（终稿）宿迁市鑫嘉达置业有限公司香溢花城气候新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

我们在创业之初，就采取了经济实体与福利事业两者同时进行策略，就是想用这块产生效益去补老年事业资金不足。

在目前情形下，老年群体是个低收入群体，还不可能从办养老机构中获取多大利润，而以产业来扶持养老事业是条可行之路。

另外，国内养老模式还不能适应形势发展。

大量靠政府社区街道办福利院敬老院等养老机构，管理水平落后设施陈旧规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人些简单生活需求。

同时，在九十年代末和本世纪初，中国东方还出现了些以营利为目老年公寓。

从环境上看，老年公寓有了比较大改观，功能与护理手段有了提高。

但规模般较小，且缺乏系统针对老年人生活心理生理保障体系。

巨大现实需求与长期未来需求和极度缺乏市场供给之间产生矛盾，使养老产业项目成为了目前中国东方最具投资机会和市场潜力项目。

同时，除中国东方外，东亚各国也面临着人口老龄化压力日本计划输出万老年人口，而人种相同文化相近地域相邻中国东方无疑也是东亚各国老年人养老首选地之。

随着中国东方经济发展，众多东南亚港澳台及海外华人华侨希望叶落归根回国养老。

这些无疑都扩大了中国东方养老市场与老年经济庞大总量。

万寿生态乐龄城就是在这个背景下，由中国东方老龄事业发展基金会牵头，投资人发起筹备，以中老年人为目标市场，具备完整养老意义，集生态住宅与服务，老年产业教育与研究，生活与娱乐，医疗与保健于体大型建筑群。

万寿生态乐龄城集养老疗养康复教育休闲住宅娱乐文化等综合功能与配套服务为体，是以达到使老年人健康长寿颐养天年为目综合性生态城建设项目。

万寿生态乐龄城以老年聚居为产业契机，以教育北师大京师社会福利学院国内第所老年服务高等职业技术学院为支点，以社区顾客层次第流，服务配套最完善老年公寓为载体，以产业园区国际唯老年用品产学研体化基地为供应商，在老年产业领域独创老年居住与老年服务教学体化发展，老年产品生产和消费零距离接触特色。

这也正是老年产业发展必然趋势。

第六章万寿生态乐龄城项目性质与特点产学研体项目。

项目主题是老年。

体现范围是产业，集老年消费与生产于地，这是从未有过产业集约化，有规模就有了势头，就有了低成本优势，让产消双方都受益园区独创托老服务教育体化，古典孝敬传统，现代老教特色，中国东方再树尊老爱幼新典范。

教育创新项目。

老年教育首次从大产业中分流，老年生活职业化教育与老年服务职业化如果，防雷不是必需如果，应当采取防护措施以减小风险，使得。

风险结果分析方混凝土结构设计规范可考虑坡屋面，必要时增加电热熔雪措施，以便及时排除屋面积雪。

建筑结构设计统标准雷电雷电易发区校舍雷电防护措施应严格按照第二类防雷建筑物要求考虑建筑物防雷设计规范电气及电子设备雷电防护等级应严格按照级要求考虑建筑物电子信息系统防雷技术规范校园人员密集区域应增设直击雷防护措施防雷装置应在每次雷击之后进行目测险，不能够满足规范要求。

由雷击造成财产损失风险，能满足规范要求。

因此该建筑必须在目前设计方案下提高雷电防护水平，以降低雷击造成人员伤亡和财产损失风险，使其符合规范要求。

采取防护措施后风险风量组成表采取防护措施修改方案后组成符号建筑物经济价值损失风险风险分量组成表风险组成符号建筑物占比总计注百分比保留到小数点后两位，下同。

采取防护措施后风险风量组成表采取防护措施修改方案后组成符号建筑物阳城老年社区，天津鹤童老年公寓，广州寿星大厦，大连市养老市场„„，都是从健康教育医疗保健购物等方面尽量全方位关注老人身心健康和各种需要。

但国内普遍存在问题是偏下档次服务质量提不起，偏高档次市场脚步跟不上，普遍存在生存危机，更少谈发展管理上放手有余，集约不足，国际老年产业巨头面对中国东方市场，不得其门而入。

浙江省湖州市南浔老年城启示走进江南名镇南浔，有方老年人安享晚年天地，吸引了众多国内外媒体关注。

这里有老年公寓老年医院老年俱乐部，还有与古镇特色十分协调江南水乡条街江南园林风格千翁宾馆以及集文化园林于体南浔文园。

这个堪称国内流老年城创办者，就是浙江久安公益事业有限公司。

家民营公司，靠什么把老年事业做得如此颇具规模且有声有色年，民间资本涉足老龄事业在我省还刚起步，立志要在这领域有所作为浙江久安公益事业有限公司在重阳节宣告成立，董事长和总经理是朱倍得。

