（终稿）库车东盛名吃城新建项目可行性投资论证建议报告.doc（OK版）

高端消费群体购买力尚未充分挖掘出来，市场潜力大。

相关能源产业链正在全力发展，可带来部分市场。

④库车地缘优势明显，辐射作用强，适合品牌战略发展需要。

文化底蕴丰厚，可挖掘潜力大。

威胁分析合作风险。

政策风险目前库车取消了房地产企业招商引资多数优惠，基本无优惠政策，政府部门实际操作经验欠缺，各方面控制严格。

资金风险资金回笼速度远低于北疆地区。

④建设风险地方保护主义严重，外地建筑企业难以进驻。

当地项目经理素质低，垫付能力差。

单位自建房多。

三项目定位方案项目产品方案利用项目自身独特竞争优势，树立项目鲜明市场品牌个性，以便于在市场竞争中凸显于其他竞争楼盘，增强项目竞争力，使之成为库车地区最具特色高档品牌住宅小区。

项目目标市场定位库车县各企事业单位干部库车做生意高收入者塔河管理处石油化工单位高收入者④城区居住换房者主要技术经济指标住宅容积率，商业容积率，绿化率，建筑面积万平方米，多层层砖混结构和小高层层框架住宅小区。

第五部分项目建议摘自罗均为调研资料加补充打造精品小区，确立品牌战略由于库车优越地理位置及和其初步开放得市场，使得我们可以用较低成本打造较高水准住宅小区，从而树立品牌，产生辐射联动效应，以此带动公司房地产业在南疆地区得发展壮大，从中攫取新机遇，促进其它特色产业发展。

控制开发节奏，实现经济效益和社会效益双赢随着世纪西部大开发得不断深入，企业发展都步入了快速发展时期，竞争激烈，从发展长远性来看，只注重经济效益而忽略社会效益企业发展都存在定得局限性。

库车房产市场处于发展期，都是宣传规模大，实际开发小，我们也应合理控制开发节奏，推动市场发展成熟，提高自身品牌价值，实现经济效益和社会效益双赢。

充分挖掘地方文化，使之转化为购买力。

库车自古以来就是南疆重镇，民族历史文化悠久，底蕴深厚。

库车人民拥有龟兹古国千百年传承文化血脉，骨子里浸透着龟兹古人民族情节，我们通过合理规划产品设计，体现浓郁民族特色，将库车人民对龟兹文化热爱转换为购买力。

房型和出北上南下功能。

库车县是名副其实阿克苏地区东大门，是内地联通南疆重要枢纽。

以库车沙雅新和拜城扩大就业服务社会提高商业竞争能力占领市场制高点，项目建设十分迫切，非常必要。

提高消费者生活质量需要建设好此项目，可以为广大群众提供多元化就业机会，企业增收，而且有利于促进购物餐饮文化娱乐休闲等多种生活功能互动。

有利于库车县建设发展，有利于吸引更多人将目光聚焦库车县来，因此建设此项目十分必要。

项目建设可行性政策优势本项目建设是符合国家政策和投资方向。

区位优势该项目区块位于阿克苏地区库突出，潜在优势日益显现，服务业发展动力明显增强，多年积蓄力量正在释放。

电信网络和金融机构遍布城乡，教育文化卫生和体育等设施已有定规模。

基础设施日趋完善和雄厚，为库车县今后商贸流通业发展提供了强有力支撑。

自治区十二五规划把库车置于新疆优先发展突出位置，列为自治区重要石化煤电基地。

阿克苏地区也把库车定为重要能源化工基地和地区东部区域中心城市，全力打造以库车为中心塔里木石化城，中石化集团把库车确定为西部建设重要化工基地，部署了批油气上下游化工项目，使库车逐步成为自治区和阿克苏地区经济发展中重点区域之。

项目实施保证条件政策环境中央新疆工作座谈会胜利召开，对推动新疆跨越式发展和长治久安作出了战略部署，制定了系列政策如新疆率先进行资源税费改革，对新疆困难地区符合条件企业给予企业所得税两免三减半优惠，中央投资继续向新疆维吾尔自治区和兵团倾斜，鼓励各类银行在偏远地区设立服务网点和规模上领先了步。

另欧洲世纪花园定位也是建立高档基础上，虽期还未交工，销售率已达，从这点上看，库车人民对高档社区追求还是比较迫切。

大多楼盘整体营销策划能力欠缺，售楼人员专业素质不高。

年已有部分开发商把营销方面都交给了专业代理公司去运做，所以市场整体营销能力将会慢慢改变。

像通盈地产代理欧洲世纪花园就很成功。

在年库车开发楼盘上，从户型面积比例上看，主力户型多在之间，占到不等，销售情况除欧洲世纪花园较少外，剩余都较多，以下户型多在不等，剩余则为，多为平层，至四层大面积都以基本卖完。

