着房产预期收入实现的风险和财务风险。因此，在开发过程中，要加强投资管理工程进度管理，并采取有效措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。工程建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会有对建设项目产生不利影响的风险。因此应根据本工程的质量总目标编制总质量计划和各子项的分质量计划，并制定质量控制点，招标具有相应资质的监理公司进行工程监理，请专业设计院进行部位验收中间质量验收竣工验收，从而规避这方面的风险。国家和地方各种政策的变化，会对经济适用房的开发产生影响。项目运转和操作过程中，必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺开发与管理资金管理等方面的主体关系，为项目顺利实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。风险防范措施制定切实可行的成本控制措施对工程建设评估设计施工监理等采取公开招投标方式选择优秀的社会中介机构承担加快核准规划设计等前期手续的办理进度，尽可能缩短项目实施周期。第十章结论和建议主要结论本项目的开发建设符合有关公共租赁房的政策法规。项目选址充分考虑到了中等偏下收入住房困难家庭居民对生活交通等设施条件的需求，房型设计是适合低收入家庭的使用和消费要求的。本项目建设是符合城市总体发展规划和产业政策的和土地综合利用政策的。本项目的节能措施是具有国内领先水平的，项目建设不会对环境造成不利影响。建议由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分商品住房价格较高上涨过快可供出租的小户型住房供应不足等原因，些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。本项目的财务收益处于微利状态，抗风险能力较低。虽然公共租赁开发建设的原则是保本微利，但项目的土地成本依然存在着不确定因素。因此，在注重开发项目质量的前提下，节约使用建设资金在符合国家有关政策规定的前提情况下，有效控制土地成本，以及协调有关部门争取些税收方面的优惠是项目在财务收益方面成败的关键。郡江都华丰格兰郡丰泽园二期桃花源上海华丰格兰郡华丰湖光东至富丰路，西至富羽路，离地铁号线文井路站约公里，本地块所处的板块交通发达，靠近城市干道昆阳路剑川路，距上海市中心公里，距闵行区政府公里。规划用地约平方米，规划容积率为。项目建设规模马桥旗忠基地号地块总用地规划面积为平方米，总建筑面积为平方米。本工程包括层高层住宅，二层公共配套用房，层地下汽车库等功能配置。平方米，其母公司华丰置业有限公司是华丰房产集团的实体运营公司，具有国家级房产开发资质，公司注册资本江路号第幢室法定代表人王俊杰公司类型人有限责任公司法人独资注册资本贰仟地块开发项目。项目建设单位简介企业名称上海华丰住宅开发有限公司公司地址上海市闵行区元总论地面积，有利于城市的建设和发展。总之，集中供热实施后，环境效益显著，对晋州市环境的改善和促进对外开放，加快城市建设速度将产生重大而深远的影响。第十章主要技术指标及维护，这就给许多物业公司提供了机会此外，本项目的建设还将带动建筑业建材业商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。社会影响分析实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，故而得到当地政府和居民的大力支持。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，也不会对当地的交通环境产生破坏作用。社会影响分析详见表。表社会影响分析表序号社会因素影响的范围及程度可能出现的不利后果措施建议对当地居民分配和收入的影响对促进区域经济发展具有深远影响，可普遍增加当地居民收入，不存在扩大贫富差距的问题。无对当地居民生活水平的影响改善居住条件，解决居民的住房安置问题，提高了生活水平。