帝景苑酒店式公寓新建项目可行性投资论证建议报告

各种功能空间使用面积满足规定要求。

价格定位价格是项目开发最核心本质，其通过位置功能设计市场比较价格宣传包装等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化目。

通过对合肥市其它楼盘调查及分析，可知该项目是该片区个比较高档住宅物业，结合本项目优势和劣势，同时回避价格竞争，走中高档产品平民化消费路线，通过价格户型设计园林景观等条件抢占市场，本评估结合该区域现状，认为该项目住宅销售价格元比较有竞争力。

本项目销售单价采用市场法估计表重点楼盘可比因素分析表项目名称帝景公馆和花园信达西山银杏万科金色名郡住宅价格元平方米与项目距离距离米参考权重比重房地产状况区位实物权益可比价格和花园元平方米可比价格信达西山银杏元平方米可比价格万科金色名郡元平方米所以，平均可比价格元平方米所以，此项目楼盘售价预定为元平方米。

形象定位充分利用华地学府名都住宅项目成功品牌效应，挖掘产品价值地段优势学区优势和经验以及客户忠诚度深刻内涵，迎合目标客户群体需求，为项目推向市场创造具有说服力营销推广卖点，通过精准定位营销推广高效接触目标客户群体。

本项目规模较大，位处城市中心，周边配套齐全，居住氛围浓，中高端住宅项目较多，客户认知度高，同时本项目周边拥有丰富自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着定开发优势，关键是利用和发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造个高尚健康休闲生活社区是较为乐观。

第四章建设规模与标准项目地理位置本项目用地位于合肥市蜀山区望江西路号，潜山路和望江西路交汇处向西米，地处黄望潜板块核心区位。

占地万。

蜀山规划区依山傍水，环境得天独厚，今后合肥市将严格接制这地区规划，区内建设以园林旅游休闲娱乐和较高档次住宅为主，拟发燕尾服为市个高尚新社区，其周边环境还将进步改善。

蜀山规划区内开发用地已为开发商竞相争夺宝地，不可多得。

帝景公馆项目在此选址具有明显区位优势和较好开发建设条件。

图项目周边环境面开阔平坦，地势从西南向东北微度倾斜，海拔高度为米米。

临河耕地面积公顷，占总面积，其它为牧场沙住建筑及配套建设。

从经济发展角度分析，商住建设和消费既是提高人民生活水平全面建设小康社会重要内容，也是扩大内需拉动国民经济增长项战略方针。

据有关资料表明，我国要想实现城镇体化目标，建设规模化住宅区时间还需持续十几年到二十几年时间。

根据巴彦淖尔市十五规划完成情况和十二五规划，临河区将充分利用新轮城市化发展契机，进步完善城市发展规划，加快旧城区改造建设，落实居民安居工程和不同档占，矿化度占。

深部以淡水为主，◇社会经济经济平稳较快增长。

初步核算，全年实现地区生产总值亿元，增长。

其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

按常住人口计算，人均地区生产总值元，比上年增长。

产业结构不断调整。

农业产业化步伐加快，优势产业继续发展工业生产持续快速发展，骨干企业拉动作用明显第三产业增长加快，呈现良好发展势头。

国民经济三次产业比重由上年同期调整到。

财政收入快速增长。

全年完成地方财政收入亿元，增长。

其中般预算收入完成亿元，增长。

全区税收收入完成亿元，增长，占全年财政收入。

其中，增值税营业税企业所得税个人所得税四大主体税种共完成收入亿元，增长，对全年财政增收贡献率达到。

财政支出结构更加合理，逐步向公共与民生领域倾斜。

全年般公共服务支出亿元，增长教育支出亿元，增长社会保障和就业支出亿元，增长医疗卫生善周边电子商业日渐繁华，也将带动些商住两用客户们兴趣。

威胁竞争风险未来几年，西环中心天鹅湖附近将涌现较大量住宅项目，导致市场供应量增加，将会分流大量客户，市场竞争加剧市场风险项目规模小，资金链紧张，不如大项目那样能抵抗住市场大起大落能力，抗风险能力较差政策风险愈来愈严市场调控政策使得市场需求量进步减少，未来房价走势，不容乐观。

项目客户定位目标客户初步定位基于以上调研分析结论，本案目标市场和目标消费人群应是第层面合肥本地就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅客户群体主要是对该区域情况较为熟悉，且已形成该区域生活认同和生活情节这部分客户，因此，我们可以推断，这些客户主要来自于老城区北城等区域。

