地产开发项目评估中的敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素的敏感程度。如果变动因素变化幅度很小，但对项目经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变量的不确定性是很敏感的。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素并判明其对开发项目投资效益的影响程度。敏感性分析如下以单变量敏感性分析方法进行分析即假设各变量之间相互独立，每次只考虑项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目评估结果的变化情况。以最能反映本项目投资效益的经济评价指标开发总投资成本利润率作为分析对象。选取地价建筑成本不可预见费用管理费用财务费用税费销售费用售价作为敏感性分析中的不确定因素。假设不确定因素的变化幅度。结论从上述敏感性分析得知，本项目酒店公寓的不确定性因素对本项目利润率的敏感性影响依次为酒店销售单价建筑成本税费销售费用管理费用不可预见费用地价管理费用财务费用。其中，销售单价是最敏感性因素，其次为建筑费用和税费，他们构成影响利润率的三大敏感性因素。其它规避市场风险策略关于项目开发建设过程中财务风险分析及策略如上所述，本部分主要分析市场风险策略的外部因素。风险今年是全国房地产暴涨后的低迷期，销售形势不容乐观。对策尽快加强形象宣传，扩大影响。本项目临惠州中心，故应尽快做好形象宣传，特别是现场围墙工地的包装，充分利用惠州经常举行的全国性的各种会展，做好形象宣传，扩大知名度，争取国内国际客户群。充分利用引入国际品牌酒店管理公司的大好时机，加强争取国际国内客户群。加强项目管理，以便控制建筑成本。利用优惠政策，尽量减免相关税费。并以尽量低的成本取得土地。第七章结论本项目具备很强的可行性通过市场分析惠州经济发达且后劲十足，房地产市场有效需求旺盛，有着相当大的发展潜力本项目无论是地理位置还是本身规划指标均能切合市场需求的方向，拥有营造高素质酒店的基础，有着很乐观的发展前景。通过财务分析本项目的成本利润率达，内部收益率为，利润总额亿多，各项指标均表明该项目具备良好的经济效益与可行性。本项目的售价价格销售率预测都较为保守，成本测算已充分考虑各种因素，因此对于预期利润有较大的把握，有较强的抵御经营风险能力。本项目需要约亿元的银行贷款支持通过本项目的资金预测，本项目最高资金需求约人民币亿元，约亿元需要银行提供资金支持，相对于本项目的优异素质，银行机构的贷款也将得到良好的安全性与盈利性。，并具有资源多样性的特点，集山江湖海泉瀑林涧岛为体，融自然景观与人文景观于身。通用码头和座万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳惠州港铁路与京九广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐深汕广惠惠河与在建的莞惠等多条高速公路贯穿全境。全市公路通车里程公里，公路密度公里百平方公里。惠州至深圳黄田机场个小时车程，至广州白云机场只有个小时车海域面积平方公里，海岸线长现辖惠城区惠阳惠州市概况惠州市位于态上多为温馨浪漫型，寄情山水间，注重生活质素，提倡休闲生活。总之，投资金果湾酒店的人士多为在消费心态上趋于休闲族，收入上是富有族，时间上是富足族，这三者缺不可。否则，无法划入金果湾酒店目标消费群当中。另外，投资型和公用型福利型的目标客户，多具备投资眼光，看好金果湾良好发展前景和投资回报前途。第六章项目的不确定性和市场风险规避策略本项目开发是动态过程，周期较长，资金成本投入大。所以，我们很难对开发过程中的有关费用和建成后的收益情况作出精确评估，即计算中涉及的因素如地价建筑成本利息税金代理费开发周期贷款利率售价租金出租率客房率等都是理想状态下的估计值。实际上，这些值的确定取决于许多变量。其中，地价建筑成本租金售价等是主要变动因素，这些因素对房地产开发项目财务评价的影响很大。因此，本部分就上述因素或参数的变化对评估结果产生的影响进行深入研究，以便使开发项目的财务评价的结果更加真实可靠，从而为本项目决策提供更科学的依据。