广西柳州尔海山庄新建项目可行性投资论证建议报告

市人口状况有如下特征全市人口规模不大，城市区人口规模更小。

至年全市常住人口万人，城市常住人口万人占总人口比例，加上外来人口约万人。

人口增长动力非经济或城市发展因素。

年，市常住人口万人。

经过近年发展，目前约万多人，多年间，市经历了边贸发展高速期，在边贸发展高速期，该市只是出现大量外来人口，但这些外来人并未在此长期定居下来，变成市民常住人口增加原因是自然人口增长，不是经济发展，城市扩张结果。

如表市人口变化年状况全市人口市区人口年份数量万人年增长率数量万人年增长率城市化率年年年年年年含外来人口市城市基本特征如下城市化率不高目前市常住人口城市化率为，接近广西平均水平，属较低水平。

外来人口比例很高。

据相关人士估计，目前该外地人总数约万多人，相当于市城市人口三分之。

市就业状况影响全社会从业人员数社会就业状况也是影响房地产需求基础因素之，就业状况反映反出当地经济状况和收入状状况，市近几年就业形势及对房地产需求影响如下自年以，全社会从业人员出现下降趋势，这不利于房地产需求。

至年间就业形势未见好转，年全社会从业人员下降幅度比年有所减少，由此看就业率下降趋势并未得到改变，这不利于房地产需求。

市全社会从业人员变化状况年份数量人年增长率年年年年年市就业结构对职业结构分析，选择有价值房地产目标客户群依房地产发展较成熟城市经验看，具有收入稳定职业人群，和些企业主是房地产最大潜在购买群体，以下职业将是本项目潜在客户群体。

公务员，目前总人数约人。

教育医院人员工作者，目前总人数约人。

私营企业户，企业雇佣人员人。

个体户户，从业人员人。

经营有定年限个体业主，才是有价值潜在购买者。

国有集体企业数只有家，从业人员数少，并且目前该类企业效益大部份不好该类人群中，只有企业中高层以上管理者才是有价值潜在购买者。

成工业立柳强市富民指导意见，年月柳州市人民代表大会通过了十五社会经济发展计划，其中无论策划商业管理和物业管理工作，具有丰富房地产策划和运营经验和当地策划营销经验。

建筑设计和园林设计机构本项目整体规划建筑设计以及园林规划由英国皇家建筑师学会会员英国注册建筑师马来西亚首席建筑设计师冯小良本人及旗下团队操刀定做。

具有宽广视角和先进设计理念。

冯小良先生在英国二十年，完成诸多著名建筑设计，在中国直为和记黄埔合和等香港地产巨头项目提供设计。

物业管理机构中基地，整个面积相当于原来柳州城区面积，规划增加人口万人，成为名副其实另个工业柳州城区包括汽车产业城化工产业城轻工产业城高新技术产业城重工业产业城等，而原来工业基地成为柳州商业区和政治文教区。

经过近四年推行，整个规划区域已经形成，预计在接下来个五年计划中全部实现。

以上三个支撑柳州未来发展利好机遇，促进柳州整个城市升级和发展，为区域经济和房地产创造了无限空间。

城市规划布局明晰和发展引导，市政配套设施投入，营造良好房地产开发环境。

柳州最新城市规划于年在人大通过，个全新城市框架正在形成。

十五期间系列城市改造和配套工程实施，为房地产良性发展提供机会。

包括柳州铁路枢纽湘桂线改线工程柳州公路主枢纽场站建设工程鹧鸪江作业区二期工程柳江红花水利枢纽工程防洪堤大埔电站城市电网改造城市供水工程城市内环路及中心主干道工程柳邕路东段北雀路雅儒路改造。

建设了包括莲花市房地产业供应状况宅基地和二手旧房是主要产品形式年以前，各楼盘均没有系统营销，大多数房地产产品都处于隐蔽状态，由私人性质中介人完成大部份房地产交易，如想购房，般需多方打听，或通过当地小报纸来获得信息主要产品形式是宅基地和二手房。

如表类别物业产权地址开始出售时间物业形式面积成套物业银兴物业银兴街北段年二层商铺援越街上下二层宅基地祥龙小区年如下均为年收集整理相关信息援越街有成套二层商铺价格在元间每平方米间，此价格由层商铺与二层商铺混合成。

银兴街北段有二层商铺价格在元。

祥龙小区宅基地价格在元。

如表年市房地产价格状况类别名称地址物业形式面积售价成套物业银兴物业银兴街北段二层商铺万其它援越街上下二层万套宅基地祥龙小区元市国土资源局未能出让地块物业地址或名称占地面积建筑面积成交总价万成交单价浦寨商贸栋号莲塘小区计生局在院内祥龙小区区号祥市其它行业发展，还吸纳了大量就业人口，对外贸易经济在根本上影响了市居民收入和消费能力。

