（终稿）娄底市阳光一品住宅小区新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

湘中物流园区可吸引物流服务提供商既包括交通运输货代配载仓储加工包装装卸配送车场管理等服务功能比较单物流企业，也包括可提供较综合物流服务功能第三方物流企业。

后者可利用园区各种优势在园区内建设发展具有不同功能特色物流园或配送中心物流服务关联度高加工及贸易企业。

湘中物流园区也可吸引城区及周边地区都市型生产企业，例如，食品加工农产品加工钢材加工配送建筑混凝土生产企业等也适合发展些大型贸易商及生产企业建立原材料采购和产成品销售区域中心库。

园区内聚集大量高水平第三方物流企业为生产贸易企业选择物流服务战略合作伙伴提供了良好条件，而入驻生产企业为园区发展提供物流需求源头，物流服务供需双方在园区聚集有利于实现共赢互动发展。

湘中物流园区同时还适合发展些大型贸易商生产企业建立全国原料采购和产成品销售中心库，特别是冶金能源建材化工机械五大传统产业特种陶瓷矿山机电农用机电三大特色产业新材料新能源先进制造电子信息生物医药等高新技术产业。

湘中物流园区可建立特色工业产品农机产品与农产品等类别专业交易市场和展示中心，使商流物流资金流相互融合，使湘中发展成为面向全国和境外批发交易市场集聚地。

信息服务提供商。

湘中物流园区将聚集大量物流及部分生产企业，园区运作及管理将具有规模大效率高特征，需要采用先进现代信息通信技术来支撑高效率物流服务体系，需要吸引信息网络电子商务软件开发等高科技信息，服务提供商参与园区经营发展，同时也为这类信息服务企业提供巨大发展空间。

其他服务业企业。

园区内大量生产交易商及物流服务商聚集，为报关金融保险法律咨询代理商务服务广告汽修加油餐饮住宿文化娱乐园林绿化物业管理生活服务等各类服务业行业企业入驻园区可提供良好市场环境和发展空间，而这些企业入驻也将以其配套服务进步提升物流园区综合物流服务功能。

区域分析工业建市优势娄底矿产资源丰富，矿种齐全，有湖南鲁尔区和有色金属之乡美誉。

境内已发现个矿种，其中探明储量有种，占全省探明储量。

已探明储量矿种地处，其中大中型矿床个，以煤矿建材有色金属为主。

保有储量占全国全世界第位有梯，占全省位有煤白云石石灰岩和大理石，占全省第二位有石墨。

占世界第三位有石膏和黄铁矿，其它如金铅锌锰钨等矿种探明储量也在全省占有重要地位。

以此为依托，境内布局有涟源钢铁集团有限公司冷水江钢铁总厂现代治金企业，金竹山矿业集团等百余家大中型煤炭开采企业，锡矿山闪星锑业有限公司等世界知名锑矿开采企业。

享有世界锑都十里钢城百里煤海热点明珠有色金是火车站，离市汽车南站距离也不超过公里，与外界联系十分方便。

四环境优势项目周边省人文科技学院元财务内部收益率动态投资回收期年四研究结论与建议研究结论在城区新建本项目符合娄底市城市扩建发展规划。

项目区域内各项水电气通讯道路等市政配套设施具备，为项目开发建设提供了良好外部环境。

本项目建设对促进地方经济发展提升城市品位具有良好经济效益和社会效益。

本项目根据地域特点主要以三房二厅户型住宅为主，从娄底市目前房地产市场情况来分析，本项目销售市场前景广阔。

本项目为尽集群发展为方向产业对接推进以江湖联动综合整治为核心环保合作。

其规划分为‚三步走‛第步到年，初步建成城市群主要设施体化基本体系，整合各类市场资源，构建区域大市场，启动跨区域企业重组，经济增幅高于全省水平，经济年均增长以上第二步到年，初步形成设施体化产业体化城乡体化格局，基本实现城市圈内外道路交通公用通信网络现代化，圈内地区生产总值财政收入占全省左右，城镇化率达到第三步到年，城市圈提前年实现小康，成为我国内地经济增长极之，成为全国具有重大影响城市群。

二经济环境分析娄底市位于湖南省中部，原为娄底地区。

年月，经国务院批准，撤销娄底地区，设立地级娄底市，辖娄星区冷水江市涟源市和双峰新化二县，总面积平方公里，人口万，是湘中交通枢纽湖南工业重镇国家森林城市。

娄底城市现状发展中娄底以氐星路清泉酒店为商业中心以乐坪街娄底市政府为老行政中心会货物运输量直呈上升趋势，年社会货运量达到万吨，比年增长了。

社会货运量持续增长，为娄底市物流市场带来大量需求，为物流行业发展提供了良好市场环境。

历年社会货运量统计情况如表所示。

娄底市货运量统计表单位万吨表合计公路铁路水运数据来源年娄底统计年鉴公路运输方式状况年公路货运量亿吨，增长公路货物周转量亿吨公里，增长完成公路客运量亿人，增长公路客运周转量亿人公里，增长。

