（终稿）常德市汇美家居广场工程新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

虽然不可能对中心村行政村给予全面调整改造和综合整治，但是对村际之间道路水渠田园绿化都会给予布局安排和配套建设，因而土地开发整理可以把田野自然美和人工美有机地结合起来创造新农田生态景观。

这些景观通过便捷路网，与城镇景观遥相呼应，又转化为城镇大绿化大交通部分。

土地开发整理通过迁村并址，撤并自然村，整治空心村，又直接推动了中心村和中心镇建设。

也就是说，土地开发整理既可以按照土地利用总体规划要求，加强农用地分区建设，又可以直接或间接地支持城市建设，有利于工农结合优势互补，互动发展城乡体。

土地开发整理可以为城市建设输送更多城市居民。

通过土地开发整理，走农田标准化，灌溉道路网络化，林带田园化，既有利于农业机械化作业，农业新技术推广和普及，又有利于提高农村劳动生产率，降低农业生产成本，有效地增强抗自然风险能力，为农业适度规模经营创造条件也使农村劳动力退出第产业，转入城镇第二产业第三产业成为可能。

土地开发整理过程也就是用现代思想观念改造农村旧传统过程。

土地开发整理运用先进机器平整土地，运用先进技术修筑工程，运用先进管理组织施工，运用城市文明改造农村旧习俗经过长期参与，使农民观念得到更新，便于掌握更多生产技能，农业现代化水平将大幅度提高，同时必将极大地燃民整体素质。

农民素质得到提高以后，必将加快向城镇流动，从而使城市建设速度进步加快。

随着我国工业化现代化发展步伐加快，城市人口必将有个较快增长。

据专家分析，未来二十年，我国城市化水平将由年提高到年左右，年。

土地开发整理可有效缓解城市建设中土地供求矛盾城市化发展，城区范围扩大，必然要占用耕地。

面对人多地少，耕地后备资源又十分有限国情，通过土地整理处理好城市建设与耕地保护生态保护和失地农民利益保护之间关系显得优为重要。

这就要求我们必须转变土地得用方式，走集约利用内涵挖潜路子，在智谋扩大城市外延用地同时，通过土地整理，积极盘活存量土地加强旧城区旧街道改造充分利用现有基础设施，科学规划，合理布局要根产业集群和特色区域逐步形成。

四是家具城建设方兴未艾。

规模越来越大，水平越来越高。

同时批经销商队伍已现已累计完成投资多万元，并已建成希豪苑希豪嘉苑丽都名居三个大型商居小区和慈利商贸城，建筑面积万平方米。

公司在年年年分别获得常德市政府颁发房产开发与销售二等奖和三等奖，在年被湖南省房产协会开发协会评为房地产开发诚信单位。

公司经过近十年艰苦努力和快速发展，目前已成为常德市房地产开发市场上支生力军。

常德希豪房地产开发有限公司为了适应市场需要，经研究决定在常德市南坪路以南，皂果路以西建家居产业凸显优势。

家居产品种类逐渐丰富。

生产成本低，销售价格低。

常德市有丰富竹木资源，为发展特色环保家具产品奠定了基础。

质量逐步上升。

质量由原来粗放型发展到现在精细化。

外销产品占比上升。

年外销产品占本地生产量。

四是存在问题知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。

产品开发滞后。

外地产品市场占有率高。

家饰灯饰厨卫等产品，几乎是外来产品。

常德市家具流通市场发展现状常德市成气候成规模专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。

火车站家具城经营面积约万平方米，经营客户约户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户达到饱和。

火车站家具城经营场址是以层高楼批地，将来是常德市国道口标志性建筑。

年常德市委市政府在家具产业园正式启动前，为带动家具产业园全面开发和建设，以年期临时建筑作为首期工程，建成家具家饰城，吸引经营者入场经营，经营形式为租赁经营求提供双回路供电专线。

交通常德交通方便快捷，是全国个交通枢纽城市之，是全国较少同时拥有铁路航空水运和高速公路立体交通体系内陆城市。

公路德山境内有和两条国道，现已建成长沙至常德常德至张家界常德至吉首高速公路和在建二连浩特至广州高速杭州至瑞丽高速都经过德山开发区。

铁路连接京广和枝柳线长沙至石门铁路穿境而过，年运输量万吨货运站就座落在德山开发区石长复线已于年四季度动工建设，常德至长沙城际轻轨已于年上半年动工建设。

水运流经德山开发区沅江常年可通行千吨级货轮，常德港现有吨级货运码头座吨级集装箱货运码头座，经水路运输可以到达上海南京武汉重庆等重要港口城市。

航空常德机场距离市区公里，该机场可起降波音客机，现已开通至北京上海广州深圳武汉成都昆明海口等地航班。

实施西部大开发和中部崛起伟大战略，必将对常德经济发展产生极其深远影响，为陈化经济建设带来千载难逢历史发展及居民生活所需供水供电，并可以为企业设计双回路供电。

区内还有占地面积多亩森林公园，作为城市公共绿地，为园区营造了良好生态环境。

在大力发展工业同时，开发区按工业新城，城市新区要求，着力打造环境优美三产发达生活便利理想家园。

在人文自然环境方面，正在重点建设两条风光带条是包括乾明寺公园蚩尤阁蚩尤善卷画墙和尚桥苏家渡民俗村姚湖公园在内沅水风光带二是包括万寿殿香火街善德观德山森林公园在内枉水风光带。