五市城市未来发展展望城市发展定位市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市东盟自由贸易区建立是市实现城市定位基石，南友高速路通车是城市发展朝定位目标迈进战略步骤之，可以肯定市城市定位是奠基在现实核心优势之上，该市城市定位战略是理性和科学，随着各大战略性项目建设，其战略目标完全能实现。

城市空间发展战略市城市总体规划方案充分体现了城市定位思想未来城市空间将向南面扩张，广西边境经济合作区位于南面，合作区属国家级开发区，市政府专门为合作区制定了完整投资优惠政策及执行办法。

二房地产总体市场分析纵观市房地产发展历史，年是房地产业发展分水岭，是房地产业开始走向现代发展轨道。

因此房地产行业可分成两个分阶段，年前传统发展阶段，和年及之后现代发展阶段。

将市房地产业分成物业，为年银兴公司所剩物业。

存量房商业价值不高。

如银兴街二层商场及援越街商铺。

二年后房地产发展状况东盟商业港顺利销售，代表市房地产业现代发展开始年下半年，东盟商业港项目销售，点燃市房地产商品房套宅需求，也预示着市房地产业进入现代发展阶段。

东盟商业港项目位于凭市商业核心区位，该项目占地约亩，总建筑面积约万平方米，项目开发性质为商住结合，二层为商铺，三至六层为住宅。

该项目于年下半年首次销售，先推售住宅部份，首次开盘约套，销售成绩很好东盟商业港销售顺利对房地产业之意义有打破人绝对自建房观念开创市房地产销售系统营销现代房地产开发方式能点燃对房地产强大潜在需求在年至年初间，受东盟商业港影响，市井喷式新增加了四个房地产项目，它们分别为如表年初在售楼盘统计名称占地总建筑面积总套数主要户型及面积目前平均销售单价位置备注东盟商业亩住商内，年上半年港始售祥福引导，市政配套设施投入，营造良好房地产开发环境。

柳州最新城市规划于年在人大通过，个全新城市框架正在气通讯公共天线普通装修对讲系统电梯建筑面积小计总计万元商业建筑项目平方米项目元平方米建筑面积建安工程总计万元基础设施估算表序号项目计算依据金额万元智能化系统防盗监控停车场卡等道路系统平方米元平方米环境工程绿化山体景观和设施给排水系统给水管网水池水泵排水设施合计公建配套设施估算表序号项目建筑面积单价元平方米金额万元会所幼儿园地下车库配套设施其它合计三开发元人均居住面积柳州市房地产发展参数项目单位年年年年全社会固定资产投资总额万元年完成投资增长速度柳州房地产市场表现走势现代化柳州房地产市场自世纪年代初期才开始起步，但由于受城市环境以及政策制约，尚未走出计划经济阴影，经历了年代中后期寒流，发展缓慢，该时期开发楼盘基本为集中在旧城区中心小盘。

随着年柳州对房地产关注和政策环境以及城市环境大改造，房地产市场才开始激活，陆续出现了些具有现代意义商品房小区，并以极快速度发展。

可以说柳州房地产市场自年才算得上真正起步。

特别是年年柳州旧城改造全面启动万元产业类型单位第产业万元第二产业万元第三产业万元物价以及消费指数分析单位居民消费价格指数零售物价指数家庭结构单位城镇总户数万户城镇总人口万户均人口人户收入水平单位可支配收入每年市电网改造城市供水工程城市内环路及中心主干道工程柳邕路东段北雀路雅儒路改造。

建设了包括莲花车站人民广场龙城广场江滨路等系列城市休闲和交通设施。

各项城市市政配套为房地产发展营造良好环境。

具体城市规划布局见附件。

政策积极引导管理体制逐步完善，柳州房地产市场更趋成熟，规范正是这样相辅相成发展模式坚定了政府对房地产行业信心，柳州十五规划已明确指出，房地产业为支柱产业之。

近区建立了经贸关系。

随着中国西部大开发战略实施，中国东盟自由贸易区建立，随着对外开放步伐加快，柳州正在成为片充满希望充满商机投资开发热土。

二柳州市经济现状与发展研究柳州整体经济运行状况柳业城化工产业城轻工产业城高新技术产业城重工业产业城等，而原来工业基地成为柳州商业区和政治文教区。

经过近四年推行，整个规划区域已经形成，预计在接下来个五年计划中全部实现。

以上三个支撑柳州未来发展利好机遇，促进柳州整个城市升级和发展，为区域经济和房地产创造了无限空间。

城市规划布局明晰和发展引导，市政配套设施投入，营造良好房地产开发环境。

柳州最新城市规划于年在人大通过，个全新城市框架正在