（可行分析）铁路枢纽东南环线工程征地拆迁项目立项申报建议报告（立项备案资料）

第十二章风险分析投资估算的风险由于本项目建设规模较大，且项目涉及的相关规划资料尚未细化，本报告对项目的投资进行了初步估算，主要工程的工程量拆迁安置量和补偿标准与实际可能存在定的偏差，同时今后政策法律市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响本项目的投资和正常实施。

对策业主在实施过程中应对规划建设方案进行优化，减少不必要的工程量，并委托中介机构对拆迁面积涉及户数人数等进行详细调查和分类，确定合理的赔偿标准，并采用多种安置方式相结合，尽量减少投资。

如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略，确保项目正常实施。

二土地出让收入实现的风险本项目位于大同镇，区域内有较多房产类项目，由于宏观调控的影响，土地交易出现疲软，甚至流拍现象，本项目预测土地出让价格为万元亩，系在国家宏观经济较好，且区域基础公建配套设施在今后两年内逐步完善的情况下预测能实现的土地出让价格，如土地出让价格不能实现，则项目可能出现还贷困难。

对策充分考虑项目建设的特点，加强招商引资工作，要求政府给予政策倾斜，保证土地出让价格。

三资金周转风险本项目拆迁安置和工程建设投资所需资金量大，周期短，建设资金有很大部分要从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，将使资金筹措方案中滚动投入部分无法实现，则项目可能出现资金周转困难。

对策充分考虑项目建设的特点，对拆迁安置和工程建设进行周密安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。

与各银行保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，在资金出现困难时，争取政府财政支持，确保建设所需资金。

三拆迁安置风险项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之，拆迁安置工作正常进行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节，拆迁安置投资占项目总投资的比例约。

在拆迁安置工作中广泛存在的问题多样性困难艰巨性和周期不确定性对本项目建设周期和投资具有重大影响。

对策为了克服拆迁安置工作这个难点，加快拆迁速度，降低拆迁成本，方面将对拆迁方案进行优化，加强拆迁前期调查研究，减少拆迁量国土资源局关于转发四川省人民政府关于同意成都市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复的通知成国土资函号。

村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇建设用地增加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让四项钩土地拆迁安置补偿安居工程建设建设用地统征基础设施配套建设三项目地点本项目建新区位于成都市大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于大同镇同福村界牌村青龙村和心村范围内。

总论并考虑项目完成后的水平估算间接成本，详述如下用水费点火油和石灰石等材料费用分别按其年耗量乘以相应价格测算职工人数人，职工工资按元人•年计含福利及劳保统筹费折旧费按综合折旧率考虑按综合折旧年限年，残值率计修理费包括日常维检费和大修理费，按固定资产原值的提取城市维护建设税按增值税的，教育费附加按增值税计取财务费用为生产期长期借款利息及流动资金借款利息之和所得税率盈余分析序号项目单位指标总收入万元总成本万，并委托中介机构对拆迁面积涉及户数人数进行详细调查和分类，确定合理的赔偿标准，并采用多种安置方式相结合，减少投资。

针对调查中发现的问题提前开展工作，使拆迁中存在的不可预见因素早暴露早发现早解决另方面，要依法拆迁，加强对拆迁政策的学习，正确把握政策尺度，充分利用法律和政策化解拆迁矛盾。

四拆迁政策风险尽管成都市政府在城市拆迁方面有相应的法规和规章，但随着城市建设的发展，拆迁政策将进行调整和完善。

由于拆迁安置投资占项目总投资的比例较大，因此，任何与拆迁政策有关的调整都会对项目投资和资金筹措产生直接影响。

对策为了避免拆迁政策调整给本项目造成不利影响，业主应积极加强对拆迁政策研究，力求准确把握拆迁政策调整的趋势和方向，提前做好应对准备。

五筹资风险本项目建设所需要的资金，除了业主的自有资金外，主要来源于银行借款。

旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策进行调整，土地出让量不能按计划出让，土地出让价格不能保证，都可能给本项目的资金筹措带来风险。

