（终稿）太原市东山植物园建设工程新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

降低酒店固定经营成本利用酒店管理公司先进的酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。

如何降低投资者的风险提供经营担保服务建议由专业的担保公司或其他机构为酒店的后续经营提供担保，降低投资者的风险，提升公司品牌价值采用风险较低的回报方式建议采用风险较低的免月供和固定回报模式，既可以保证投资者利益，促进销售，又可以减小酒店经营压力，降低经营风险总统套房不建议销售总统套房因为面积大总价高出租率低等原因不宜作为酒店客房销售。

项目风险及防范建议项目风险项目本身风险项目销售报批中的不确定因素涉及到项目所有权和经营权的分离和确立问题政府政策指导对本项目的影响市场风险市场对该类型产品的接受程度宏观房地产市场的投资活跃程度预期金融政策的调整对投资性物业销售的影响经营风险酒店的盈利能力直接决定对承诺投资回报的实现酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成的威胁防范建议加快销售准备工作，抢占市场先机加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场的冲击提高酒店经营管理水平，保证未来合理的投资回报。

深圳市物业顾问有限公司年月日附表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表损益及利润分配表附表现金流量表全部投资附表借款偿还期测算表附表敏感分析表目前已有初具规模的工业区个，厂房面积达万平方米，三来补三资企业余家，自营工业家，工业固定资产总值近亿元，外向型工业格局已初步形成。

农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。

城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。

全镇国民经济持续快速健康发展，人民生活水平显著提高。

承担可行性研究工作的单位深圳市物业顾问有限公司酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化牌形象该项目的推出将极大提升投资股份有限公司和镇政府的品牌形象。

第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为项目的变更是必要的可行的合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的产权式酒店更适合项目的整体发展与规划在年将该项目投放市场的时机是可行的考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为产权式酒店销售是可行的，项目主要问题的解决办法和建议如何提高酒店的盈利能力树立镇最高档酒店形象将现有外包的餐饮娱乐部分统引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上的竞争对手相区别将购房客户吸收为会员，提升投资回报附加值，增加购买吸引力，促进项目销售同时有利于提高以后酒店经营的入住率建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。

降低固定成本和提高盈利能力引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问随着酒店业的不断发展，酒店之间的竞争归根结底已成为酒店管理公司之间的竞争。

酒店管理公司的经营水平直接影响到酒店的收入利润，酒店管理公司的品牌度直接影响购买者的信心。

因此，我司建议酒店引进国内知名酒店管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。

发展商与酒店管理公司合作方式建议方式酒店管理公司在定年限内为发展商提供系列顾问服务，并收取固定管理费用，般视项目大小，约在万万左右，酒店管理公司不承担酒店经营和投资者回报的任何风险。

方式二酒店管理公司为发展商提供系列顾问服务，收取营业收益的作为顾问费，不承担酒店经营和投资者的任何风险。

方式三酒店管理公司收取营业收益的，但管理公司承担部分经营风险。

当酒店经营亏损或达不到约定效益时，酒管理功能实施管理。

第部分项目总论酒店是深圳市投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四，以及由此而产生效率和效益是与农业物流信息体系密切相关。

农业物流信息体系既包括农业市场信息，也包括农业物流资源信息，而现在农业信息系统和农业物流信息体统所能提供信息品种和质量都不能满足需要，缺乏有效信息导向，农资和农产品物流流向带有盲目性，流程不合理，这是导致在途损失严重，影响流体保值增值重要原因。

农业物流成本偏高目前中国农业物流成本比较高，而且不稳定，其中有物流利润和运输成本因素，但更多是物流环境影响，由于路况不良时间成本，交通秩序中不当现象无形中增加物流成本例如设卡收费等。

随着物流业发展，基础农业物流利润下降，而在途损耗和不合理物流环境成本显得十分突出。

多数长途贩运农产品是以初级形态为主，农产品物流结构中，低附加值产品居多，以农产品主要物流形式公路运输为例，对于农产品和工业品收费标准相同，但两者价值和利润却相差悬殊，这就是业内呼吁建立农产品物流绿色通道原因所在。

毫升蒙牛奶超市售价元包，其中运费要占，更不要说低值低毛利初级农产品了。

农产品流通组织性差，效率低我国小生产与大市场矛盾是制约市场农业发展最大障碍。

而小生产与大市场矛盾关键是农户规模小而不能直接进入市场，单家独户还没有能力承担起实现商品流通重任。

特别是，从大方面说，作为商品部分农产品主要销售对象不是产区农村，而是城市和地理跨度较大销区，这样农产品流通需要长距离运输。

没有成规模有实力流通组织，很难完成这样流通任务。

中国地域广阔，为农产品流通提供了丰富潜在市场，但也增加了流通难度。

由于农民势单力孤，交易盲目性很大，运销费用较高。

再者，农民生产规模较小，交易规模往往更小，导致交易规模十分不经济，无形中增加了运销成本。

与生产相比，农产品经销队伍成长相对较慢，发育很不成熟，对本地农产品运销能力明显不足，没有区域农产品批发市场集散功能，农品运件。

但是，在些经济较发达农村，社会医疗保险不能满足富裕农民较高医疗保障需求时，农民可以自愿寻求商业保险保障，以满足农民不同层次医疗保障需要。

项目实施重点是积极贯彻国务院医改方案，做到人人治得起癌自年代以来，由于改革步伐加快，城乡居民实际生活水平有了较大幅度地提高，温饱问题得到了基本解决。

实施初级卫生保健以来，农村缺医少药状况已基本得到解决，农村基本医疗保障需求已基本满足。

但是，因大病重新致贫现象却不容忽视和乐观，农民因病致贫返贫现象还依然存在，并成为目前农村实施奔小康主要障碍，在种程度上正在阻碍着经济体制改革发展和市场经济体制建立因此，农村医保制度改革重点是解决农民因病致贫问题。

