月全部推出小结南二环楼盘不多，产品形态较丰富，但基本上是多层为主，小高层以及别墅只有极少部分存在，户型集中在之间，间有部分复式户型，在价格上相差不多。从楼盘开盘时间以及销售率来看，此地段客户认知度偏好较强，小高层在去化上受到阻碍，去化率不理想。多层表现尚好。五经济开发区区域楼盘名称位置总建面积产品形态主力户型均价开盘时间销售率经济开发区丽晶佳苑新阳大道与纬二路交汇处年末年初，依心经济开发年明园二期区商业街与裕安路交汇处月如意豪庭经济开发区明仕豪园纬二路与经二路交汇处期栋聚隆别墅纬二路与经二路交汇处年月上海大花园经济开发区小结经济开发区楼盘量体都较大，产品形态较为丰富，以别墅为主，其它产品少量存在。户型上由于是以别墅为主，因此面积都较大，集中于之间，其中此地段复式产品有定量分布，多层以及小高层则集中在之间，间有少量单身公寓。在别墅之间，价格相差较大，虽地段相差无几，但品质不。明仕豪园别墅只有独栋，而且小区周边无店铺设计，其他诸如景观物业等都采取高标准，因此价格自然不菲，与其他别墅比较在品质上胜出筹。开盘时间以及销售率来看，客户对别墅认知度较好，特别是具有出众品质别墅，多层少量试水有定成效，小高层留待检验。由于别墅未放量量体较大，后续竞争将更为激烈。三项目比较根据本项目所处区域，我们认为该项目具有较强竞争力同时又有较强参考意义楼盘必须具备三个条件地理位置景观环境品质档次，从而来删选出如下竞争楼盘。竞争住宅确定竞争对象从分析本项目可以了解到，本项目主要卖点集中于以下三点老城区绝版地段优越外部景观优势小区品质高档。因此在选定竞争楼盘时要围绕这三个卖点来选择，从近段时间调查可知，客户地段认知度高，因此这三点主要以第点为主展开。从目前市场开盘楼盘来看，明园优越地理位置高档小区香格里拉二期优越地理位置品质佳新大陆阳光花园老城区温州街老城区景观佳金湾名庭老城区外滩国际新城期老城区景观佳。地理位置优越小区品质出众楼盘名称位置总建产品形态主力户型户型配比套型均价开盘时间销售情况明园市人民西路三优中学斜对为主房房复式单身房香格里拉二期清河路与西二环路交叉口房年月房小结明园与香格里拉二期都处于西二环线附近，都为城市主干道人民路与清河东路延伸处，交通便利，便利生活设施几步外便有。两个楼盘于近期公开，其目标群是高收入群体。简介明园侧重于小区内部品质塑造，内部景观楼盘细节小区物业都下了番功夫，在产品形态上也追求丰富多样，涵盖客户群体广泛。香格里拉二期主要侧重于小区商场建设，沿街都设立店铺，量体在万平米，小区内部也有步行街，侧重商业化氛围。在商业于住宅配比上，跟本案有类似之处。老城区景观佳楼盘名称位置总建产品形态主力户型户型配比套型均价开盘时间销售情况新大陆阳光花园清河东路与颍上南路交汇处房年月温州街人民中路房年月房房金湾名庭滨河中路与河滨东路交汇处房年月房复式房外滩国际新城期胜利北路东侧房年月房小结这四个楼盘都属于老城区范围内，地段有所差别，规模除了温州街外都较小，产品形态也较为单。现只有新大陆阳光花园开始公开发售，表现良好，其他楼盘于近期公开，此地段楼盘竞争将拉开序幕。简介新大陆阳光花园现只剩下栋在发售，都已结顶。小区依仗优越士。白领阶层，政府机关工作人员企业事业单位员工。住宅消费者特点这些消费者都属于中等收入阶层，消费房地产开发企业加强房地产项目风险管理关键在于加强自身抵抗风险能力。具体措施包括建立现代企业制度编制科学且完备风险管理计划书强化项目风险管理研究建立企业风险管理组织建立信息咨询系统建立风险管理绩效评价体系等，从金融角度提出扩大融资渠道，充分利用保险。从企业发展外部环境来讲，需要强调以下些方面控制房地产项目规模和供给结构控制消费需求和消费结构，建立项目风险分担体系和风险转让市场，建立费者平时是上班族，如果交通条件不好，就会给他们带来工作不便，所以说交通是他们首选地个因素。政府机关工作人员和个体户中，投资行为比较强。政府机关工作人员，条件稍好早就有了住房，但是其中有部分住房时国家分配或者房改房，这类房子没有选择余地，因此大部分政府工作人员对现有住房不满意，不满意因素有地理因素住房内外环境楼盘建筑设计配套设施等，因而他们有了住房也希望购房，目是改善居住条件。政府工作人员中，也有少部分人买房是为了投资。以投资为目消费者，比较看重地理位置价格，这两方面因素会对其投资回报产生直接影响。购房诱因设置针对自住者诱因应放大小区环境楼盘本身素质附加值及价格上。针对投资者诱因应放在价格交通附加值上。第五章建设地点及自然条件地理位置略二区域地质构造略三区域地貌略四场地地基土基岩构成及特征略六地震地质条件略第六章项目分析不料以平方米左右大户型为主大形势，从年市统计局统计来看，平米左右面积占上市量以上，但市场需求量则刚过，产品依旧需要调整从楼盘销售情况来看，各个楼盘销售情况不，有好有坏。