（终稿）富强家园新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

从紧货币政策作用在年开始显现，对供给和需求共同抑制导致房地产投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降。

首先，货币紧缩导致房地产市场供给下降。

目前我国房地产开发商对银行贷款依赖度很高，加息使房地产开发商尤其是中小型房地产开发商从银行获得资金难度加大，开发商融资成本上升。

开发商资金链紧张，引致房地产投资减少，新增供给减少。

其次，利率提高以及年月份执行提高第二套住宅首付比例及贷款利率政策则在定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资投机需求以及部分改善性需求，这在宏观上导致需求量下降。

在供求两方受到抑制同时，房价涨幅也出现明显回落。

在这种情形之下，中央并未放松对房地产市场调控。

年月日，央行银监会联合下发关于金融促进节约集约用地通知，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房经济适用住房限价商品住房及建筑面积在平方米以下中小套型普通商品住房建设。

此通知发布显现了央行执行国家宏观趋紧政策决心和力度，是银行监管机构防范房地产行业可能出现金融风险而作出未雨绸缪举措，同时也预示了未来段时间内房地产融资难度增加。

年房地产市场展望年，房地产市场将步入较长时间调整期。

需求方短期内难以走出观望，开发企业将会迎来轮洗牌，房价面临进步回调。

在从紧货币政策作用下，断供烂尾楼等风险出现可能性加大。

此外，随着住房结构调整及各项住房保障政策落实，中低收入家庭住房困难问题将得到进步解决。

需求方短期内难以走出观望，开发企业会迎来轮洗牌，在供需双方作用下，短期内房价面临进步回调在从紧货币政策作用下，断供烂尾楼等风险出现可能性加大从长期看，随着宏观经济形势转好，房地产市场供求关系紧张状况有可能再次出现中小套型住房保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困难问题将得到进步解决。

项目区域房地产市场分析回顾近两年项目区域房地产市场情况年项目区域地产市场分析年房地产调控政策似乎从未如此深入体现在房地产行业当中，方面过往宏观调控政策滞后效应集中爆发在年，另方面由地产泡沫所引起美报省级建设主管部门备案。

各级建设规划主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。

泰昌家园小区铅笔厂小区电力局小区等。

万平米以上小区个。

随着献县经济飞速发展，人们购房需求在不断增长。

献县鸿基房地产开发有限公司为适应献县县城总体规划要求，加快旧城改造综合开发，改善居住环境，提高居民生活水平，兴建富强家园期工程，以满足城镇居民生活需求，富强家园期建成可为献县县城增加个环境优雅造型新颖功能齐全交通便利设施配套全新居住小区，成为县城又新亮点。

建设地点献县有关部门要加强对房地产开发用地监管。

对超出合同约定动工开发日期满年未动工开发，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工竣工满年未动工开发，无偿收回土地使用权。

对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足或已投资额不足，且未经批准中止开发建设连续满年，按闲置土地处置。

本项目套型建筑面积平方米以下住户建筑面积占住宅总建筑面积。

符合产业政策要求。

行业准入分析河北省人民政府令第号河北省城市房地产开发经营管理规定摘录如下第条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动监督管理，根据中华人民共和国城市房地产管理法和国务院城市房地产开发经营管理条例等有关法律法规，结合本省实际，制定本规定。

第二条在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，适用本规定。

第三条本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建门要充分考虑低收入家庭生活和就业方面实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域产业集中区域和公共交通便利区域。

地方住房保障工作也取得定进展。

如上海市年住房建设计划中，规定经济适用住房和廉租住房分布，优先在交通便利基础设施和公共配套设施完善区域安排供地，主要集中在轨道交通沿线中环线和外环线附近建设，特别是该计划中还提到，结合中心城区产业调整工厂置换来安排定量廉租房和经济适用房用地广州市住房建设规划中指出，年将供应保障型住房用地平方公里，规划建筑面积万万平方米，年计划供应同类用地平方公里，规划建筑面积万万平方米珠海市政府出台年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规划方案，决定在未来年，推出套廉租住房，新建套经济适用住房，通过实物配租货币补贴以及提供经济适用住房等多种形式，解决全市低收入家庭和其他困难群体住房币政策影响，居民购房意愿显著降低，观望情绪浓厚。