据调查，大病医疗费用平均额在万元左右，相当于农村个口之家年纯收入总额，有家庭就此债台高筑，甚至倾家荡产，形成第二次贫困。

据市人民医院统计，年因患癌症，心脑血管疾病，肾病综合症，肾移植等病症住院治疗人数人，占全院总住院人数人左右，大病发生率较高。

大多数家庭难以支付巨额医疗费用当人们刚刚分享改革成果时，不幸疾病灾难随时随地破坏着幸福家庭喜悦。

余年来依靠党政策及勤劳双手积攒下来积蓄，因个大病号发但在社会，政治，经济条件允许情况下，逐步建立县区用。

年月日，卫生部副部长朱庆生在国务院新闻办举行新闻发布会上说，至今，中国农村有半农民因经济原因看不起病。

近日，卫生部发布第三次国家卫生服务调查分析报告显示，过去年，老百姓年均收入水平增长远远小于年医疗支出增长，医药支出已成为我国居民第三大消费，因为经济原因，大约老百姓看不起病。

疾病是中国农村居民致贫或返贫主要原因。

现在，农民因病致贫因病返贫问题大约占新贫困人口到目前对城镇医疗保险制度极大压力。

我国年进入了老龄化时期，岁以上老年人在人口中比例已超我国西部因病致贫者达到万，农村贫困者中有是因为疾病造成。

民办公助，互助互济，是保险基金有稳定来源。

这种农工统筹，以共补农办法，依托乡镇企业来作为保险基金稳定来源，确保保险基金及时到位，能够保证大病肿瘤医疗保险正常运转。

而且，补偿采取保大不保小方式，重点补助生大病，重病高额医疗费用群体，体现大病肿瘤保险特色而且补偿标准适度既能保证农民大病肿瘤能得到有效资助，又使保险基金略有积累，逐年增加，使大病肿瘤医疗保险逐步走上正常运转轨道。

另外，加强保险基金科学管理是办好大病医疗保险重要保证。

在基金到位后必须建立整套严格管理制度是成立专门机构，如大病保险办公室，由专人负责二是设立专储帐户专帐管理专款专用三是逐级审查，并向投保人公开收支情况，接受群众监督，确保大病医疗保险深入持久开展起来，做到真正造福于民。

可见，大病医疗保险是取之于民，用之于民，真正为农民造福。

既可提高群众发扬互助共济，人生病众人相帮集体主义精神又可引导农民增强自我保健意识，改变消费观念，适当增加健康投入。

推行农村大病医疗保险是完善和发展我国农村合作医疗有效措施，是项民心工程德政工程，切实推行农村大病医疗保险，有利于农村医疗保障制度改革，有利于提高农民产店管理公司承担亏损或不收取管理费用当酒店经营的效益达到约定时酒店管理公司收取利润的管理费但酒店收益超过定比例时，酒店管理公司不仅可以取得固定的管理费，还可以从超额利润中取得定比例的分成。

降低酒店固定经营成本利用酒店管理公司先进的酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。

如何降低投资者的风险提供经营担保服务建议由专业的担保公司或其他机构为酒店的后续经营提供担保，降低投资者的风险，提升公司品牌价值采用风险较低的回报方式建议采用风险较低的免月供和固定回报模式，既可以保证投资者利益，促进销售，又可以减小酒店经营压力，降低经营风险总统套房不建议销售总统套房因为面积大总价高出租率低等原因不宜作为酒店客房销售。

项目风险及防范建议项目风险项目本身风险项目销售报批中的不确定因素涉及到项目所有权和经营权的分离和确立问题政府政策指导对本项目的影响市场风险市场对该类型产品的接受程度宏观房地产市场的投资活跃程度预期金融政策的调整对投资性物业销售的影响经营风险酒店的盈利能力直接决定对承诺投资回报的实现酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成的威胁防范建议加快销售准备工作，抢占市场先机加大营销推广力度，缩短销售周期，规避政策调整对房地产市场的冲击提高酒店经营管理水平，保证未来合理的投资回报。

深圳市物业顾问有限公司年月日附表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表损益及利润分配表附表现金流量表全部投资附表借款偿还期测算表附表敏感分析表目前已有初具规模的工业区个，厂房面积达万平方米，三来补三资企业余家，自营工业家，工业固定资产总值近亿元，外向型工业格局已初步形成。

农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。

城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。

全镇国民经济持续快速健康发展，人民生活水平显著提高。

承担可行性研究工作的单位深圳市物业顾问有限公司酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化牌形象该项目的推出将极大提升投资股份有限公司和镇政府的品牌形象。

第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为项目的变更是必要的可行的合理的在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的产权式酒店更适合项目的整体发展与规划在年将该项目投放市场的时机是可行的考虑目前贵司的房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化的前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效的营销手段的条件下，本项目作为产权式酒店销售是可行的，项目主要问题的解决办法和建议如何提高酒店的盈利能力树立镇最高档酒店形象将现有外包的餐饮娱乐部分统引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上的竞争对