省会城市辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其它地市人士纷纷投资购房置业如度热潮温州炒房团，外地居民购房比重逐年上升，由年上升到年。从购房目分析，以自住为主，但置业投资比重逐年上长，由年上升到年。南昌市房地产时代划分从年下半年起，南昌市房地产市场逐渐蓬勃发展。平方米占总销量。建设，进步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈形成。产开发热点开始从老城区向新区及郊区尚未形成气候区域转移。如政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施部分内容简介原燃材料及动力价格参考当地现行价格，原燃料及动力消耗量按有关专业提供的数据计算。项目劳动定员人，平整个区域房价上涨，之后该地区住宅开发，纷纷在楼盘品质上下工夫，造成该地区楼盘总是代表南昌市最高水平，形成了种良性开发循环，并且该区域地处赣江与抚河环抱之间，确适于居住。但由于受区域功能和城市规划限制，旦南昌其他区位如红谷滩区老城市中心区等得到了发展，产生出优秀个案，那么朝阳洲地区和这些地区价格终会渐渐拉开，而由于缺乏城市规划和高档次市政建设大力支持，朝阳洲版块很难从中偏高档住宅区再拔高个层次。老城市中心区域老城区是当地政治经济文化信息中心，老城区最大优势在于其无可比拟市中心区位条件，其所带来不仅是便利交通成熟而高档配套，更有种居住于市中心尊贵与豪华感。其最大劣势是落后城市面貌和周边环境，难以给人市中心高档地区定位感。目前，老城区正面临着改造，随着环境改善绿色添置现代化公共设施引进和城市新景观营造，随着以恒茂国际华城为首新轮造城运动开始，社区价值必将再次提升，老城区将名副其实成为南昌地产价值最高所在，而未来区内任何个项目，都将享受到这种变化带来丰厚报酬。但旧城发展空间小，从人口密度讲，旧城区有地方人口密度已高达万人挤在平方公里之中，而合理舒适人口密度应该在每平方公里控制在万人之内。旧城区人口密度过大情况已对市政交通环境造成了很大压力。不可避免喧闹和人员复杂决定其不会成为最佳居住区域。而且价位过高抑制了市场需求。京东板块洪都大道以东区域，座落在青山湖与艾溪湖等景观资源地高新开发区是南昌市未来硅谷。京东高新开发区前身是郊区，通过乡镇企业机制定位，在计划经济时期，为郊区经济发展做出了积极贡献。但随着改革深入和市场竞争加剧，乡镇集体企业机制在萎缩效益在滑坡，不仅不能推动区域经济发展，反而成了政府和集体包袱，在这种情况下，以土地置换项目并以此推进基础设施建设，使高新开发区今天拥有余家私营企业，其中，有家企业个高新技术项目列入国家级火炬计划，而该均工资按万元人年计算，职工福利费按工资总额的计提。固定资产折旧按直线法计算，残值率为。固定资产中建构筑物及机器设备平均折旧年限年。无形及递延资产按年摊销，计入摊销费用。修理费参考类似企业发生水平并结合项目具体情况综合考虑。流动资金借款利息计入财务费用。建设期长期借款利息计入项目投资，生产期长期借款利息计入财务费用。其它费用总成本费用表中的其它是制造费用管理费用销售费用及其它企业管理费等述其它费用根据有关规定并结合项目具体情况综合考虑。利润总额及分配项目所得税税率。企业提留法定盈余公积金，公益金。在还款期间，扣除公积金公益金后的未分配利润及折旧摊销用于偿还借款。财务盈利能力分析现金流量指标分析本项目分别对全部投资现金流量分析，结果如下内部收益率所得税前所得税后财务净现值所得税前万元所得税后万元静态投资回收期所得税前，含建设期年所得税后，含建设期年经此分析，所得税前后的内部收益率均高于基准收益率，计算期内财务净现值大于零，投资回收期较短，说明项目具有较好的盈利能力。利税指标分析根据损益分析结果，计算年平均利税指标投资利润率年平均利润总额总资金投资利税率年平均利税总额总资金不确定分析盈亏平衡分析根据项目正常年的收入成本等计算的盈亏平衡点如下盈亏平衡点固定成本销售收入税金可变成本盈亏平衡点生产能力吨即项目投产后达到设计生产能力的就可以保本。经济分析中，根据项目存在的不确定因素，分别做固定资产投资经营成本和销售收入单因素向不利方向变化的敏感性分析，指标结果如下表项目变化率内部收益率回收期年基本方案固定资产投资经营成本销售收入项目财务综合评价指标指标表序号项目单位数据备注年生产能力万吨年二项目投资指标项目总投资万元建设投资万元铺底流动资金万元建设期贷款利息万元三单位产品生产成本元吨四单位产品平均售价五产品正常生产年总成本费用万元正常生产年六主要损区域房产多以靠湖景而建，其中最具影响力深圳万科集团以大手笔来开发项目，由于万科加入使得该地区房产市场备受瞩目，开发区带来客源，青山湖艾溪湖带来景观，使得该地区成为个有发展潜力区域，并取得了较好销售成绩并在短期内持续走强。前时期该板块配套乡村化，开发项目都以中档物业为主，客源仅仅是以区域客源为主。随着政府大量投入，配套逐步完善，板块内各大项目业主相继入住，该板块突显巨大竞争力，期板块巨大升值潜力正浮出水面。象湖板块此板块是个比较矛盾区域，方面是目前南昌风景最秀丽象湖，如果在该片区开发个中档而环境优美成熟小区，市场情景肯定看好，加上象湖风景区建设，又能给挺进青云谱片区商家提供旅游开发项目商机与卖点。目前有象湖源象湖威尼斯等楼盘在此区域倾力打造公园物业，并得到消费者认同，取得可喜销售业绩。方面是被污染青云谱区。青云谱区为解放西路以北，沿江南路以西这商品房价格趋势与同期居民购买力关系南昌购房对象与目标潜在客户群关系南昌购房对象构成情况表商品住宅交易量万销售对象划分和购房目分类本地居民所占比例外地居民所占比例自住所占比例置业投资所占比例可想而知，近年来，随着南昌经济快速发展和花园城市建设步伐加快，南昌市居住环境不断改善，作为省会城市辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其它地市人士纷纷投资购房置业如度热潮温州炒房团，外地居民购房比重逐年上升，由年上升到年。从购房目分析，以自住为主，但置业投资比重逐年上长，由年上升到年。南昌市房地产时代划分从年下半年起，南昌市房地产市场逐渐蓬勃发展。平方米占总销量。建设，进步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈形成。产开发热点开始从老城区向新区及郊区尚未形成气候区域转移。如政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施部分内容简介原燃材料及动力价格参考当地现行价格，原燃料及动力消耗量按有关专业提供的数据计算。项目劳动定员人，平