无对当地居民就业的影响将带劢建筑业建材业房地产业商业和服务业的发展，能够创造更多的就业机会。无对妇女老人和儿童等弱势群体的影响项目实施可带劢医疗教育文化以及娱乐设施的建设，给妇女老人和儿童均带来积极的影响。无对所在地区文化教育卫生和其它社会发展目标的影响可以带劢当地文化教育医疗卫生和其它相关社会公共福利设施的快速发展，在定程度上有利于提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件。无对当地基础设施和社会服务容量的影响项目将促进周边道路供水排水供电供天然气通讯管网等基础设施的完善。无对少数民族风俗习惯和宗教信仰的影响项目的建设和运营符合国家的民族和宗教政策，不会引起民族矛盾和宗教纠纷。无综上所述，本项目的建设将给当地居民及城市发展带来良好的社会效益。社会适应性分析该项目建成后，基地所在地区的人流车流将有很大的增量，对交通和市场都将有更高的要求。本项目周围的交通条件较好，建成后交通和市场环境可大体满足需求，对于业主的办公交通购物商务往来等都具备良好的配套条件。本项目符合闵行区土地利用总体规划和城市规划，基本上不存在难以调和处理的冲突及矛盾，项目的社会经济价值总体上是被认可的，但对于可能出现的问题亦需采取有效可行的措施加以防范和处理。项目与当地社会环境的相互适应关系见表。表社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议不同利益群体接受无当地技术文化条件适应无社会效益分析本项目建设对社会各个领域的发展都有积极的拉动作用，具体如下对居民生活水平与生活质量的影响将会直接影响项目建成后入住的居住人员，提高了他们的住房质量，改善了小区业主的居住环境。对地区文化教育卫生的影响将浓厚地区的文化氛围促进教育事业发展，形成健康卫生的环境并可持续发展。对地区基础设施社会服务质量和城市化进程的影响促进地区基础设施的建设和完善，提高社会服务质量，加快城市化进程的持续发展。对地区经济水平的影响在经济上，可增加地方税收，提高整个地区的经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续的产业链，推动地区经济水平的持续发展。社会风险分析风险定性分析本项目具有投资较大建设期较长的特点，存在工程建设进度主要技术指标供热范围占地面积平方公里换热站建筑面积采暖供热面积年耗水量万吨年耗电量年供热量人员定额人财务内部收益率投资利润率资本利税率运行小时期固定资产投资万元期投资回收期年工程建设进度年月完成项目申请报告及批复年月完成施工图设计年月完成施工进行水压实验投入运行第十章结论与建议结论在热电联产集中供热原则下，本项目经过多方案的技术经济比较后，该方案达到最好的社会效益，与其他同类项目比较，有较高的投资利润。为了保证热用户安全舒适卫生，该项目采用大流量低温差的先进技术，为确保管网水利平衡，减少投资。选用级管网覆盖面积大，减少二级管网供热半径的方案。建议供热热网工程应与路网同步进行在初步设计及施工图之前确定换热站位置技术经济比较后，敏感性分析表中可发现如下问题本项目为晋州市第个热电联产集中供热项目，工程较大，短时投资集中，为晋州市政府完善市政基础设施建设的市重点工程，项目固定资产投资需利用部分国债作为启动资金。本项目是为民造福，提高人民生活水平，改造城市环境的政府项目，社会效益环境效益非常巨大，如果能得到启动的国债资金支持，该项目建成后，只要收费率达到时，就可维持本项目的正常运行。供热小区的划分章供热参数的选择供热参数的选择供热方案的比较供热参数选定核准通过，归档资料。晋州概况项目名称及建设单位概述均估算为万元总成本费用估算总成本费用年平均估算为万元。详见附表总成本费用估算所示。财务盈利能力分析通过财务现金流量表的分析，得到以下各项财务盈利评价指标财务内部收益率净现值回收期根据国家有关规定，遵循基准收益率不低于银行长期贷款利率原则，本项目财务基准收益率以计。其计算结果为所得税前财务内部收益率为，财务净现值为万元。上述表明所得税前内部收益率远大于基准收益率，财务净现值也大于零，项目具有较强的盈利能力。