尽管开发商动用了打折，买房赠装修赠汽车赠电器，无理由退房等多种促销方式，仍难打破购房者观望情绪，启动市场。

全国房价上涨幅度逐步放缓，珠三角部分热点城市已出现房价回落珠三角部分热点城市已经率先成为房价下降区域。

深圳房屋销售价格同比增速从年月份出现下降，月同比下降已达到，二手住房下降幅度更大，月份，同比增速下降。

月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降。

地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市房地产投资是投资重要组成部分，从全国平均水平看，占到固定资产投资左右，在有些城市超过。

对于地方政府而言，房地产投资下滑和交易量萎缩，已明显影响到地方政府土地出让金收入和税收收入。

面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房政策。

沈阳市政府宣布了系列暖市方案，包括将重启购房补贴政策提高住房公积金贷款年限和限额等下滑风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。

经济增长速度放慢已成为国家宏观经济主题，房地产行业同样不能幸免年，我国宏观经济开始走向调整，并存在快速下滑风险。

首先，世界经济增长放缓，我国出口减速态势已基本确立。

其次，受出口增长回落影响，加上从紧货币政策资本市场不景气等因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。

货币政策持续收紧，对房地产供需双方影响深远为保持宏观经济健康平稳发展，防止因流动性过剩投资过热导致通货膨胀加速并诱发经济过热甚至出现危机，我国自年开始实施从紧货币政策，通过加息上调存款准备金率和加大中央银行票据发行力度等手段，控制银行信贷增长速度，改善货币总体过剩状况。

从紧货币政策作用在年开始显现，对供给和需求共同抑制导致房地产投资缩减，消费需求降低，市场交易量下降。

首先，货币紧缩导致房地产市场供给下降。

目前我国房地产开发商对银行贷款依赖度很高，加息使房地产开发商尤其房地产开发经营管理规定摘录如下第条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动监督管工业等迅速发展，从而去促进项目影响区域经济繁荣。

有利扩大就业，促进社会综合事业发展随着诸多产业逐渐兴起和发展，将为社会就业提供更多机会，发挥更大经济和社会效益。

扩大就业，为部分下岗职工脱贫致富创造条件。

沿线对基础设施需求将不断上升，为满足这些社会需求，促进社会综合事业，如通讯文教卫生事业得到迅速发展。

有利于提高项目相关人群人民收入，改善人民生活环境和人文环境促进文化教育水平卫生健康水平提就业人口居住。

逐步改造建城区内居住质量差层数低住宅，重点改造老城中心区居住用地，充分发挥商贸活动中十五万平方米三三级资质房地产开发企业承担开发项目建筑面积不超过十五万平方米四四级资质和暂定级资质房地产开发企业承揽开发项目建筑面积不超过十万平方米。

本项目建设单位资质为肆级，开发建筑面积为万平方米，符合相关行业准入规定。

第三章资源综合利用分析土地资源优化配置与合理性分析土地资源调查本项目选址于献县南河头乡曹庄村东富强大街北侧幸福院南侧，项目用地作为居住用地，占地面积平方米。

项目场地附近周围村庄居民为主。

中部建成区改平房为主，以多层楼房为主。

东北部新区改建为低层高密度居住区，主要安排东部村民居住，风格与教堂建筑群相协调。

东南部新区建设为多高层高密度居住区，主要安排附近村民及东部工业区。

第三条本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售出租商品房行为。

第四条从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵循经济效益社会效益和环境效益相统原则，实行全面规划合理布局综合开发配套建设。

第十条房地产开发企业资质等级核定和管理，依照国务院建设行政主管部门规定执行。

未取得资质证书，不得从事房地产协调反映时代原则上提高城市环境质量和景观艺术水平。

居住用地布局规划居住用地以二类为主类为辅，重点安排在建城区城区西部及南部，并与类工业用地组合，形成组团式布局。

居住用地中应保证绿化率，加强，并责令限期开工竣工满年未动工开发，无偿收回土地使用权。

对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足或已投资额不足，且未经批准中止开发建设连续满年，按闲置土地处置。

本项目套型建筑面积平方米以下住户建筑面积占住宅总建筑面积。

符合产业政策要求。

行业准入分析河北省人民政府令第号河北省城市房地产开发经营管理规定摘录如下第条为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动监督管