对策针对筹资风险，首先是加强管理，保证按计划进行建设和完工，节约投资二是政府在确定土地供应计划时，应保证本项目区土地出让量和出让价格三是准确把握国家宏观经济形势国家产业政策和银行信贷政策变化，及时调整策略四是开辟新的融资渠道五是积极寻求政府支持。

六贷款偿还风险本项目用于偿还贷款本息的资金来源主要为配置土地收益。

根据测算，项目具有较强的偿债能力。

如果配置土地不能按计划到位，土地出让价格不能保证，财政专项资金安排未及时到位，都可能给本项目的贷款偿还带来风险。

对策针对贷款偿还风险，首先是政府在确定土地供应计划时，应保证本项目配置土地出让量和出让价格二是通过集中区已征土地对配置土地进行置换和补充。

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号的要求进行土地整理，为了使整理土地达到招拍挂出让条件，推进都土地资源向土地属调整暂行规定成国土资发号成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法成国土资发号城市建设规划成都市大同镇青龙心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资意向协议书成都市大同镇青龙心社区城乡建设用地增减挂钩项目投资补充协议书国家发展改革委建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知发改投资号成都市信用能力。

六贷款偿还方式本项目计划从贷款满年次性偿还本息，需还本付息合计万元。

其中贷款本金万元，利息万元。

七清偿能力分析经上述分析，可用于偿还贷款本金的资金总额为万元，是贷款本金总额万元的倍是贷款本息总额万元的倍，能够满足贷款偿还要求。

在还款期内，本息偿还保障率均超过。

八敏感性分析由于项目投资采用固定回报方式由政府兜底，所以敏感性分析结果与清偿力分析致，即贷款本息偿还保障率为，大于元机察，皛然山景区据有几个各自独立又相互衔接各大群组板块是有位于四川省华蓥市双河镇昭勋村安丙家族墓地群组，这里是南宋时期四川宣抚使少师安丙及其家族墓地，规模宏大，占地面积约亩。

安丙家族墓地是迄今为止国内保存最完好规模最大级别最高最具艺术价值处宋代家族墓葬地，被称之为年中国十大考古发现之。

墓内发现有大量精美石刻和珍贵文物，堪称十三世纪文物精粹对研究南宋时期建筑美术音乐历史提供了十分珍贵范本，是认识南宋四川地区政治经济军事文化等不可多得宝贵资料，具有极高研究参观观赏价值。

年，安丙家族墓地被国务院公布为第五批全国重点文物保护单位，成为景区开发颇具文化深度历史文化资源。

二是有位于华蓥市古桥办事处土桥村社战备油库建设遗址。

战备油库建设遗址是我国三线建设时期，为适应战备需要由四川省物质储备局主要承建特大型战备油库，后来由于国际国内形势改变而停建，整个遗址占地约为亩，据初步了解，土地为国有划拨，地调动旅游消费者消费需求。

按照人口密集度和出行距离理论分析能够在区域圈层客流方面极大地满足人们出游观赏需要按照城市后花园理念，把皛然山打造成为城市会客厅，政治商务贸易等钱都卡已在这里举行。

可以充分地运用城市旅游强大发动机带动旅游持续发展，人们到华蓥就必游皛然山。

可以带动旅游产业经济社会协调发展皛然山旅游景区开发项目实施，是可以吸引大批海内外游客进驻华蓥市区，增大华蓥市区在华蓥山旅游中巨大引擎驱动作用，可以促进城市旅游与景区旅游相融互动，是华蓥山旅游由山野自发阶段向城市年月由重庆开发公司编制完成了皛然山风景区重点项目建设设计确定皛然山风景名胜区核年制定出台了华蓥市旅游行业目标责任制考核办法等管理措施，有力地促进了旅游产业号华蓥市皛然山景区重点片区控制性详细规划华蓥市委政府直以来十分重视皛然山风景区开发和建设。

部分内容简充沛，可就地取用，本地民工技工质量高，人员充实，排除外地调用民工高成本苦恼，这是景区开发建设又良好条件。

四皛然山景区旅游资源开发景源分析皛然山景区包含皛然山和宣盆坝等三个高山平谷山坝组成，每个山坝山地约在亩以上，山坝由西向东展布，西部有山峰阻隔，形成为天然屏障。

该景区可规划区域广大，北面可止于丁家岩芭蕉湾，东面经贺家大山东延至仙女洞至白岩山顶经大垭口小垭口向下过丁家坪桐梓坪李家沟西部沿铁路内线至皛然山景区大门皛然山景区内旅游景观具有少有幽静和雅致，是城市休闲最佳去处。