户型就新天地开发较多，都为层，带阁楼，销量较差。

从户型设计上来看，楼带花园带地下室户型销售较快，欧洲世纪花园户型还未盖至三层，就以销售空。

新天地带花园也卖较快，剩余不多。

大众户型太多，除欧洲世纪花园外各开发公司主力面积大多都在之间，加上小区配套，设计各方面都差不景公园，人工湖，中国龙大型水系，文体绿化休闲广场，儿童乐园，主题会所，超市，派出所，社区医院，社区站式服务中心，国际双语幼儿园等周边配套三小，三中，二中高中部，四种高中部，职业技术学校，金桥超市，新天地超市，新天地商业街，交通路分析该房产公司利用新天地规模优势，和期良好口碑，借助其宣传和规模，在其旁单独开发了栋楼，现盖只有三栋，让客户感觉是家。

包括彩页宣传都跟着新天地走。

优势已新天地南苑做宣传，广告宣传力度投入小。

劣势位置偏，交房到月底，不利于装修，周边生活机能差容积率高。

僖源温馨花园﹙售房专线﹚项目地址库车县天山东路开发商新疆永生水房地产开发有限责任公司销售价格楼二楼元三楼元四楼元五楼元六楼元均价元优惠政策按揭，次性元总套数已开发套户型，主力户型剩余户型二室二厅里，仅靠规模有亩火车站农贸市场，对面为政府拟建物流园计划于年动工兴建，现地块附近为大型车辆租赁市场，周边开发小区有天康住宅小区和百商城市花园，附近有县二医院，公安局等，从城区整体规划分析属三类地段。

项目交通分析地块目前主要公交路线为路主要行径路线为火车站批发市场二医院白金扎花厂丽都酒店杏花苑龟兹广场金桥商场人民政府贝西村项目人流分析此地块处于东城区，目前处于待开发地段，附近只有天康开发栋楼，入住率很低，交通不方便，仅有路车通过，现项目旁为租赁市场，政府拟建项目还未动工，紧靠火车站批发市场，与火车站不到公里，目前人流主要来自于做生意打工和去车站来往人群，人流量较少。

不过根据政府近几年规划来看，升值空间巨大。

二项目分析摘自罗均为调研资料加补充项目优势分析地缘优势库车县距乌鲁木齐公里，距阿克苏市公里，距库尔勒市公里，距伊宁市公车确定为西部建设重要化工基地，部署了批油气上下游化工项目，使库车逐步成为自治区和阿克苏地区经济发展竣工验收并交付使用。

项目实施进度见表项目实施进度表序号项目阶段年可研与评估方案设计施工图设计及招标工程施工竣工验收组织机构人力资源配置组织机构工程完成后产权属雄达投资有限公司，工程管理维护责任由雄达投资有限公司承担，做到工程验收合格后及时办理交接手续，建立名吃城二级管理体系，具体管理由该团生活服务公司负责，下设总经理办公室市场部营运部安全保卫部工程与绿化部财务部。

制定出工程酒店之，南距库车县二中仅几百米。

是库车县政治经济文化交通中心。

地形地貌和地质条件场地地，发展地边贸易创造了条件。

资源优势库车县地域辽阔，总面积万平方千米，库车县地理位置十分独特，资源得天独厚，是个典型资源性地区。

库车县有三大资源优势是矿产资源目前库车境内已探明天然气储量占塔里木盆地探明储量，原油储量占探明储量，凝析油储量占探明储量。

境内已探明油气田有雅克拉塔河东河塘亚哈伊奇克里克大涝坝依南依深迪那亚肯背斜等。

库车矿产资源也极为丰富，全县煤炭资源已探明储工。

基础设施条件良好，交通便利，地理位置非常优越。

建设条件地理位置该项目区块位于阿克苏地区库车县城区内，东临龙泽苑小区该小区集居住饮食为体，临街餐饮店数十家。

南面对库车国际大酒店该酒店为库车县较大得税两免三减半优惠，中央投资继续向新疆维吾尔自治区和兵团倾斜，鼓励各类银行在偏远地区设立服务网点，大力支持非公有制经济和中小企业发展，切实改善民生，加强基础设施建设，推进新型城镇化建设，自治区关于经济社会发展所有政策措施财政投入项目支付都要向南疆等困难地区倾斜等。

这系列政策出台应该说给库车县商贸流通业发展提供了难得历史机遇。

这些机遇表现在是依托库车县优势资源开发，加速产业结构调整二体规划，场址位于商业建设用地。

该方案优点位置集中，方便交易，利于管理位置利于集散安全，远离污染源新建项目布局合理地域优势显著名吃城项目拟建于库车县，本场地主入口位于库车县主干道育文化卫生和体育等设施已有定规模。

基础设施日趋完善和雄厚，为库车县今后商贸流通业发展提供了强有力支撑。

自治区十二五规划把库车置于新疆优先发展突出位置，列为自治区重要石化煤电基地。

阿克苏地区也把库车定为重要能源化工基地和地区东部区域中心城市，全力打造以库车为中心塔里木石化城，中石化集团把库车确定为西部建设重要化工基地，部署了批油气上下游化工项目，使库车逐步成为自治区和阿克苏地区经济发展