（终稿）太山庙旅游文化遗产开发新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

用以上的基础价格作为项目各产品类型的销售价格来推导不同产品线组合模式的总销额情况。

项目的住宅总建筑面积为万商业总建筑面积按万计算类型组合组合二比例面积万总销额万元比例面积万总销额万元高层小高层洋房商业易居中国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页合计备注上表中的项目总销额是以目前板块区域内的价格进行推算。

从目前的各类产品的价格水平推算，产品组合的总销额要略大于组合二考虑到洋房的建筑成本较低的前提条件，产品组合的实际利润率要大于组合二项目将在土地获得之后的年才会上市销售，考虑到物业的价格增长，其实际利润额将会有定比例的放大。

选择确定方案本项目因规模较大，总体容积率偏高，低密度产品满足不了地块的基础指标，因而放大项目优势，建议档次定位为中高档次，符合市场接纳的客观要求，并能保证上市之后的快速去化。

考虑到市场需求的多元化不同需求层次的共存，只有项目具有更多类型的产品组合，才能实现各个层级的客户群的同时吸纳，因此建议采用组合的高层小高层花园洋房的产品组合概念。

三项目物业形态和房型建议设计思路物业定位板块区域的大型主题社区易居中国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页充分体现出建筑品位，从建筑造型，建筑色彩小区环境和生活环境等方面进行塑造。

充分利用现有的环境资源，最大限度得发扬景观资源，通过窗户或阳台把室外景观导入室内。

整个规划设计应围绕目标客户的生活习惯和生活需求考虑，突出环境设计和空间设计的独特性，建造有个性的居住社区。

建筑平面布臵，结构设计经济合理，实用率高。

产品建筑风格要点个性鲜明，富有特色，外立面的色彩搭配和屋顶设计应力求美观大方新颖协调，符合国家和西安市的规划设计要求。

根据西安市目前的房地产发展情况，可考虑建筑外观色彩尽量多采用凝重色调为主，建筑单体设计在谐调下尽量寻求多样化可识别性。

建筑风格要在以下四个要素体现立面墙体阳台门窗等的风格统色彩建筑色彩多样化，按组团或空间序列设计，加强识别性，美化楼体外观。

外部环境建筑风格要与周边的规划相协调。

户型比例易居中国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页户型面积平方米户型比房厅卫二房二厅卫二房二厅卫三房二厅二卫三房二厅二卫四房二厅二卫左右其它错层复式注号地块由于容积率要求较低，可考虑做花园洋房两房单位的设计可做预留设计，可合并为四房单位。

住宅的户型设计应综合考虑用地条件选型朝向间距绿地层数与密度，基于西安人的居住习惯，有以下几点建议户型南北通透，住宅间距满足日照要求，综合考虑采光通风，避免视线干扰等。

因西安市民居住习惯于坐北朝南，住宅卧室尽可能朝南布臵。

住宅空间布臵合理紧凑，尽可能考虑房间能自由分隔。

有效实现房间的功能分区。

住宅平面内卧室起居室厨房卫生间储藏室等空间齐备，科学布臵公用空间与私密空间，避免易居中国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页相互干扰，空间交通流畅，卧室起居室厨房空间配臵紧密协调，入门考虑设臵玄关。

经典户型推荐四价格定位定价概念与原理市场比较法也称现行市价法，主要指通过市场调查，选择个或几个与被评估项目相同或类似的房地产项目作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出待定价房地产价格的方法。

依据的基本准则是依据替代原理，将被评估房地产与类似房地产的交易价格进行比较，通过对宏观经济产品特征周边服务和设施等因素等进行修正，得出被评估房地产在评估时的价值。

市场比较法的适用情况主要是在同地区或同供求范围的类似地区，房地产市场比较发达，并且有很多与被评估地产相似的交易实例。

二项目市场价格拟合市场比较法基准定价易居中国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页遵循市场比较法定价原则，结合项目周边其他可比竞争物业的竞争因素以及价格，可参照的楼盘主要选取条件为距离项目地块公里半径范围内的在售商品房项目，因此，已高层小高层作为主力产品的中新浐灞半岛欣心家园彩云郡将作为项目价格拟合的基础参照楼盘。

这例项目年月的成交均价分别为元元元。

住宅价格拟合系数表比较内容中新浐灞半岛欣心家园彩云郡权重拟合比较拟合比较拟合比较程度系数程度系数程度系数地段位臵宜居环境生活配套道路交通品牌实易居中国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页力营销操盘升值潜力合计评分标准优秀，良好，更好，较好，相似分，般，略差，相差较大备注优秀的营销代理团队的专业操盘，将对项目的成功入市后续旺销产生决定的影响。