公司方公里。

人文地理宿豫区地处江淮平原马陵山支脉结合地带，地势西北高东南低，平原，山区各占全区总面积。

平原高度海拔米至米。

主要河流属沂沭泗水系。

全县处在温带季风区，属暖温带大陆性季风气候。

年平均日照时数小时，年平均气温，年平均降水量毫米。

社会环境宿豫区是宿迁市主要城区，是宿迁市浦东新区。

境内交通便捷，京沪高速徐宿淮盐高速宁宿徐高速江苏城市铁路等交通干道穿行其间，将宿豫与市区以及周边省市紧密联系起来。

区内投资环境良好，拥有两个省级工业园区个市级工业园区，以及运河湾现代农业科技示范园，享受省级国家级科技工业园区优惠政策。

运河湾现代农业科技示范园占地平方公里，园区水电路供暖通讯等市政基础设施完善，园区西扩正在进行前期准备。

两个省级工业园区规划面积平方公里，园区市政设施完善功能齐备。

同时，为促进地区经济发展，宿豫区委区政府还制定了关于加快高新技术产业发展政策老人开放，多支健身队戏剧队吸引着众多老人来此相聚。

现在俱乐部已有会员多人。

文园既作为个旅游景点和省级爱国主义教育基地供外地游客观赏，同时又向本地老年人免费开放，并成为社区中老年人主要健身场所。

久安老年医院在面向社会同时，也为公寓老人和社区老人提供优惠服务。

因为老年中心是社会福利性，因此包括公寓管理费和物业费俱乐部工作人员及场所开支老年医院和文园为老人提供服务等方面费用，都基本不收。

经过年多运转，公司所属经济实体已基本实现收支持平，公司也进入了良性循环轨道。

如宾馆每年要从上海杭州等地接待大批中老年旅游团队，而医院些特色专科也在当地小有名气。

正是有了实业支撑，公司可以从每年利润中拿出万元贴补老年事业。

对此，朱倍得是这样认为做老年事业，如果有个很好企业作后盾，将会更具可持续性。

我们在创业之初，就采取了经济实体与福利事业两者同时进行策略，就是想用这块产生效益去补老年事业资金不足。

经济价值损失风险风险分量组成表风险组成符号建筑物占比电流强度即雷击电流强度都大于，是此范围内平均雷电流强度。

从表可知，当雷电流为时，顶层距雷击点及以上，顶层时距雷击点及以上，其他楼层距雷击点及以上时，磁场强度才在安全台站数据说明本规范所用资料全部来源于江苏省气象档案馆地面信息化资料。

根据资料年代相对较长原则选择代表性站点。

资料选用建站以来逐日最高气温逐日最低气温逐日降水量逐日降雪量逐日分钟最大风速年雷暴日数年大图。

图香溢花城小区范围地闪雷电流强度概率分布曲线图单位根据图可知，香溢花城小区保护措施比例如表所示。

表与比率有关数值比率符号数值利率折旧率维护费率分析各保护措施费用并通过计算给出年平均费用表保护措施费用和元方案保护措施修改方案类修改方案屏蔽电缆，屏蔽层单位长度电阻修改方案级防护修改方案固定自动灭火装置自动报警装置修改方案类修改方案警示牌修改方案级防护注则年均节约费用如表中所示半径范围年平均地闪密度约为次，该值作为本评估报告所采用地闪密度。

图香溢花城小区范围年地闪密度等级范围图雷电流特征根据香溢花城小区位置地理参数，得出范围雷电流概率分布曲线护措施后风险风量组成表采取防护措施修改方案后组成符号建筑物成本效益分析经估算，建筑各区域价值如表所示表各区域价值万元牲畜价值建筑物中系统价值建筑物价值内存物价值总计总计未采取措施损失代价和采取措施后仍造成损失代价为半径如图所示，提取年地闪资料，进行统计分析得出如下结论，作为气候论证评估基础参数之。

地闪密度分布地闪密度每平方公里年平均落雷次数，是表征雷云对地放电频繁程度量，是估算建筑物年预计雷因此该建筑必须在目前设计方案下提高雷电防护水平，以降低雷击造成人员伤亡和财产损失风险，使其符合规范要求。

采取防护措施后风险风量组成表采取防护措施修改方案后组成符号建筑物经济价值损失风险风险分量组成表风险组成符号建筑物占比