在人居环境方面，批设施完善功能齐全环境优美大型楼盘正陆续落成。

与此同时，教育卫生文化娱乐金融服务电信通迅等公共事业，也有了长足发展。

自然条件气象德山开发区属亚热带季风气候，主要气象参数如下年平均气温年平均雨量年日照时数年主导风向年平均风速年平均气压因此，根据区域具体气象条件，制定工程日期施工表，建议施工避开雨季及不利时节重地位。

通过城市化带动工业化，实现现代化，充分发挥城市集聚和辐射效应，能够极大地促进常德发展。

同样土地开发整理是合理配臵集约利用土地资源，提高土地利用率战略措施，实现农业现代化也离不开土地开发整理。

常德市德源投资开发有限公司是国有法人独资企业，投资方为湖南常德德山经济开发区区管委会。

德山经济开发区是年成立省级重点开发区。

年月，湖南省体改委以湘体改字„‟号文件，批复同意德山经济开发区建区申请。

年月，省人民政府以湘政发„‟号文件，批准德山经济开发区为省级经济科技开发区。

年月，省人民政府常务会议又批准将德山经济开发区列入全省大重点开发区。

年月，经国家发改委第三批审核公告，德山经济开发区被国家正式认可为省级经济开发区，总面积平方公里，总人口万。

年，德山经济开发区被湖南省委省政府授予全省非公有制经济发展优秀工业园区称号。

常德属湖南省城市经济圈，而德山是常德工业重镇，进入了长株潭两型社会建设现状常德市成气候成规模专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。

火车站家具城经营面平方米。

根据本项目销售策略，购买门面投资者次性按返还三年租金年回报率，即相当于降价。

降价前，商铺销售均价为元平方米，降价后，销售均价为元平方米，降价后销售均价与常德市家具产业产业园销售均价处于下限。

本项目层商铺降价前销售均价为元平方米，降价后销售均价为元平方米。

降价后销售均价与本市预警预报系统报盘价元平方米对比，售均价下降了。

二层销售均价为元平方米，降价，销售均价为元平方米。

到改善。

城乡居民收入增长迅猛，消费升级步伐加快。

市区城镇居民可支配收入元，比上年增长，居民人均消费性轨完整工业体系，产品能基本满足经济发展和人民生活需要以及国际市场出口需要。

未来五到十年，在国内经济高速发展人民生活水平稳步提高和国际市场需求旺盛国际家具产业转移大背景下，中国家具行业迎来第二个高速发展期。

这个时期主要不是在量扩张，而是质提高。

用高新技术改造传统产业，转变增长方式，提高产品质量，实现第二次飞跃，基本实现由家具生产大国向强国跨越目标。

家具企业向规模化专业化品牌化趋势发展。

品房屋销售额达亿元，比上年增长。

年全市居民储蓄存款亿元，比上年增长。

年全市人口自然增长率持续下降。

年末总人口万人，全年出生人口人，全年净增人口人，人口自然增长率。

全市城镇化水平为。

年全市人民生活继续得全面开发和建设，以年期临时建筑作为首期工程，建成家具家饰城，吸引经营者入场经营，经营形式为租赁经营。

火车站家具城建设初期，因规划原因，存在消防隐患。

虽然火车站家具城按照政府要求年批继续经营，但是火车站家具城因政府计划用地内容不变和消防因素会适时取消，迁址经营。

真优美家居广场经营面积约万平方米，经营户约户，经营形式为租赁经营，因场地局限，经营户达到饱和。

而且市场内均无仓储中心，造成了仓储与销售脱常德市经济及家具流通市场发展情况常德市经济发展概况根据常德市统计局发布年常德市国民经济和社会发展统计公报，年全市实现地区生产总值亿元，同比增长，增幅比上年提高个百分点。

按常住人口计算，人均发展特色环保家具产品奠定了基础。

质量逐步上升。

质量由原来粗放型发展到现在精细化。

外销产品占比上升。

年外销产品占本地生产量。

四是存在问题知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。

产品开发滞后。

外地产品市场占有率高。

家饰灯饰厨卫等产品，几乎是外来产品。

常德市家具流通市场发展现状常德市成气候成规模专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。

火车站家具城经营面