行财务分析，做出评价结论。本项目是按房地产开发项目进行经济评价。二基础数据成本费用估算本项目计算期限为年，其中建设期年，经营期年。开发成本费用开发成本主要有建安工程公用配套设施和项目前期费用等静态投入组成。销售费用及管理费用在销售过程中发生的广告宣传费销售部门人员工资办公费等费用，本项目其费用按销售收入的计列。财务费用指企业为项目建设筹集资金而发生的利息支出，金融机构手续等费用，考虑工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在次年可以还清的特殊性，所以在预计支付借款利息时，均按年期归还考虑各年的成本费用。二销售收入及税金估算销售收入估算的基础数据根据对目前房地产以及沙坪坝区房地产市场的分析详见本报告第二章以及对本项目单方成本的估算见附表总成本费用估算表，参考临近项目销售价格及各特殊因素分析，预计本项目的销售单价及总销售收入如下表序号楼层用途建筑面积单位价格万元小计万元备注负二三层车库个车位万元个负层商场层商场二层商场三层商场四层商场六层及以上住宅合计经营税金及附加本项目的经营税金及附加包括销售不动产的营业税城市维护建设税教育费附加交通重点建设附加费。土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。所得税按计。三财务评价评价基准参数本项目计算期为三年，投资期为年。本项目为房地产行业，基准收益率取为。二财务评价分析现金流量分析本项目全部投资现金流量表附表，预测累计净现金流量为万元全部投资财务净现值为万元，全部资金财务内部收益率为，投资回收期为年。自有资金现金流量表见附表，预计累计净现金流量为万元，自有资金财务净现值为万元，内部收益率为，投资回收期为年。项目内部收益率大于，净现值大于零。且投资利润率详见附表税后投资利润率为资本金利润率详见附表税后资本金利润率详见附表。资金平衡分析表银行借款偿还表见附表。经测算，本项目贷款万元投入该项目，贷款偿还期为年。其他财务评价中的具体数据及计算详见下列附表附表投资估算表附表投资计划与资金筹措表附表总成本费用估算表附表损益表附表全部投资财务现金流量表附表自有资金现金流量表附表资金来源与运用表附表借款还本付息估算表财务评价结论通过以上财务分析表明该项目投资效果明显，经济效益较好，贷款款偿款能力较强。在当前房地产商品房价格稳中有升的大好形势下，本项目在财务上可行。第十章不确定性分析房地产项目不确定性分析是分析不确定因素对项目可能造成的应响，并进而分析可能出现的风险。它房地产项目决策成败的关键因素，主要包括敏感性分析临界分析等。平衡分析对于房地产开发项目，盈亏平衡分析通常是计算商品房销售价格保本点即盈亏平衡点，它给出了物业销售在任何时候都不能再下调的价格，供警戒用。对本项目，在本报告的假设条件下，盈亏平衡点计算如下平均物业单位造价销售税金及附加费率平均售房价格盈亏平衡点元平方米由以上计算可得，项目平均售房价格盈亏平衡点与预测的销售均价相差较多，这说明该房地产项目的抗市场风险的能力较强。二敏感性分析不确定性因素由于房地产项目不确定因素较多，尤其是单方工程费用销售收入经营周期对项目的效益影响更为敏感，故本分析着重就上述三因素进行分析。敏感性分析的经济评价指标本项目所选取敏感性分析的经济评价指标与前面的基准方案的经济评价指标相同，为全部投资的财务内部收益率，投资回收期，财务净现值，投资利润率等，详见附表。不确定性因素的变动范围根据项目所处的环境及地理位置，结合当前的经济发展形势，不确定性因素的最大变动范围为，不同因素的变动范围不同。为遵循稳健性原则，本项目的不确定性分析还考虑了销售面积为的情况，从分析情况来看，在这种情况下，其财务净现值仍远远大于零，这说明本项目具有很强的抗风险能力。详细的敏感性分析见附表。从表中可看出，销售收入销售状况经营周期对本项目的影响相对较大，但均在可行范围内，这表明项目具有相当的抗风险能力。第十二章结论与建议从以上预测分析结果可以得出，该项目具有良好的投资环境和经营条件。从项目的选址功能布局以及相应的市场要求状况来看，该项目经济效益好，财务内部收益率高，投资偿还能力较强，相应财务指标较好。只要操作得当，就能用较少的资金投入来完成本项目的建设。该项目的设计务实，设施配备完善，再加上交通等位置优势，势必得到广大购房者的青睐。综上所述，该项目有着可观的社会效益和环境效益，不仅改善了城市面貌，也对促进经济开发区的发展有着不可抵估的作用，因此，该工程是可行的。为使本项目的开发能获得更好的经济效益，现提出有关对策建议如下本项目市场预测主要是从总量分析，研究其总的发展趋势，而市场总是变化莫测的，因此建设单位应尽快实施该项目的建设施工，将该决策落于实处。充分考虑本项目的分析本项目的风险点主要在以下方面资金运作风险项目投资达万元，需根据工程项目的进程落实资金来源，切勿搞成胡子工程，否则，即使工程最终完工也会给项目的后期销售带来不利影响，同时也可能会失去潜在的市场份额能否如期将楼盘销售出去鉴于房地产市场竞争的加剧，以及市民购买力的不足，能否如期将楼盘销售出去也是本项目的大风险点，但如若运作得当，化不利为有利，利用本项目旁边的华宇广场所造成的声势，利用人们爱屋及乌的心理，定可以销售顺畅。因此建议业主加强经营销售力量，成立专门的营销决策机构，全力进行销售建材及设备市场价格变动带来的风险建材设备价格变动将直接影响到项目的造价，从而影响收益，因此建议业主在与施工单位材料设备供应单位签定合同时充分考虑这因素，同时定要早争取早日进行销售。业主应处理好外部关系的协调问题。诸如水电气邮电通讯交通电视等，使真正成为居家休想的场所。至今为止渝府发号市人民政府批转市建委关于主城区危旧房改造工程实施意见的通知。市实业发展有限公司提供的红线地形图。市实业发展有限公司关于大厦项目的有关文件。市实业发展有限公司提供的可行性研究委托书。市实业发展有限公司提供的红线地形图。建设内容和建设规模为主体分为两个塔楼，消防车道环通自成系统，建筑地下三层，地上四层商业裙房路，与沙区中心三角碑遥相对望，场地交通条件良好车行系统自成循环，地理位置十分优越，是沙坪坝区重点建设项目名称大厦项目概况大厦位于沙坪坝区渝碚路街道电台村，火车北站以东，紧邻华宇广场，南面为米城市主干道站东总论