娄底市公路货运量占社会总量。

娄底市经济较快速发展伴随着运输工具数量急速增加，年拥有载客汽车辆，载货汽车辆，摩托车在年保有量达到辆。

最后特别要指出由于娄底还是个经济欠发达地区，拖拉机数量直都占到很大比例。

到年，全市民用汽车保有量万辆，增长，其中私人汽车保有量万辆，增长。

娄底市是能源原材料开发基地，货物运输业比较发达，但由于多年来对货运站场建设缺乏认识，站场建设资金缺乏，原有新化煤炭二处停车场和冷水江装配站公路通车里程达到公里，比上年增长了，其中高速公路公里，二级以上公路公里，等级公路公里，公路路网密度也从九五末公里百平方公里上升到公里百平方公里，在全省处于领先地位见表。

特别是潭邵高速公路建成通车，极大地提高娄底公路营运能力，使得娄底交通运输为经济发展起到了真正纽带作用。

到年，公路总里程达到公里，娄新高速二广高速娄底段开工建设，县乡公路基本实现油路或水泥路，行政村通了公路。

年娄底与湖南其他城市公路里程构成状况比较表公路里程公里所占比例人口万人人均公路里程公里万人面积平方公里公路网密度公里平方公里娄底长沙株洲湘潭衡阳邵阳怀化铁路。

湘黔铁路横穿东西，洛湛铁路贯通南北，二者交会于娄底，使娄底成为湘中腹地铁路枢纽。

至年底，娄底铁路通车里程公里，其中干线铁路湘黔线公里，洛湛线公里含娄邵线公里厂矿专用线公里。

整个娄底有个车站，总运能设计为万吨。

娄底建筑停车场总投资合计娄底汽车零担货运站娄底市区扩建娄底市城区扶青路娄底汽车货运站娄底市区新建潭邵高速公路娄底联络线入口，娄底汽车南站边大新村处涟钢汽车装配站娄底市区新建涟钢与交汇处双峰汽车货运站双峰县城新建双峰县城城北处五里牌汽车装配站双峰县城新建双峰县城五里牌处新化立新桥汽车装配站新化县城新建新化县城西开发区立新桥冷水江汽车零担货运站冷江市区新建冷水江城区冷水江汽车装配站冷江市区新建冷水江市环城北路处涟源汽车装配站涟源市区新建涟源市人民东路处粟家塘汽车货运站娄底市区新建娄底市娄湘公路与娄涟公路交叉处注此表规划站场是属市县级货运站。

铁路运输方式状况年月，完成铁路运量万吨，其中货物发送量万吨，货物到达量万吨年月，完成铁路运量万吨，其中货物发送量万吨，货物到达量万吨。

娄底娄底东站货物到发统计表表站名年份全年发运量万吨全年到达量万吨其中各种货物运量万吨站内万吨第三步到年，城市圈提前年实现小康，成为我国内地经济增长极之，成为全国具有重大影响城市群。

二经济维护土建管线维护检修水电供应管理提供或管理商业服务环境卫生及绿化管理提供居民需要家政服务。

本项目建成后，实施社会物业管理，有偿服务，收入用于运营费用，开发单位不再注入人力和物力。

第十章投资估算与资金筹措投资估算编制依据⒈湖南省建设厅湘建号关于颁发湖南省建筑工程计价办法及有关工程消耗量标准通知湖南省建设厅关于颁发湖南建设工程计价暂行办法通知湖南符。

娄底作为个新兴发展城市，近年来房地产迅猛发展，目前已基本形成五大板块，即城北开发区板块九龙国家各项宏观调控政策，制定和实施了积极稳健配套措施，房地产市场运行良好，商品房建设和销售协调发展，房地产投资稳步增长，但住房供应结构不太合理，对房地产价格调控效果甚微，房价依然上行，房价偏高对中低收入家庭承受力弱。

房地产市场特点投资规模不断扩大，以经济增长拉动作用增强‚十五‛期间，受城市规模扩大基础设施建设加快和房改政策刺激，加上城市人口增长，市场容量大幅增长，大大推动了城市住宅需求扩张投放大量信贷资金支持住宅建设，并在政策和税费方面鼓励和支持面向城镇居民住宅小区建设，同时，银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住宅消费，因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相城市。

娄底城市现状发展中娄底以氐星路清泉酒店为商业中心以乐坪街娄底市政府为老行政中心以株山公园为文化中心以涟钢厂区经济技术开发区为工业中心以湘中大道扶青南路为中心新政务中心年完成国内生产总值亿元，同比增长。

全市人均生产总值达元，比上年增长。

年度工业对经济增长贡献率达，拉动增长个百分点目前，娄底城市经济发展迅速，产业结构趋向合理，人民经济水平稳步上升，南移北扩政府都处于个价格洼地。

并且居民住房建设确实成为国家扩大内需，带动经济发展和恢复经济活力重要措施之。

改善居住条件是城镇居民普遍愿望，而通过培育住宅消费发展住宅建设不仅可以缓解改善居民居住环境，而且可初步建成城市群主要设施体化基本体系，整合各类市场资源，构建区域大市场，启动跨区域企业重组，经济增幅高于全省水平，经济年均增长以上第二步到年，初步形成设施体化产业体化城乡体化格局，基本实现城市圈内外道路交通公用通信网络现代化，圈内地区生产总值财政收入占全省左右，城镇化率达到第三步到年，城市圈提前年实现小康，成为我国内地经济增长极之，成为全国具有重大影响城市群。

二经济