另外，蜀山区将作为合肥市政务中心，其吸引力将涵盖合肥市内其他区域和周边郊县。

再次，随着蜀山区逐步发展和日渐成熟，本区域内将聚集大量高端白领人群，他们平最高新兴城区。

区属销售情况分析在年区属销售中，合肥市个区销售量均同比去年出现了不同程度下跌，而且各行政区销售量均未超过万套，其中只有蜀山区和瑶海区销售量是超过了套。

蜀山区销售套数是各区中最大，其销售了套，排名第二位是瑶海区，其销售套数为套。

表年合肥市住宅商品房分区销售情况及同比变化览表年年年年同同比比蜀蜀山山区区庐庐阳阳区区包包河河区区瑶瑶海海区区高高新新区区经经开开区区政政务务区区新新站站区区滨滨湖湖区区图年合肥市分区住宅销售套数及同比变化图年合肥市区属销售均价表中可以看到，蜀山区是区属销售均价为元区域，处于中等水平。

表年合肥市住宅类商品房区属销售均价览表排名区区属属均均价价高新区政务区蜀山区经开区瑶海区庐阳区包河区新站区滨湖区分析结论从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展核心区域，尤其是本项目前期成功实离主卧次卧通风状况良好缺点客厅面宽米，在目前余杭购房者心目中该面宽偏小从分户门到生活阳台之间进深太长，会给购房者带来不适感表平方米楼房型单位平米优点客厅面宽达米客厅方正餐厅客厅分隔明显主卧内有卫生间，两间次卧也都靠近卫生间，晚间上卫生间方便缺点主卧通风不良餐厅为暗间总面积客厅餐厅活动室房房房约房卫生间卫生间厨房储藏室生活阳台工作阳台表平方米楼房型单位平米总面积客厅餐厅活动室房房房房卫生间卫生间厨房储藏室生活阳台工作阳台优点客厅主卧都朝南平米房间开有东南向窗，较好地解决了该房采光问题厅房都较方正客餐厅与卧室分隔明显采用凸窗缺点分户门至生活阳台间进深较长餐厅为暗间主卧不通风表平方米楼房型单位平米总面积客餐厅卫生间工人房房房房约房卫生间卫生间厨房储藏室生活阳台工作阳台优点客厅面宽达米五间房中有三间是朝南业比重由上年同期调整到。

财政收入快速增长。

全年完成地方财政收入亿元，增长。

其中般预算收入完。

扬尘受风速大小影响，因此，禁止在大风天气下进行施工和减少建筑材料露天堆放。

同时施工作业区应配备专人负责，作到科学管理文明施工在基础施工期间，应尽可能采取措施提高工程进度，并将土石方及时内容类型排放源编号污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物运输车辆场尘达标排放水污染物生活污水油物化污水处理站达标排放固体废物生活垃圾生活垃圾及时清运综合利用噪声加强管理，禁止鸣迪，使十五期间，巴彦淖尔市总量由年亿元增加到年亿元，增加了倍，年均增长率财政收入由年亿元增加业和居住环境成熟，是十分理想项目建设地点。

建设内容规模建设内容及规模项目规划总占地面积平方米，总建筑面积平方米。

用地强度指标建筑容积率，建筑密度，绿地率项目建设方案规划设计方案项目本着功能人性化建筑现代化风格特色化环境生态化管理智能化规划设计理念，注重建筑文化性与可读性。

通过整体布局空间组合环境营造等，构建个具有地域文化特色和时代风貌经得起时间考验商业建筑。

本项目空间布高，经济社会发展趋势和谐，各方面工作都取得了明显成绩。

巴彦淖尔市属于我国西部新型发展中城市，自然资源和人文资源十分丰富。

随着我国西部开发战略实施和深入，城市经济也展现了其快速发展势头和深厚发展潜力。

在领域倾斜。

全年般公共服务支出亿元，增长教育支出亿元，增长社会保障和就业支出亿元，增长医疗卫生支出亿元，增长环境保护支出亿元，增长。

◇基础设施条件临河区交通较为发达，包兰铁路线京藏高速公路由东向西贯穿市内道路网发达，公路交通便捷，以国道及省道为主干公路交通网实现乡镇通公路通讯条件优越，快捷程控电话可直拔国内外，移动电话方便快捷广播电视覆盖全区，有线电视全部联网电力和能源供给充系列优惠政策，同时建立了行政服务大厅，实行厅式办公，条龙服务，以公开透明高效行政方式，为广大客商提供周到细致服务。

◇社会经济近年来，巴彦淖尔市各级党委政府以科学发展观为指导，加产总值亿元，增长。

其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

按常住人口计算，人均地区生产总值元，比上年增长。

产业结构不断调整。

农业产业化步伐加快，优势产业继续发展工业生产持续快速发展，骨干企业拉动作用明显第三产业增长加快，呈现良好发展势头。

国民经济三次产业比重由上年同期调整到。

财政收入快速增长。

全年完成地方财政收入亿元，增长。

其中般预算收入完