地产市场调研报告附件有关宗地情况补充证明资料和法律文件，如各种政府批文权证等。按照集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法从预算角度，依照当地相关政府政策法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意在规划设计高品质要求下，可能比行业般成本水平增加因素。根据已做类似项目相关数据，并充分考虑该项目特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是贯而终，不同成本项目要运用最恰当最科学方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下成本项目在不能确定情况下，尽可能稳健些。可参照下面格式成本估算表成本项目总成本万元单位成本元参考项目单位成本说明土地获得价款政府地价及市政配套合作款项红线外市政配套拆迁补偿费二开发前期准备费勘察设计费报批报建费三通平费临时设施费三主体建筑工程费基础工程结构及粗装修门窗工程公共部位精装修室内精装修室内水电气暖室内设备及安装室内智能化系统四红线内市政工程费室外给排水系统室外采暖系统室外燃气系统室外高低压系统室外消防系统室外智能化系统五园林环境费环境设计费绿化建设费建筑小品费道路广场建造围墙建造费室外照明费室外背景音乐室外零星工程六公共配套设施费游泳池会所幼儿园学校儿童游乐设施商业设施其他七开发间接费工程管理费营销费用资本化利息物业管理完善费合计销售收入销售税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加防洪工程维护费交易管理费印花税土地自有权益资金财务效果评价，即从企业角度出发，分析包括财务条件在内两类因素对项目影响，以企业投入权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入权益资金盈利能力，实际上是对项目息税后盈利能力分析。同时，还考察企业生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投资者盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资财务效果评价法，分析该地块投资盈利能力通过全部投资现金流量表，得出项目内部收益率取价格上下波动时，对经济指标影响。计算结果详见敏感性分析表。表项目敏感性分析表全部投资基准方案地价变动售价变动升降幅度升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得地价售价变动对财务净现值影响当宗地价格上升到时，项目净现值等于零，到达临界点。此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价下降时，财务净现值分别下降。当售价下降至时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。地价售价变动对财务内部收益率影响地价上升时，将引起该宗地财务内部收益率分别下降当地价上升至时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。售价下降时，项目财务内部收益率已下降到，不能满足预期基准收益率。求，具体人数重点是专业经理。三人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员解决途径调动招聘培训等。第八部分综合分析与建议分析优势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合公司贯发展思路等方面论述。二劣势从品牌设计启动速度产品品质和特性市场竞争营销合作方式大市政配套生活配套是否符合公司贯发展思路等方面论述。三机会从市场机会提高市场占有率树立品牌形象地区性优惠政策城市发展规划宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四结论和建议第九部分竟拍和投标方式取得土地需要注意问题主要指标测算预测直接建造成本不包括地价售价投资收益分析参考以下格式经济指标﹒﹒﹒楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率注代各期开工面积竣工计划开竣工时占当地城市市场和片区市场占有率。四销售计划各期销售时间价格面积，预计销售各期市场占有率，销售计划实现可行性分析。第六部分投资收益分析成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税等。并参照下面列示项目投资总额万元单位成本元土地成本前期工程费基础设施费建安工程费配套费用开发间接费直接建造成本小计营销费用管理费用总计二税务分析营业税及附加所得税土地增值税上述税种基本税率，能够享受税收优惠政策时税率，项目本身适用税率，若享受地方政府优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体操作过程是什么。三经济效益分析经济效益分析假设条件，如是否享受政府各种税费减免等项目利润率投资回报率及主要经济指标。参照场状况当年市场主要指标土地批租量开工量竣工量销售量销售额供需比个人购房比例平均售价个人信贷额度占销售额比例。各类型产品市场特征价位区分各档次市场比例发展趋势产品特征分布区域等。各行政区市场比较量值描述土地批租量开工量竣工量销售量各种档次楼盘销售比重平均价格等。各区商品住宅分布特征供应量销售量变化和发展趋势等。当地城市近中期规划发展方向描述城市发展规划功能布局基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。主要发展商情况发展商实力企业性质开发水平前名发展商最近年开工量竣工量销售量销售额销售率市场占有率。热点区域表述和特征，热点产品表述和特征客户购买偏好购买关注要素重点楼盘描述二需要完成新城市发展及房地产市场调研报告附件有关宗地情况补充证明资料和法律文件，如各种政府批文权证等。按照集团成本别下降。当售价下降至时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，宗地全部投资利润率为零。般认为，当盈亏平衡点销售率时，项目风险较小。本宗地投资盈亏平衡点销售率为，可见其风险较高。敏感性分析影响本宗地投资财务效益主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成本高低建设经营期长短销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸因素中最有可能发生变化是宗地获取价格高低和未来销售价格变化。因而，本宗发市场基本行情，估算出该宗地开发项目总成本费用为万元。具体测算详见附表。销售收入测算参考目前香蜜湖地了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金使用成本。而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图。经计算，万元风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本地块期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为，远低于，说竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目融资结构不明，且项目全部投资财务评价又与融资结构无关，故此表中利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。宗地地价测算地价之外成本测算参考目前建筑市场及房地产开务内部收益率将达不到预期基准收益率。售价下降时，项目财务内部收益率已下降到，不能满足预期基准收益率。地价售价变动对投资收益率影响当地价上升时，项目投资利润率将下降至，已不能满足预期投资利润率。当售价下降时，项目投资利润率也将不能满足预期投资利润率要求。从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格变动数投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说明因利息费用取决于投标公司融资结构，而融资结构优劣地价变动售价变动升降幅度升降幅度投资利润率投资利润率升降幅度由表中数据可得地价售价变动对财务净现值影响当宗地价格上升到时，项目净现值等于零，到达临界点。此时，如果地价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。售价下降时，财务净现值分别下降。当售价下降至时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零