主要变量分析本部分主要从项目开发财务评价角度定性分析影响本项目经济效益的主要变量因素，主要有建筑成本开发建设周期销售周期贷款利率售价等，分析如下地价地价在项目开发成本中重要因素，在项目总投资成本中所占比重大，对项目的经济效益影响大。上述评估中，我们引用的是目前该区域的市场地价。实际操作中，可想办法取得优惠地价。总开发成本建设成本建筑成本在项目成本中所占比重最高，涉及环节最多，故是重要的风险因子，开发过程中要严格控制该项费用。开发建设周期开发建设周期对资金成本管理费用等有直接影响，并对销售价格有间接影响，从而影响项目的经济效益。开发周期拉长，则资金成本管理费用加大。另方面，开发周期拉长后影响楼盘形象，降低业主购楼信心，降低售价，从而减少利润。而开发建设过程中需加快工程进度，关键是保证足够的资金到位并监督施工工程。销售周期按惯例，项目建至总楼层的第楼即可销售。若公司急需工程款，而项目宣传到位时，可提前销售这样，前期价位较低，影响总体售价若资金充足，公司可推迟至封顶销售，总体售价会提高。销售期的长短受定价工期影响较大。定价高，工期慢，销售期长。销售期拉长后，又增加了各方面的费用成本，特别是资金成本，最终影响售价，影响利润。故销售中，要合理定价，加快工期，缩短销售期。资金成本本项目投资量大，所需资金多，银行开发贷款资金是重要融资渠道。贷款利率高，资金成本高，则经济效益低。售价本项目功能为酒店物业，建筑成本高，景观优势佳，销售价格高。售价的高低是影响项目利润的直接因素。而售价的高低取决于项目策划定位施工建设开发周期广告宣传销售手法酒店管理公司品牌影响力等，故整个开发过程中，均要重视上述因素，以提高售价，增加利润。敏感性分析表项目整体利润敏感性分析单位万元序号项目变动率利润总额投资报酬率变化后利润增减额变化后报酬率增减额无变化，酒店售价，销售费用税费地价建筑成本，管理费用财务费用不可预见费注本表是产权式酒店各因素分别时对本项目酒店成本利润率的敏感性分析。房广东美元第年取美元第年取美元。年度经营结余年度经营结余指可用于固定费用折旧等融资及利润。根据酒店管理协议和以上主要经营数据，经测算，第年经营结余为万美元第年为万美元第年为万美元第年为万美元第年为万美元，详见营运收支预估表。营运收支预估表单位千美元年份客房数入住率平均房价美元营业收入营业成本企业管理费营业毛利资产重置金管理奖金其他费用余额可用于固定费用融资及利润三融资计划和还款方案概述项目投资概算为万美元，包括土地款拆迁费用土方工程基桩及相关前期费用等已完成的投资万美元。融资额度依据投资概算，项目融资额度为万美元。融资期限根据项目建设期计划，建设期为年根据营运收支预估数据，预计项目营运年，即可还清本息。融资期限为年含建筑期。还款方案年度经营结余可用于偿还利息本金。根据营运收支预估表，每年可用于偿还本金利息的资金来源均超过万美元。在此基础上，项目进入营运期后，用年还本付息。前四年每年还万美元，后四年每年还万美元。考虑项目的营运预算及还本付息年期，建议项目建设期免息。„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三融资计划及还款方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目摘要项目概述大酒店是与国际酒店集团签约合作的国内第六家大酒店，是家继大连重庆上海北京南京之后，通过国际酒店集团严格评审入围和参与合作的国际五星级涉外旅游酒店。大酒店集旅游商务娱乐餐饮等多功能于身，位于市区域，购物交通十分便利，濒临大海，与鼓浪屿遥遥相望，风光旖旎。总投资概为万五酒店管理公司„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四章市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二章环境评估„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二项目优势„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三项目背景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„房类型间数面积平方米单人标准房标准房标准套房豪华套房高级豪华套房总统套房高级总统套房小计，主楼层为标准客房，标准间面积达平方米，层为服务性公寓套房，层为高级酒店客房。