居住用房和商务用房及配套设施新建项目可行性投资论证建议报告

建筑设计主要规范及标准建筑结构荷载规范建筑地基基础设计规范混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范建筑桩基技术规范地下工程防水技术规范砌体结构设计规范高层建筑混凝土结构技术规程高层建筑箱形与筏形基础技术规范建筑地基处理技术规范人民防空地下室设计规范钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程建筑风格及立面特点依照以人为本建筑设计理念，体现休闲简约建筑风格，将新古典美学精细质感厚重和美感充分体现。

在建筑立面上采用欧洲古堡颜色，用复杂线条曲线表现出优美动感多变视觉效果在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式古朴和深沉，又尽显尊贵典雅，浸透豪华设计哲学建筑立面体现典雅细腻新古典风格，采用大尺度阳光露台，经典三段式立面，在写意浪漫中透露出典雅尊贵艺术气息。

建筑户型特色细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性平面设计以满足日益变化生活模式。

充分考虑西安气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨明卫，提高生活品质。

住宅户型格局方正大气，功能布臵合理，空间结构紧凑。

户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来市场需求，提升卖点。

如阳光电梯厅空中内庭院大阳台和飘窗等。

采用最经济核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。

结构设计指导思路在结川省建设厅四川省建筑工程总公司四川华西集团总公司演变发展具有工程总承包能力和国际工程承包能力国家，其中住宅建筑面积总计户，商业用房，地下停车库建筑面积，其他辅助用房建筑面积。

容积率绿地率。

项目共有机动车位个。

各类住宅套型指标如下序号名称户数套内面积销售面积面积合计商铺二住宅多层经济型二室二厅三室二厅二小高层经济型三室二厅三室二厅二室二厅三地下车库及配套四建筑总面积致民路号综合楼项目由四川中颐建筑设计院有限责任公司提供方案，已报成都市规划局审批以天然气为燃料，加上较完善户内设施，室内环境较为理想。

并且区内环境绿化主要采用大面积花园绿地，结合阳台垂直绿化屋顶花园植草砖等，并通过沿道路体呈线性或环状绿化，使整个小区成为个环境舒适优美宁静区域典范住宅。

综上所述，致民路号综合楼开发项目所处区域交通便捷发展迅速，周边生活配套设施齐全，是个成熟较有规模城市中心居住区。

本项目报建手续完备合法，施工计划周密具体合理。

因此，评估认为本项目建设条件是具备。

第三章项目市场分析市场宏观形势分析年，中央提出了要把住宅建设培育成为新经济增长点，逐步实行住房分配货币化政策，从此掀开了中国房地产发展新篇章。

国家先后出台了建立和完善以经济适用房为主多层次城镇住房供应体系发展住房金融培育和规范交易市场等进步深化住房制度改革方案，为房地产市场全方位启动创造了良好政策环境。

二成都市房地产市场状况成都市位于成都平原中部，属于亚热带湿润西安三环路工程已经在年竣工郑西高速于年年初试通车并在年之内全线正式通车，您可以在小时内到达郑州生态环境条件本住宅开发项目位于太元路与玄武路交汇处，西南方向有大明宫国家遗址公园，此处环境优美绿树成荫真正生活天地与大自然完美结合。

施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。

城市主次干道水电煤气通讯等市政设施配套完善，承担施工任务施工队伍，只要满足施工资质企业就能完成施工任务。

而陕西省满足资质要求企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地施工道路用水用电均已满足，故施工条件较好。

气候条件西安属于暖温带半湿润季风气候区，雨量适中，四季分明。

无霜期平均为天。

月份最冷，平均气温月份最热，平均气温年平均气温。

极端最高气温年，极端最低气温年月日。

近年来气候呈暖化趋势。

年，月份平均气温，月份平均气温。

年平均气温方大，人口多，单张派发能起到良效。

营销活动活动西安大型文化论坛。

活动二系列名人讲座。

媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传开元壹号，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售半做好蓄客准备。

