（终稿）居住小区房地产开发新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

施工排水不直流入下水管网，应设简易沉淀池，以防止水质污染及堵塞下水道。

加强对施工场地雨水排除。

本工程会填土应尽量采用本工程施工过程中所产生土方，以减少剩余残土量。

建筑残土及建筑垃圾按照市政部门有关规定送至指定地点统处理。

小区建成后，应搞好绿化建设，加强鲁化管理，提高绿化水平，可有效吸附空气尘埃，涵养水源，净化大气质量，努力创造个好生态环境。

经济影响分析经济费用效益分析小区开发建设项目经济效益评价，是按照合理配置资源和社会经济可持续发展原则，采用影子价格社会折现率等国民经济评价参数，从国民经济全局角度出发，考察建设项目经济合理性。

项目国民经济效益识别与计算该项目经济效益体现为小区居民提供住宅，采用消费者支付意愿测算项目为社会提供效益。

项目国民经济费用识别计算该项目建设工程费用由工程费用设备费用安装费用和其它费用等组成，估算投资万元。

工程国民经济费用调整主要设备和材料费用调整按现市场机制发育比较完善，市场价格等同于影子价格作为项目国民经济费用计算价格，不与调整。

土地国民经济费用调整，土地成本为万元。

劳动力国民经费用调整熟练性劳动力因子工资换算系数取，非熟练性劳动力因子工资换算系数取进行调整。

国民经济评价指标本项目实施具有良好国民经济内部收益率。

评价和结论小区工程开发建设项目国民经济内部收益率达与社会折现率，净现值大于零。

因此，从国民经济全局角度看，该项目建设是合理可行。

行业影响分析市目前房地产开发产业正处于蓬勃发展时期，市区内从东至西从北至南各家房地产开发企业建设优秀楼盘呈现出百花齐放百家争鸣态势。

具有良好成绩，已完成开发项目以其优良品质，人性化设计和完善物业管理而受到业内外人士致好评，由于各家房地产开发企业经营理念不同，开发建设住宅产品各有所长，满足不同阶层人士需求，因此，开发项目不会形成独秀垄断局面。

通过各家房地产开发企业之间合理竞争，从而促进了市房地产开发产业健康有序地向前发展。

社会影响分析项目对社会影响分析该项目将原有农耕用地利用，建设商品住宅楼和配套商业中心。

项目事实将极大提高土地资源利用率，增加该区域房产供应量。

该项目对现有土地进行合理整合统安排，能够在原有基础上提高土地综合利用率。

该项目同时积极响应市政府对棚户区该栽号召，属于民心工程。

小区建设极大改善了由居民生活环境和居住条件，提高居民生活质量，促进发展。

项目所在地区与适性分析该项目有承办，市政府及各级领导部门对该项目是关心和重视。

各有关方面领导出面参加建设单位与建设用地所在房地产市场发展提供了良好外部经济环境。

高速发展经济列车是个城市房地产市场繁荣基础，也是人均购买力提全面性。

在设计研究过程中，认真贯彻执行国家有关法规规范，搞好环保节能卫生安全及消防等设计。

项目提出背景房地产业在国民经济中占有重要地位，温家宝年月日部署落实中央政策措施七项工作中，明确提出对房地产行业定调，温家宝用重要支柱举足轻重至关重要来形容房地产行业对国民经济意义。

另外地产行业对金融业影响也是巨大，为其提供广泛信贷资源。

地产行业复苏能有效促进金融业稳定。

虽然目前受全球经济危流空港物流保税中心等在内多功能城市产业新区。

净月组团南区建设配套齐全设施先进自然和谐环境优美生态新城区。

东部经开工业新区建设以先进制造业为主产业新区。

西部客站发展区建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主多功能新区。

北部新城区建设以北部商贸中心区域性物流园区装备制造业和生态宜居地为主多功能城市新区。

城市定位新兴科技文化之城历史文化旧时伪满国都，如今文化新都城市环境森林之城，北国春城城市格局潭河新四环六辖区四开发区下辖四副县城市人格立自强不息之志，养天地浩然之气城市理念厚德载物，求实创新城市精神宽容大气，自强不息城市价值观地维赖以立，天柱赖以尊城市自然观古今贯通，天人合城市伦理观崇文尚德，重行致远支撑点中国汽车工业最强中国汽车之都东北光电工业最强光学之都东北电影文化最强合理建筑物朝向，有利于充分利用太阳能和组织夏季自然通风。