主楼楼顶作为观海餐厅茶座。二项目现状和建设期计划项目的土方工程桩基工程和基础工程已完成施工。项目已完成投资万美元包括土地款和拆迁等相关前期费用。待资金到位后，可开始地下室工程。资金到位后，从实施地下室裙楼主楼内外部装修等施工到水电系统智能和弱电系统等设备安装酒店设施配套与调试，直至竣工验收，开始试营业，项目建筑期为二年。第八章项目投资分析投资估算本估算的编制范围包括土建工程包括外墙装修及室内装修电梯工程给排水消防循环水防排烟通风空调制冷锅炉柴油发电变配电动力配线照明防雷接地酒店智能工程家具器具购置室外工程等。此外还包括开办费土地出让金勘查设计费工程监理费消防配套费规划许可证费工程质量监督费水增容费预备费等工程建设费用。本估算投资万美元按各项目划分如下单位万美元序号费用名地产开发项目评估中的敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素的敏感程度。如果变动因素变化幅度很小，但对项目经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变量的不确定性是很敏感的。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素并判明其对开发项目投资效益的影响程度。敏感性分析如下以单变量敏感性分析方法进行分析即假设各变量之间相互独立，每次只考虑项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目评估结果的变化情况。以最能反映本项目投资效益的经济评价指标开发总投资成本利润率作为分析对象。选取地价建筑成本不可预见费用管理费用财务费用税费销售费用售价作为敏感性分析中的不确定因素。假设不确定因素的变化幅度。结论从上述敏感性分析得知，本项目酒店公寓的不确定性因素对本项目利润率的敏感性影响依次为酒店销售单价建筑成本税费销售费用管理费用不可预见费用地价管理费用财务费用。其中，销售单价是最敏感性因素，其次为建筑费用和税费，他们构成影响利润率的三大敏感性因素。其它规避市场风险策略关于项目开发建设过程中财务风险分析及策略如上所述，本部分主要分析市场风险策略的外部因素。风险今年是全国房地产暴涨后的低迷期，销售形势不容乐观。对策尽快加强形象宣传，扩大影响。本项目临惠州中心，故应尽快做好形象宣传，特别是现场围墙工地的包装，充分利用惠州经常举行的全国性的各种会展，做好形象宣传，扩大知名度，争取国内国际客户群。充分利用引入国际品牌酒店管理公司的大好时机，加强争取国际国内客户群。加强项目管理，以便控制建筑成本。利用优惠政策，尽量减免相关税费。并以尽量低的成本取得土地。第七章结论本项目具备很强的可行性通过市场分析惠州经济发达且后劲十足，房地产市场有效需求旺盛，有着相当大的发展潜力本项目无论是地理位置还是本身规划指标均能切合市场需求的方向，拥有营造高素质酒店的基础，有着很乐观的发展前景。通过财务分析本项目的成本利润率达，内部收益率为，利润总额亿多，各项指标均表明该项目具备良好的经济效益与可行性。本项目的售价价格销售率预测都较为保守，成本测算已充分考虑各种因素，因此对于预期利润有较大的把握，有较强的抵御经营风险能力。本项目需要约亿元的银行贷款支持通过本项目的资金预测，本项目最高资金需求约人民币亿元，约亿元需要银行提供资金支持，相对于本项目的优异素质，银行机构的贷款也将得到良好的安全性与盈利性。，并具有资源多样性的特点，集山江湖海泉瀑林涧岛为体，融自然景观与人文景观于身。通用码头和座万吨级的原油油气码头，形成年吞吐量万吨的规模。京九铁路与广梅汕铁路在惠州交汇，即将建成通车的惠澳惠州港铁路与京九广梅汕铁路接轨，将形成铁路连接港口的大陆桥格局。惠盐深汕广惠惠河与在建的莞惠等多条高速公路贯穿全境。全市公路通车里程公里，公路密度公里百平方公里。惠州至深圳黄田机场个小时车程，至广州白云机场只有个小时车海域面积平方公里，海岸线长现辖惠城区惠阳惠州市概况惠州市位于