皛然山景区核心区总面积容量应当在平方公里以上，辐射区面积应当在平方公里左右。

平行山谷中平坝于山谷结合，峰丘错落有致，独具特征路道纵横交错，可攀爬穿行，是观光旅游所十分看重优越条件。

经初步考察，皛然山景区内有泉水三处，泉流丰茂，泉水质量优良三处泉水估计日流量在方以上，目前已使用为栋梁等村民用饮水源泉。

景区内有仙女洞龙王洞两个大型溶洞，洞内暗河密布，泉水丰茂，可做景观，也可作为提升使用有历古以来翻山易市和游击队攀爬迎战古栈道近公里有历古以来农家大院遗址五处有充当战争烽火台古碉楼遗址两处有历古造纸厂遗址两处含，财务指标较好。

第十二章风险分析投资估算的风险由于本项目建设规模较大，且项目涉及的相关规划资料尚未细化，本报告对项目的投资进行了初步估算，主要工程的工程量拆迁安置量和补偿标准与实际可能存在定的偏差，同时今后政策法律市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响本项目的投资和正常实施。

对策业主在实施过程中应对规划建设方案进行优化，减少不必要的工程量，并委托中介机构对拆迁面积涉及户数人数等进行详细调查和分类，确定合理的赔偿标准，并采用多种安置方式相结合，尽量减少投资。

如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整融资策略，确保项目正常实施。

二土地出让收入实现的风险本项目位于大同镇，区域内有较多房产类项目，由于宏观调控的影响，土地交易出现疲软，甚至流拍现象，本项目预测土地出让价格为万元亩，系在国家宏观经济较好，且区域基础公建配套设施在今后两年内逐步完善的情况下预测能实现的土地出让价格，如土地出让价格不能实现，则项目可能出现还贷困难。

对策充分考虑项目建设的特点，加强招商引资工作，要求政府给予政策倾斜，保证土地出让价格。

三资金周转风险本项目拆迁安置和工程建设投资所需资金量大，周期短，建设资金有很大部分要从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而使项目建设延期，将使资金筹措方案中滚动投入部分无法实现，则项目可能出现资金周转困难。

对策充分考虑项目建设的特点，对拆迁安置和工程建设进行周密安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。

与各银行保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，在资金出现困难时，争取政府财政支持，确保建设所需资金。

三拆迁安置风险项目区拆迁安置工作是本项目主要任务之，拆迁安置工作正常进行是保证本项目正常实施的核心工作和关键环节，拆迁安置投资占项目总投资的比例约。

在拆迁安置工作中广泛存在的问题多样性困难艰巨性和周期不确定性对本项目建设周期和投资具有重大影响。

对策为了克服拆迁安置工作这个难点，加快拆迁速度，降低拆迁成本，方面将对拆迁方案进行优化，加强拆迁前期调查研究，减少拆迁量国土资源局关于转发四川省人民政府关于同意成都市征地地上附着物和青苗补偿标准修订方案的批复的通知成国土资函号。

村建设，改善农民的居住环境，同时在建新区城镇建设用地增加，获得新增建设用地交由政府在公开市场上出让四项钩土地拆迁安置补偿安居工程建设建设用地统征基础设施配套建设三项目地点本项目建新区位于成都市大同镇凤凰湖片区，拆旧区位于大同镇同福村界牌村青龙村和心村范围内。

总论并考虑项目完成后的水平估算间接成本，详述如下用水费点火油和石灰石等材料费用分别按其年耗量乘以相应价格测算职工人数人，职工工资按元人•年计含福利及劳保统筹费折旧费按综合折旧率考虑按综合折旧年限年，残值率计修理费包括日常维检费和大修理费，按固定资产原值的提取城市维护建设税按增值税的，教育费附加按增值税计取财务费用为生产期长期借款利息及流动资金借款利息之和所得税率盈余分析序号项目单位指标总收入万元总成本万