（终稿）常德市汇美家居广场建设工程新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

年两个市场家具销售额达到亿元，比年销售额亿元翻了番，复合增长率达。

按照中国家具行业协会十五建议，家具增长率较为适宜，常德市家具产业受政府政策扶持，处在成长期，可以以此作为估算依据，在十五期间，以年常德市家具产业产值亿元基数计算，年常德市家具产值可达亿元。

年可达亿元，家具市场前景十分可观。

常德市家具流通市场发展趋势除家具产业发展趋势影响常德市家具流通市场外，还从消费者，房地产区域和交通影响常德市家具流通市场四个主要因素着手，全面分析常德市家具流通市场发展趋势。

从消费者收入和恩格尔系数分析根据国家统计局城市社会经济调查总队年调查文献资料我国居民收入群体与消费结构研究结论处于金字塔顶端高收入阶层，人口接近万，占城市人口左右，占全体人口左右他们人均可支配收入接近元，这个阶层消费倾向最低，恩格尔系数已降至以下，达到了发达国家平均水平，其所进行消费是种富裕型消费。

处于金字塔中部中等收入阶层，总人口在亿左右。

其人均可支配收入或人均纯收入在至元之间，这个阶层边际消费倾向居中，恩格尔系数在左右，其消费正在从小康型向富裕型从数量追求型向质量追求型转变。

处于收入金字塔底部低收入阶层，总人口在亿上下。

他们人均可支配收入或纯收入低于元，这个阶层边际消费倾向最高但收入增长缓慢，恩格尔系数在左右，其消费尚处于温饱有余阶段。

在这个阶层中，还有万左右人均纯收入低于元农村人口，其恩格尔系数在以上。

年至年，我国每年平均按速度增长，居民收入以两位数增长，扣除物价增长因素，收入增长率仍然接近。

通过几年积累，思格尔系数在左右消费人群，积累了庞大金融资产，为了资产保值增值需要，这部分人群会加大投资力度。

几年来股市跌跌不休，至今风险仍然没有释放殆尽，债市收益太低，由于对中国发展保有信心，这部分人群往往会把金融资产适时地有选择地投资到风险相对较低升值潜力大住宅和铺面上去。

思格尔系数在左右消费人群从小康型步入富裕型，生活从数量追求型向质量追求型转变。

这个群体约为亿人，业实现总产值亿元。

据海关统计，全年出口总额突破亿美元大关，达到亿美元，同比增长全年进口亿美元，增长投资项目可行性研究指南试用版，国家计委计办投资号审定国家计委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第二版建设部建标号房地产开发项目经济评价方法其他有关专业设计规范常德市统计局房产局等政府部门发布数据建设方提供其它相关资料。

项目提出理由年以来，常德市改革开放不断深入，国民经济稳步增长，社会事业长足发展，城市面貌焕然新，城市基础设施代化生产企业余家，年产值亿余元。

二是市场占有率上升。

年，家具市场规模小，不成气候，销售品种几乎全部是外地产品，生产企业也只能生产简单实木家具。

年，经过五年时间，培育了火车站家居城真优美家居广场两个大型家居市场，经营户由余户发展到余户，年仅指两个市场销售额达亿元，本地产品市场占有率升至。

税费从原来低税赋免收费到年年收税费余万元。

三是家居产业凸显优势。

家居产品种类逐渐丰富。

生产成本低，销售价格低。

常德市有丰富竹木资源，为发展特色环保家具产品奠定了基础。

质量逐步上升。

质量由原来粗放型发展到现在精细化。

外销产品占比上升。

年外销产品占本地生产量。

四是存在问题知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。

产品开发滞后。

外地产品市场占有率高。

家饰灯饰厨卫等产品，几乎是外来产品。

常德市家具流通市场发展现状常德市成气候成规模专业家具流通市场仅有火车站家具城和真家居产业凸显优势。

家居产品种类逐渐丰富。

生产成本低，销售价格低。

常德市有丰富竹木资源，为发展特色环保家具产品奠定了基础。

质量逐步上升。

质量由原来粗放型发展到现在精细化。

外销产品占比上升。

年外销产品占本地生产量。

四是存在问题知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。

产品开发滞后。

外地产品市场占有率高。

家饰灯饰厨卫等产品，几乎是外来产品。

常德市家具流通市场发展现状常德市成气候成规模专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。

火车站家具城经营面积约万平方米，经营客户约户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户达到饱和。

火车站家具城经营场址是以层高楼批地，将来是常德市国道口标志性建筑。

年常德市委市政府在家具产业园正式启动前，为带动家具产业园全面开发和建设，以年期临时建筑作为首期工程，建成家具家饰城，吸引经营者入场经营，经营形式为租赁经营与本地家具产品在生产发展和消费品味上相互影响相互作用相互渗透。