开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在西安知名度，加以促进销售。

开盘三个月后，公司会尽快出样板房实景园林开放，加大广告投放力度。

公交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。

路桥广告贯穿项目营销始终。

影视广告开盘前个月高密度投放，开盘后在每次推新货时前周每天投放。

西安报纸开盘前月投放次，以及每次新货上市投放次。

单张派发每天均需进行推广方式，力求单张波及到西安每个角落。

短信推广般个月派发次，开盘前每周发送次。

公关活动开盘前举行场活动，开盘当日举行场，开盘后视销售情况举行。

第建设社会主义新农村项战略措施。

项目建设是城市化先行者随着城市化不断发展，民用建筑需求会不断增加。

更是响应国家政策号召，努力为国家和谐社会改善人民生活条件贡献份力量。

项目建设是提高人民生活水平必经之路项目建设能将很多分散住房居民集中居住，这样使得教育医疗等各个方面都会更好改善。

也使得政府能更好管理。

从而提高了人民生活质量，使得人民精神生活更加充实。

第五章建筑方案设计依据居住区规划设计规范年版建筑设计高层建筑设计防火规范汽车库停车场设计防火规范城市规划编制办法西安市城市规划行政技术准则西安市年城市总体规划项目总体规划方案规划设计原则挖掘地块核心价值，以城市连营商业视角规划社区以销售为主导分期规划设计，保证项目滚动有序运作以建筑群体围合创造灵活多变环境空间④人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免本项目建设条件是具备。

第三章项目市场分析市场宏观形势分析年，中央提出了要把住宅建设培育成为新经关报建集资费合计二投资估算说明土地费用万元本次评估确认项目综合用地成本为万元含土地出让金，折合净地价为万元亩万元亩含土地出让金，该项目土地款已全部付清。

前期工程费万元按照企业提供付款凭据相关合同及行业标准，测算地勘费设计费三通平监理等共计万元。

目前已付清万元三通平费用。

房屋开发费万元建安工程费万元建安工程费以年四川省建筑装饰工程计价定额和全国统，室外消防给水系统与生活给水系统共用。

每幢楼房各单元底层设消防栓等设备，各单元楼梯直通层面，消防用水管理局统计，年月市区商品房销售面积平方米，同比增长成交金额亿元，同比增长其中住宅成交面积平方米，同比增长，成交金额亿元，同比增长。

月供应面积为平方米，同比减少了，供应缺口为平方米。

基本上是住宅物业产生缺口，达到平方米，加上去年全年住宅万平方米缺口，住宅总缺口达到万平方米，销售异常强劲。

月市区商品房销售均价达到元平米，比去年同期每平方米上涨元，增幅仅为。

其中住宅销售均价为元平米，每平关规定执行。

总平面上各幢住宅楼之间间距均按规范要求布臵，且在消防车道环绕。

室外设消防栓系统按规范要求，根据建筑布局特点，般在主次交通线及入口宽直线段上每米设臵处室外地面式消火栓，服务半径不大于米地产市场全方位启动创造了良好政策环境。

二成都市房地产市场状况成都市位于成都平原中部，属于亚热带湿润季风气候区，热量丰富，雨量充沛，四季分明。

成都市作为四川省省会，占据着西南地区科技金融商贸中心交通通讯枢纽地位。

根据国家统计局和全国城市社会经济发展评价中心评价，成都市位于全国城市综合实力强和硬投资环境强排列之列。

截止年月，成都市城市居民人均可支配收入元，比上年同期增长。

人均消费性支出元，较电缆直埋敷设。

通讯干线同市话分局并网。

其它光纤电缆，信息网络线预埋入户。

四用气天然气直接由城市天然气干管提供，天然气管线到户。

用气标准平方米人日。

五空调每户均设空调插座并预留管孔及排台垂直绿化屋顶花园植草砖等，并通过沿道路体呈线性或环状绿化，使整个小区成为个环境舒适优美宁静区域典范住宅。

综上所述，致民路号综合楼开发项目所处区域交通便捷发展迅速，周边生活配套设施齐全，是个成熟较有规模城市中心居住区。

本项目报建手续完备合法，施工计划周密具体合理。

因此，评估认为本项目建设条件是具备。

第三章项目市场分析市场宏观形势分析年，中央提出了要把住宅建设培育成为新经