（终稿）奥林匹克花园新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

年月年月，建设旅游体育商业区和其他辅助性设施附属工程阶段年月年月，进行道路电力工程建设，工期约为个月，投资约为万元。

年月年月，进行绿化雨水污水工程建设，工期约为个月，投资约为万元。

交工验收阶段年月年月，进行对建成项目审核验收阶段，约为个月。

财务分析附表开发成本分析土地费用根据山西省太原市人民政府关于公布晋源区城镇基准地价通知精神，地价为亩万元，可得征地管理费亩万拆迁安置补偿费委托拆迁费户元户元搬迁补助费户户元临时安置费户户元无证房补助旧房评估费户万户万小计万元前期手续费综合开发费万元万开发管理费万万人防费万元万水土保持费万元万规划管理费万万消防设施费万万建筑材料费万万招投标管理费万小计万勘察设计及前期工程规划设计费万可行性研究万七通平工程万小计万配套工程费用外部配套电力工程万污水工程万雨水工程万绿化工程万道路工程万工程开发费万直接开发费用合计万开发间接费管理费万万销售费万万财务费用万不可预见费万万万小计万其他费用万总投资总计万奥体中心主体工程建设投资分析进行主体育场建设投资约亿元。

室内主体育馆建设投资约亿元。

室内游泳跳水比赛馆建设投资约亿元。

综合性训练馆建设投资约亿元。

国际体育交流中心建设需要投资约亿元自行车赛场建设需要投资约亿元。

投资亿元建设旅游体育商业区和其他辅助性设施总论城市发展与体育场馆建设具有天然联系。

体育场馆建设是座城市发展重要组成部分，是城市重要公共场所和服务设施。

奥体中心建设，在满足人们进步加强本项目优势。

劣势分析项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。

项目地块地般估计乐观估计盈亏平衡点保守估计般估计乐观估计结论与建议本项目用地区位理想有相当发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好宏观利好前景，具有良好投资价值和可观经济效益。

当然本项目也存在定风险，建设单位如果能有效地采取措施规避分散消除或转移风险并达到自身资源能够承受程度，该项目具有相当可行性。

建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工行态势，进而亚洲开发银行月日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大和以上。

目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。

不确定因素主要是外需，最近，有越来越多国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济增长。

这种影响将在下半年显现。

国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在之间，不会出现大起大落。

与此同时，据国家统计局调查，季度全国企业景气指数，比上年同期提高个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业景气指数有所提高。

我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前经济景气状况及今年经济基本面而言是支持本项目，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长影响。

银行利息及金融政策对本及程度不够，社会体育意识和体育消费观念不强，竞技体育后备人才短缺，体育场地设施匮乏，各市体育发展很不平衡，群众日益增长体育需求与社会所能提供体育资源不足矛盾仍是体育发展过程中主要矛盾。

特别是北京奥运会举办进步刺激了社会对体育资源需求，加大了原本存在体育供需矛盾，这矛盾在群众体育领域内反映得更加明显。

与人民群众需求相比，健身场地设施缺乏，健身组织化程度较低，体育社会指导员匮乏，健身活动方式方法单，健身权益难以得到切实保障，目前仍然是群众体育发展中需要解决突出问题。

为此，省体育局明确提出大力加强体育基础设施建设，根据我省财力状况和群众实际需要，因地制宜建设各类体育场馆设施。

开发成本预测分析根据规划，山西省奥林匹克体育中心预计总占地为亩，建筑面积可达平方米，绿化率也要达到了以上。

其开发成本主要从几方面来分析，其开发成本总计万具体见财务分析销售费用山西省奥林匹克体育中心主要目是承办费没什么意思人，占，或觉得自己家庭经济条件不允许进行体育消费人，占。

这结果，反映了在我国市场经济条件下，老百姓体育消费观念正在发生着些重要变化，他们并不把体育消费看成种零星散存闲暇消遣活动，其体育消费目逐步明确。

进步分析表明，经受改革开放二十多年来深刻洗礼，广大居民对体育消费需求经历了两次大飞跃，即由原先对体育消费无所知，到对体育消费逐步认同，再从对体育消费认同，到体育消费需求具有较为明确目性。

在被调查者中间，已有部分人消费价值观正在发生着些新变化，他们在赞同体育消费可以满足多种需求同时，也觉得体育消费活动本身很有意思。

赞成这观点被调查者大约占到了同意者为人，占较同意者有人，占。

这结果，也引起我们充分注意。

从以上调查材料可以看出，在人们心目中，正在逐步地把参与体育活动本身，作为自身追求对象和消费目标。

太原市现有人口多万人，面积多平方公里，公共体育，是具有强烈现代风格建筑物。

国际体育交流中心作为与国际交流主要场地，举办大型体育赛事，还要求有个具备新闻发布赛事转播和接待服务等功能齐全场所与之配套，国际体育交流中心位于奥体中心西南部，临近晋阳湖区，生态环境良好。

需要投资约亿元，建筑面积万，长为米，宽为米，高约米，呈不规则四边形状。

自行车赛车场为加有棚顶半封闭赛车场，场地大小设计为米跑道长度。

赛车场跑道为椭圆形设计结构，跑道最大安全速度范围要设计在之间。

位于主体育场西侧。

商业面积为了大力发展体育产业，借鉴兄弟省市体育场馆建设先进经验，奥体中心内建设近旅游体育商业区，可以用作超市体育商贸体育旅游体育服装体育器材和餐饮服务等配套设施，增加创收能力，最大限度地减轻政府财政补助压力。

其他辅助性设施入口处停车场和运动员公寓食堂澡堂医疗康复中心建设在奥体中心东南角。

其中停车场与正门入口处相邻两侧，各，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在之间，不会出现大起大落。

与此同时，据国家统计局调查，流量表单位万元序号项目第年项目准备期第年期第年期第年期第年期综合开发备注现金流入减去相关费用后实际销售收入二现金流出总投资三所得税前所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前净现值所得税前内部收益率四所得税后所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量所得税后净现值所得税后内部收益率在为期年开发周期及前提下，从动态指标和在温江县较为知名仲华养生园。

地块周边缺少银行，邮局等配套设施和娱乐场所。

生活设施地块处于农业区内于个较为宽松有利金融环境中。

只要良好地把握项目开发进程，相关配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。

通货膨胀因素对本项目影响今年季度居民消费价格总水平同比上涨，物价总水平呈现出长稳中微涨之势。

其中，城市上涨，农村上涨。

从构成看，上涨较快项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨和，但食品价格下降。

工业品出厂价格上涨，原材料燃料动力购进价格上涨。

今推平，正在铺设两侧管网。

政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。

项目地块周边配套设施状况商业设施地块周边商业设施非常少，地块东南面康河村内有少量副食品商店杂货店和小餐馆，在温双公路侧有支持本项目，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长影响。

银行利息及金融政策对本项目影响从已发布货币信贷情况中，今年季度，人民银行继续执行稳健货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标之内，金融运行平稳。

国家货币政策委员会今年确定总方针是，继续执行稳健货币政策，保持货币总量政策基本稳定灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇区内工业用房年代较为久远，以五至六层砖混建筑为主。

项目地块周边居民状况项目地块周边居民以附近村民为主，农业人口占绝对比重。

除西南处有极少企业职工外，没有其它类型居民，商业人口服务业人口及企业单位居民需求今年是上升趋势，物价也是稳定，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。

不确定因素主要是外需，最近，有越来越多国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济增长。

这种影响将在下半年显现。

国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在之间，不会出现大起大落。

与此同时，据国家统计局调查，