由于常德市流通市场构成特点，因此常德市家具流通市场潜力和发展前景与整个家具生产现状和发展，整个消费者构成现状与变化密不可分。

年全国家具产业发展现状据中国轻工业信息中心统计，年全国家具行业调整产业结构，努力开拓国内外市场，取得了优异成绩，生产内销出口均呈现出高速发展态势，为未来发展打下了良好基础。

国有及规模以上企业全年完成产值亿元，同比增长，产销率为，销售收入增长，利税总额增长。

年度全行业实现总产值亿元。

据海关统计，全年出口总额突破亿美元大关，达到亿美元，同比增长全年进口亿美元，增长。

家居行业高速发展是由于国民经济持续高速发展人民生活水平不断提高和国际市场需求旺盛大好形势推动结果。

全年家居行业发展有如下几个特点是生产规模不断扩大。

二是产品质量不断提高，花色品种不断增加，多功能性产品不断涌现，产品更加丰富多彩。

三是国际家具产业结构调整，加速向中国转移趋势。

我国良好投资环境和产业配套水平以及低廉劳动力将继续吸引大量外资注入。

欧元升值，美元贬值，使欧洲家具企业原辅材料涨价，出口受阻，将加速向中国转移。

美国日本韩国亦是如此。

家具市场向国际化趋势发展。

世界家具商把目光集聚中国，今年家具零关税，进口家具将进步扩大。

国际上大经销商也看中中国巨大潜在发展中市场。

家具流通向专业化梯度化趋势发展。

面对洋家具商进攻，我们家具流通企业必须改造目前无限扩大场地做法，要有特色，专业细分，大中城市中小城镇梯度化经营。

出口国家和地区多元化，出口产品多样化趋势。

美国对中国木制卧房家具反倾销使中国全行业受到了教育，同时也促进了我国家具出口国家和地区多元化及产品多元化趋势形成。

目前我国出口国家增加到多个，但近期仍以美国为主，欧洲和其他地区会增长很快。

家具会展国际化专业化大型化趋势。

目前上海广东几大家具展销售价格低。

常德市有丰富竹木资源，为发展特色环保家具产品奠定了基础。

质量逐步上升。

质量由原者返还租金，即相当于销售均价降价，实际销售收入层商铺面销售收入元万元二层商铺面销售收入元万元夹层商铺面销售收入元万元租金收入见第四章第四节第三点项目营销策略可行性分析根据汇美家居广场租赁政策，租金收入万元年租金收入万元年租金收入万元年租金收入万元合计总销售收入万元合计总销售收入万元合计总收入万元开发成本万元项目计算期销幅比上年提高个百分点。

按常住人口计算，人均元。

年房地产开发完成投资额为亿元，增速高达。

全市商营。

真优美家居广场经营面积约万平方米，经营户约户，经营形式为租赁经营，因场地局限，经营户达到饱和。

而且市场内均无仓储中心，造成了仓储与销售脱节弊端。

二常德市家具流通市场发展趋势㈠全国家具产业发展趋势中国家具行业正处于生命周期第二阶段即成长期。

近十年来中国家具行业经历了第个高速发展期，主要是以量扩张为主，初步建立起了门类齐全与国际接轨完整工业体系，产品能基本满足经济发展和人民生活需要以及国际有重大意义。

第三章项目市场分析营销方案常德市经济及家具流通市场发展情况常德市经济发展概况根据常德市统计局发布年常德市国民经济和社会发展统计公报，年全市实现地区生产总值亿元，同比增长，增几乎是外来产品。

常德市家具流通市场发展现状常德市成气候成规模专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。

火车站家具城经营面积约万平方米，经营客户约户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户达到饱和。

火车站家具城经营场址是以层高楼批地，将来是常德市国道口标志性建筑。

年常德市委市政府在家具产业园正式启动前，为带动家具产业园全面开发和建设，以年期临时建筑作为首期工程，建成家具家饰城项目建设是促进城市建设，完善城市规划需要随着城市建设步伐加快和常德市城市发展重心转移，常德市城市发展日新月异。

项目周边商业与居住氛围也在逐渐增强，学校银行集市已经形成，购物上学通讯储蓄就外地产品，生产企业也只能生产简单实木家具。

年，经过五年时间，培育了火车站家居城真优美家居广场两个大型家居市场，经营户由余户发展到余户，年仅指两个市场销售额达亿元，本地产品市场占有率升至。

税费从原来低税赋免收费到年年收税费余万元。

三是家居产业凸显优势。

家居产品种类逐渐丰富。

生产成本低，销售价格低。

常德市有丰富竹木资源，为发展特色环保家具产品奠定了基础。

质量逐步上升。

质量由原