中新浐灞半岛项目与易居中国陕西公司合作，开盘当日销售余套，创造了西安房市的个神话。

将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出此项目的参考定价以项目中新浐灞半岛为参考元以项目欣心家园为参考元以项目彩云郡为参考元项目价格推算现阶段住宅平均价格元据以上数据分析易居中国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页目前本项目住宅销售价格水平应该在元左右。

在这样的价格水平下，去化速度保守估计为月，约套月。

若推广力度保证且营销策划到位，项目成为区域标杆项目，入市的销售甚至可以超过此去化速度价格增长率修正由于本项目从拿地到入市销售仍需要年时间，而区域市场的价格在未来的段时间内必然有定的变化，因此就需要我们运用客观的科学的方法和手段来对未来的价格走势作出合理的预测。

通过我们对数据的长期研究和系统的科学整理，我们发现在较长的段时间节点内，区域市场的整体价格走势基本上都是符合整个房地产市场的行情走势的由此我们选择使用西安房地产市场的复合年均增长率来对区域市场在未来几年内的价格做出科学的预估。

年月末和年月末的商品住宅价格年份年末年月末年度商品住宅价格元平米这里我们选择了西安住宅市场年月末的住宅价格为基础价值，以后上升至年月末的住宅价格为现有价值，历时共年。

易居中国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页西安住宅价格复合年均增长率因此，保守估计未来几年的区域房地产价格年增长率将在左右。

如项目能在拿地后的年成功入市销售，其住宅价格届时将达到元项目入市时机的选择从近几年西安房地产市场的整体性特征来看，都存在个淡旺季的市场规律，上半年的月和下半年的月分别会成为住宅市场销售的黄金时间，尽管这两个阶段的成交量不定完全成为上下半年的最高点，但伴随着春秋两季房展会的举办，各大媒体的推波助澜，商家的各项促销活动频繁，使得整个市场充满了活力。

结合西安市场旺销期的时间跨度，配合适当的开盘时机强势入市，将成为项目引爆区域楼市的关键。

项目入市价格预估本项目若在年月入市，销售价格乐观估计为元正常估计为元悲观估计为元第五部分项目经济测算易居中国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页投资分析假设按照的容积率计算总体容积率在本报告中采用假设开发法分析时，在项目尚没有详细规划出台之前，我们根据项目开发基本情况，本案项目用地容积率为，其具体规划指标如下用地面积万总建筑面积万商业约占总建筑面积花园洋房约占总建筑面积小高层约占总建筑面积高层约占总建筑面积。

按报告第四部分的价格定位，推算项目入市可实现均价元商业，元花园洋房元小高层元高层，则该项目开发价值为元成本概算土地取得成本按每亩万元的土地价格计算，楼面地价为元包括裙楼商业易居中国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页建安成本我们取本项目建筑成本为元商业元花园洋房元小高层元高层，则项目综合建筑成本为元。

大配套元不可预见费前两项费用合计的，约元财务成本参考西安市同类项目的开发周期，确定估价对象涉及项目正常开发周期包含销售期为年，年期固定资产贷款利率为，由前述假设及特殊处理，则利息额为元管理费元营销费元税金及费用营业税及附加费般为售价的代理及广告费售价的，考虑到本项目具体特点，取则本次税金及销售费用为元成本合计元投资总额为亿元易居中国房地产研究院西安分院地址西安市南关正街号长安国际座室邮编电话第页共页利润率利润额亿元结论如果拿地成本控制在每亩元下，则项目楼面地价较低，因此对整体成本影响不大。

在项目地块容积率基本确定的前提下，对项目影响较大的是建安成本，资金利率成本，税金以及相关费用根据以上测算，虽然本项目的利润率相对较高，但投资总额也较大。

可以通过对产品结构的调整和分期开发的策略选择，降低前期的资金投入，以便加快资金周转，减低财务风险考虑到本项目在年半后入市，建筑成本和相关费用的上涨，项目开发的实际利润率要低于上述的测算标准。

建议可以通过首期开发部分成本较低的花园洋房入市销售，降低前期投资成本，保证较高的利润水平，吸引更多主流客户，并可以此提升项目品质，为后期开发奠定基础，完成土地运营的目的。

三政策环境三产品分析四客户分析