因此可以看出客户对楼盘偏好已形成分化，好房产市场下也不定能保证产品快速去化，反之竞争激烈市场也有机会突围。二区域市场概况在售待售楼盘区域楼盘数目个总建万产品形态主力户型均价元开盘时间销售率颖州区城西二环附近以为主，其次集中在老城区基本上为集中在南二环附近为主经济开发区以为主，其次集中在小结从区域分布来看，以颍州区城西二环附近以及经济开发区楼盘放量最为集中，且单体量较大。大盘出现必然导致品质提升，突出表现就是在价格上同区域相差定数值，从客户接受程度来会提供了许多就业机会和经商发展场所。由于区域优势明显和规模效应，将极大提高本区域商业繁华度，在增加本区域经商群体经济收入同时，也增加了本区域政府财政税收收入。本区域多层小高层高层住宅作为高档商品房，购房群体为高经济收入者。大量较为富裕居民入住，其区域消费也将具备相应得经济效益。本项目投资商开发商从长远动态市场经济分析，其投资具有定经济回报，其经济效益是存在。第四章项目所在地商品房市场调研房地产市场调研是市场预测基础，是市场营销工作重要内容之。有调查才有发言权。我司认为，从市房地产市场现状出发，结合市房地产市场特点，通过对当地房地产市场总体分析和预测，对项目所在地竞争楼盘与可比性楼盘缜密调查，对目标消费群锁定分析，在此基础上进行项目定位分析，并为下步项目市场推广总体策划思路及物业开发建议等打下扎实基础和科学依据。目在于使本项目更适合市场需求，知己知彼，不盲目开发园颍上中路年月外滩国际新城期胜利北路东侧年月推出金湾名庭滨河中路与河滨东路交汇处年月全部推出新大陆阳光花园清河东路与颍上南路交汇处温州街人民中路年月小结老城区楼盘量体大都较小，虽有大型楼盘出现，但从地块来看，不易打造小区内部景观，楼盘品质受到影响，此地段楼盘主要以地段优越受到客户认同。产品形态比较单，基本上以多层为主，只有栋小高层。户型集中在三房之间，只有少量复式存在。此地段楼盘价格受本身地理位置有关，人民路以及颍河路两条东西走向道路能提升周边物业价值。从现放量楼盘来看，客户认知度高，但楼盘大都未开盘，因此具体表现还有待检验。四南二环附近区域楼盘名称位置总建面积产品形态主力户型均价开盘时间销售率南二环附近新天地汽车南站旁，年底万霖花苑二道河路与中清路交叉口现推出翠玉江南南二环路中国移动大厦对面年月全部推出小结人员中，也有少部分人买房是为了投资。以投资为目消费者，比较看重地理位置价格，这两方面因素会对其投增强。通过合同分配风险。合同规定风险分担责任及谁对风险负责。采取其他方式，例如采用多领域多地域多项目投资以分散风险。认真研究项目利益相关者化竞争为合作房地产项目开发涉及竞争对手银行顾客承包商经纪公司政府等，个项目成功最佳结局是大家共同成功，研究每个利益相关者需求，在博弈中寻求合作，找到利益共同点，是从事房地产项目风险管理最高境界。房地产市场繁荣有序，所有项目开发在合理项目定位中城市化进程住房需求等驱动房价上涨内在动力依然较为强劲同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提在区域价值很高，为武汉市公认豪宅区。人居纯度良好，附近社区生活和谐性较高。物业优势本项目集高层临湖住宅高层智能化甲级商务写字楼和大型商务三位体，体量大档次高，自身功能配套齐全，因此，具有独特物业优势。天安物业为武汉万全城提供物业管理顾问服务。项目周边或毗邻拥有金融街酒店及商务配套独享西北湖周边购物娱乐配套，坐拥新华下路和青年路餐饮休闲配套等优越条件，生活居住商务娱乐休闲购物等非常令，市场就会重归沉寂。所以年市场行情，还是取决于中央政府稳定房价决心和出台具体调控改革措施。中央政府处在各方利益核心点上，中央每次表态都会引起市场波澜，因而中央出台政策也会越趋稳重。当前，宏观经济三区域地貌略四场地地基土基岩构成及特征略六地震地质条件略第六章项目分析优势区位优势项目位于武汉市商业中心区，地处武汉市金融条街和中央生活区西北湖畔，近傍西北湖广场和喷泉公园，现代购房者都追求依山傍水，享受自然亲近自然，而本项目有着优越自然景观优势金融街与之隔道相邻，中心商务区写字楼娱乐休闲购物优势得天独厚。项目所处国十条与此前中央所有调控楼市政策方向脉相承，但更加系统全面，从调结构抑投机控风险明确责任四个方面，正式确定了年中国房地产政策基调和架构，今后年中国房地产市场变化将难以脱离此政策背景关工作人员和个体户中，投资行为比较强。政府机关工作人员，条件稍好早就有了住房，但是其中有部分住房时国家分配或者房改房，这类房子没有选择余地，因此大部分政府工作人员对现有住房不满意，不满意因素有地理因素住房内外环境楼盘建筑设计配套设施等，因而他们有了住房也希望购房，目是改善居住条件。政府工作人员中，也有少部分人买房是为了投资。以投资为目消费者，比较看重地理位置价格，这