项目税前投资回收期为年含建设期。年利润总额年利润总额年产品销售收入年产品销售税金及附加年总成本费用万元投资利润率投资利润率为年利润总额总投资静态分析结果表明项目在正常生产年年利润总额可达万元，缴纳销售税金及附加万元，投资利润率为。第页共页不确定性分析盈亏平衡分析以生产能力利用率为盈亏平衡点计算，当项目建成后，只要生产能力达到满负荷生产能力利用率的时，就能保持收支平衡，而不会出现亏损。这指标噪声源主要概括为如下四种空气动力学噪声即由各种风机管内流体节流等所产生的噪声。机械性噪声即由机械设备运转摩擦撞击所产生的噪声。电磁性噪即由电动机变压器等电气设备运动过程中产生的噪声。④其它噪声包括交通噪声水流噪声人类活动发生的噪声。前三类噪声较大，必须采取有效措施，以避免对周围环境造成有害影响。治理情况灰渣治理本工程采用灰渣分除，热源厂灰渣可外运做综合利用。大气污染治理为有效地减少烟囱尘排放造成的污染，烟气排放的排向大气之前需经高效脱硫除尘设施处理。本工程规划热源厂均设除尘脱硫设施，除尘效率着房产预期收入实现的风险和财务风险。因此，在开发过程中，要加强投资管理工程进度管理，并采取有效措施，进行科学的财务运作，尽量避免和减少风险因素的发生。工程建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会有对建设项目产生不利影响的风险。因此应根据本工程的质量总目标编制总质量计划和各子项的分质量计划，并制定质量控制点，招标具有相应资质的监理公司进行工程监理，请专业设计院进行部位验收中间质量验收竣工验收，从而规避这方面的风险。国家和地方各种政策的变化，会对经济适用房的开发产生影响。项目运转和操作过程中，必然存在许多过去未曾遇到的问题，将带来些政策层面的风险。对此，应尽可能理顺开发与管理资金管理等方面的主体关系，为项目顺利实施奠定坚实的基础，从而化解这方面的风险。风险防范措施制定切实可行的成本控制措施对工程建设评估设计施工监理等采取公开招投标方式选择优秀的社会中介机构承担加快核准规划设计等前期手续的办理进度，尽可能缩短项目实施周期。第十章结论和建议主要结论本项目的开发建设符合有关公共租赁房的政策法规。项目选址充分考虑到了中等偏下收入住房困难家庭居民对生活交通等设施条件的需求，房型设计是适合低收入家庭的使用和消费要求的。本项目建设是符合城市总体发展规划和产业政策的和土地综合利用政策的。本项目的节能措施是具有国内领先水平的，项目建设不会对环境造成不利影响。建议由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分商品住房价格较高上涨过快可供出租的小户型住房供应不足等原因，些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。本项目的财务收益处于微利状态，抗风险能力较低。虽然公共租赁开发建设的原则是保本微利，但项目的土地成本依然存在着不确定因素。因此，在注重开发项目质量的前提下，节约使用建设资金在符合国家有关政策规定的前提情况下，有效控制土地成本，以及协调有关部门争取些税收方面的优惠是项目在财务收益方面成败的关键。郡江都华丰格兰郡丰泽园二期桃花源上海华丰格兰郡华丰湖光东至富丰路，西至富羽路，离地铁号线文井路站约公里，本地块所处的板块交通发达，靠近城市干道昆阳路剑川路，距上海市中心公里，距闵行区政府公里。规划用地约平方米，规划容积率为。项目建设规模马桥旗忠基地号地块总用地规划面积为平方米，总建筑面积为平方米。本工程包括层高层住宅，二层公共配套用房，层地下汽车库等功能配置。平方米，其母公司华丰置业有限公司是华丰房产集团的实体运营公司，具有国家级房产开发资质，公司注册资本江路号第幢室法定代表人王俊杰公司类型人有限责任公司法人独资注册资本贰仟地块开发项目。项目建设单位简介企业名称上海华丰住宅开发有限公司公司地址上海市闵行区元总论地面积，有利于城市的建设和发展。总之，集中供热实施后，环境效益显著，对晋州市环境的改善和促进对外开放，加快城市建设速度将产生重大而深远的影响。第十章主要技术指标及