建筑物尽量减少外维护结构面积，以降低热量损失，将建筑物体形系数控制在以下。

居住部分节能设计遵循民用建筑节能设计标准，商业部分节能设计遵循公共建筑节能设计标准。

采用良好节能材料，有利于建筑物主体节能设计。

建筑洞口面积设计根据国家及自治区标注内采用合理洞口比例洞口，采用节能型建筑门窗，其各项节能指标符合国家相关规定。

采用节能型变压器。

无功功率补偿，将功率因数提高到以上。

照明优先采用荧光灯及透光率较好节能灯具。

住宅走廊楼梯间采用节能声控灯。

节水给水管道设计，未减少水头损失，对管道走向路径进行方案比较，尽量缩短管道长度选择管材时，尽可能选择管道粗糙系数小材料，以减少水头损失严格控制各用水点水呀，减少管道漏水率，避免管网跑滴楼等水资源浪费。

供水选择用国家推荐节能设备。

选择节水型卫生设备。

个工业化城市化国际化市场化整体提升新阶段，为市在较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好外部环境。

党中央国务院关于≪进步深化城镇住房制度改革加快住房建设通知≫中指出稳步推进住房商品化社会化逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情所需住房新制度加快住房建设，促使住宅业成为新经济增长点，不断满足城镇居民日益增长住房需求。

根据十五规划要求，市切实转变住宅房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，积极推进住宅产业化建设，大力发展普通商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展，提高居民居住生活水平，促进经济社会和人全面发展。

产业政策分析建设经济适用商品房住宅，不但可以推动国民经济发展，而且可以改善人民居住条件，同时又能够美化市容市貌。

该项目建设符合≪中华人民共和国房地产管理法≫≪中华人民共和国土地管理法≫≪中华配套设施，各项用地平衡指标满足城市居住区规划设计规范。

本居住小区建设是将原有农用耕地合理利用，大大提高了土地利用率，节约土地资源。

生态和环境影响分析场址环境现状该项目场址位于城东火车站站前大道左侧中段，地理位置优越，具有较好基础设施条件，环境幽雅，空气新鲜，场址环境现状良好。

项目建设对生态环境影响噪声污染本项目噪声主要来源于施工设备和运输车辆作业。

施工过程中动用挖掘机搅拌机振动器铲车钢筋间断机等机械，这些机械设备噪声值在，对周围环境将产生定影响。

大气污染施工扬尘和施工车辆产生尾气对大气产生定污染。

施工工地因做饭而排放油烟和燃用液化气石油气产生二氧化碳。

水污染施工期水污染主要是基础施工和清洗搅拌设备排放含泥浆废水，虽然排放量较小，但泥浆含量高，流入环境会造成定污染。

固体废弃物施工期间产生固体废弃物主要为建筑残土和建筑垃圾。

生态环境保护措施尽森林之城，北国春城城市格局潭河新四环六辖区四开发区下辖四副县城市人格立自强不息之志监理主要材料其他第九章项目实施进度安排根据小区建设总体规划及资金落实等因素，确定该项目建设期为年项目前期工作，包括方案设计编制可研报告办理各种审批手续规划设计施工图设计工程招标场地整平土建工程施工设备安装等工程竣工，验收交付使用。

项目进度计划表年份月工作内容年年编可研项目立项施工图设计工程招标场地平整部分土建工程施工竣工验收交付使用第十章投资估城乡居民收入增长加快，拉动房地产市场城乡居民收入增长加快，就业增加较多。

年城镇居民人均可支配收入元，科技文化产业基地，城市定位对于本项目指导意义放在新兴科技文化之城之上。

项目通过城市定位与居住文化定位有效对接，将使项目脱离传统竞争格局，引领房地产业居住文化变革。

房地产市场分析开发情况年市房地产施工面积万平方米。

房地产竣工面积万平方米，其中住宅万平方米。

房地产施工面积万平方米房地产竣工面积万平方米年月，市开发施工面积万平方米，同比比增长，增速比上年加快个百分点。

固定资产投资增长较快，全年全社会固定资产投资亿元，比上年增长。

其中，城镇固定资产投资亿元，增长农村固定资产投资增长。

全年房地产开发投资亿元，比上年增长，加快个百分点。

中国汽车之都东北光电工业最强光学之都东北电影文化最强电影之都东北农业实力最强农业之都东北科技实力最强科技之都东北教育实力最强大学之城，座拥有四千年古典建城史和二百余年近代城市发展史东北核心城市，座承载了中国太多梦想与期待东北之都，座日益开放繁荣富强国心施工，争取按计划开工，确保工程顺利进行要进步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进步开展瓶颈，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。

第二章市场需求预测分析优美生态新城区。

东部经开工业新区建设以先进制造业为主产业新区。

西部客站发展区建设以城市西部客运站场服务和产业配套为主多功能新区。

北部新城区建设以北部商贸中心区域性物流园区装备制造业和生态宜居地为主多功能城市新区。

城市定位新兴科技文化之城历史文化旧时伪满国都，如今文化新都城市环境森林之城，北国春城城市格局潭河新四环六辖区四开发区下辖四副县城市人格立自强不息之志